【不動産会社に聞いてみたVol.2】マンションエキスパート京都店さま
マンションエキスパート京都店の谷中様
みなさんこんにちは！家売る幸作こと、家島幸作です。
不動産会社って、なんだか見えないベールに包まれている印象がありませんか？
普段から頻繁にお世話になることってないですから、実際に家を売るときに何をしてくれるんだろうって気になりますよね。
そんな皆さんのために！今回は僕が不動産会社さんにインタビューを敢行し、あれやこれやいろんな話を聞き出してきましたよ！
今回お邪魔させていただいたのは、京都市中京区にある不動産会社、マンションエキスパート京都店さまです。
マンションエキスパート様の経営理念
今回は取材に協力いただきありがとうございます！
よろしくお願いします。
まずはマンションエキスパートさんの経営理念を教えていただいてもいいですか？
ただマンションの売り買いをサポートするだけでなく、目に見えない部分を大切にしていこうと考えてやっています。会社のホームページでも掲げているんですけど、心からこころへの伝導が我々の仕事だと常に意識していますね。
心からこころへ。素敵な理念ですね。
築年数や広さ、価格等の条件だけでなく、売主様であれば住まれていた間の思い出とか、買主様であれば今後どのような生活をしていきたいのかなどの想いもお伝え出来ればと考えています。
家のことだけを伝えるのではなくて、売主さん買主さんの思いを伝えることもお仕事のひとつなんですね。
そうやって家を買ってくれる相手、売ってくれる相手がどのような方かわかると安心できますよね。中古マンションを売却・購入するメリットの一つとして、売主様と買主様が実際にお会いできる点もあると思います。
たしかに。相手に直接会って、話を聞いて、想いの受け渡しができる安心感がありますね。
なぜ売りたいのか、なぜ購入するのか、どのようなことを優先されているのか。お客様の本音を聞きだしていくことが最も重要なんです。
売主様のほとんどは「高く売りたい、早く売りたい」と思われている方が多く、それはごもっともだと思います。でもそれが全てではなくて、例えば「誰にも知られずに売却されたい」とか、「どのような販売方法をして欲しい」とか、そんなご要望をいただくことがあります。
売主様のほとんどは「高く売りたい、早く売りたい」と思われている方が多く、それはごもっともだと思います。でもそれが全てではなくて、例えば「誰にも知られずに売却されたい」とか、「どのような販売方法をして欲しい」とか、そんなご要望をいただくことがあります。
「誰にも知られずに売りたい」ですか？
同じマンション内の方に知られたくないという方は結構多いですね。「色々とお付き合いがあるから売却をしていることを知られたくない…」とか、購入した際の金額などもご存じだったりもするので、「価格が高騰している最近では知られたくない…」なんてことも多いのかなと。
そういったお客様のお考えなども含めて、販売方法などを個別に、コーディネートしていくことができるのが、マンションエキスパートの特徴でもあります。
そういったお客様のお考えなども含めて、販売方法などを個別に、コーディネートしていくことができるのが、マンションエキスパートの特徴でもあります。
そんなことがあるんですね…。そんな思いまでくみ取ってくれる不動産会社なら安心して任せられます。
そう言ってもらえる不動産会社でありたいですね。
京都ってどんな街？
ありがとうございます。マンションエキスパートさんは香川県に本社があって、京都と香川で営業されていますよね。京都と香川だとやっぱり違いますか？
もう全く違いますよ（笑）両極端な2エリアでやらせてもらってます。
ええ！そんなに違うもんなんですか！？
香川に比べると、京都のマンション事情は特殊ですね…。マンションから見える景色や、周辺環境による付加価値が大きく価格に反映される特徴があります。特に京都でマンションを探している外国の方や府外の方は、付加価値を重視する傾向が強いです。
なるほど！例えば、あの有名な大文字山が見える見えないとかで値段が100万円くらい変わったりも？
そんなレベルじゃないですね。もっと変わりますよ。
室内の設備とかは後からいくらでも変更できますけど、窓から見える景色は変えようがありませんから。変えられない要素は付加価値が高くて、金額にも大きく反映されます。
室内の設備とかは後からいくらでも変更できますけど、窓から見える景色は変えようがありませんから。変えられない要素は付加価値が高くて、金額にも大きく反映されます。
変えられないものに価値があるわけですね…。京都って建物の高さ制限があるから、景色のいい上階の部屋は価値が高そうですね。
高さ制限があることも特殊な状況、というか京都の住宅事情にある問題を作っていますね。
どういうことですか？
高さ制限があるのと、必然的に供給できる戸数が少なくなってしまって、マンション価格は高騰していきます。加えて京都のマンション市場はインバウンドや府外から移住してくる高所得者に支えられている面もあるので、またしても価格がどんどん高騰していく。すると、今京都に住んでいる一般的な子育て世代の家族の購入できるマンションがなくなってしまうんですよね。
てことは、働き盛りの世代の人が京都を離れていっちゃいますよね…？
おっしゃる通りです。周りまわって京都の経済に大きなダメージを与えかねないですね。高さ制限を緩和する動きもあって、京都市も本格的な対策に乗り出すかもしれません。
マンションエキスパートの強みって？
そういった京都の不動産事情を知っていると知らないとでは、売却にも大きく影響しそうですね…。やっぱりマンション専門なだけあって、京都のマンション事情に詳しいのがマンションエキスパートさんの強みですね！
ありがとうございます。実際、うちを選んだ人の中にはマンション売買専門だからっていう方もいますね。
専門って聞くと、安心感が違いますね。
単純な計算ですけど、マンションと一戸建て、土地の3種を扱う不動産会社と比べると、マンション売買にかけられる時間も3倍ですし、経験値も3倍のスピードで貯まっていきますからね。マンション売買で他の不動産会社に負けない自信はあります。
他に負けないと言えば、マンションエキスパートさんの査定書も拝見させてもらったんですけど、すごいですよね…。A4一枚で送ってくる業者もある中、しっかりと冊子になっててびっくりしました！
マンションエキスパートさんの販売活動計画書
効率の悪いことを積極的にやっていこうとしてるんですよ（笑）効率化ばかり進めていくと、他社との差別化が計れないですし。面倒くさいことをなるべくやるようにしてます。
だって、これを作ったからって絶対に契約してもらえるわけじゃないですもんね…（笑）でもこの査定資料をもらったら、「査定の段階でここまでやってくれるなら売却も…」と期待せずにはいられないです。
そのためなのか、マンションエキスパートに決めてくれるお客さんは、いい意味で細かい人が多いですね。しっかり作り込んだ資料が功を奏してます。作戦成功です。
作戦だったんですね！おみそれいたしました（笑）
中古の不動産市場のこれから
京都は中古マンションの価格が上がり続けているってことでしたけど、これからも中古マンションは売れ続けるんですかね？
中古の不動産市場は今後もよくなっていくと思います。今のところはまだ新築住宅の方が数は売れていますけど、政府がインスペクション（※）を政策で打ち出したこともありますし、中古住宅の流通にさらにスポットがあてられていく気がしています。
これから家を売るかも知れない人にとっては嬉しいお話ですね。
日本の所謂“新築神話”もそろそろ崩れてくるんではないかとも思っています。というのも、今40代くらいの人たちでさえ、中古のものが昔から身近にある環境にいるんですよね。物を買う選択肢に初めから中古があったんですよ。
あーなるほど！中古品を買うっていう行為自体が身近になっているってことですね！
その通りです。特にマンションはリセールバリューが落ちにくいので、今後そういった人たちが増えていけば、付加価値物件として新築に負けない魅力のある中古マンションがどんどん出てくるかもしれません。
海外だとビンテージマンションとか呼ばれて、古い建築が重宝されてますもんね。
日本でそのような流れがやってくるのも、そう遠くないのかなと思います。実際京都だと、町家をリノベーションして活用している例もあるので。
中古マンション市場のこれからには要注目ですね…！
※インスペクション…住宅診断のこと。2018年4月から、不動産会社が中古住宅を扱うときは、売主・買主にインスペクションの説明をすることが義務化されました。
不動産会社の課題
今後ますます伸びていく市場だからこそ、われわれに課せられた課題も大きいなと思ってますけどね。
課題ですか？
不動産会社が持っている情報と、一般の方が持っている情報にギャップがありすぎて…。そこを変えるために不動産会社はもっと情報をオープンにしていく必要があるなと考えています。不動産会社ってなんとなくイメージが悪いでしょう？
ええっ！そんなこと…ないとは言い切れないですね。イメージが悪いというより何をしているのかわからなくて…。
そこがとても問題だと思ってます。不動産会社は安心と信頼を届けられるようにならないと。私自身も最近考え方が変わってきました。
どう変わったんですか？
以前までは、持っている情報を全部お見せするのではなく、「ここから先は、実際に現地で…」みたいな不動産会社が多かったように思います。けれどここ最近は、SNS等の普及もあって、お見せできる情報は良いことも悪いこともすべて提供して、安心、信頼を獲得する時代に変化してきています。
マンションエキスパートでは、本当にここまでお見せするのかというくらい、すべてをお見せさせていただいています。
マンションエキスパートでは、本当にここまでお見せするのかというくらい、すべてをお見せさせていただいています。
悪いところまで伝えてしまうんですね…。
もちろん、オーナー様のご理解を得てとなりますが…。でないと信頼してもらえないでしょう？もし間違った知識や都合のいい情報だけを身につけてやってくる人がいれば、正しい知識と情報を伝えてコテンパンにします（笑）そこでミスマッチが起きてしまうと、お客様もわれわれもハッピーになれないですから。
そこまでやるんですね！その真剣さが信頼獲得につながるんでしょうね。
売主さんに理解を深めてもらうのもこちらの仕事と思っています。ただ、こっちが持っている情報を伝えるのって難しいですね。
こっちは慣れてしまっている分、どうしても専門的になってしまうことが多くて、素人目線に立って言葉も選んでいかなきゃって思うんですけど難しい。
こっちは慣れてしまっている分、どうしても専門的になってしまうことが多くて、素人目線に立って言葉も選んでいかなきゃって思うんですけど難しい。
中古マンションの売却理由とは
貴重なお話ありがとうございます！ちなみに、マンションエキスパートさんでマンション売却を依頼する人ってどんな理由でマンションを売りたい人が多いですか？
数が多いのは圧倒的に住み替えですね。家族が増えたからマンションから一戸建てに住み替えたいという売主さんは多いです。
やはり住み替えですか！マンションだと、相続したから売りたいという人はまだ少ないんですかね？
今のところは少ないですが、今後増えてくると思いますね。家族が増えたらマンションから一戸建てに住み替えるのに対して、家族が減った老後は一戸建てからマンションに住み替える人が増えていますから。
じゃあ20年後くらいには相続でマンションを売るっていう人も増えてくるかもしれないですね。
そうなるでしょうね。
中古マンションの購入理由とは
逆に中古マンションを購入したいという人はどんな人が多いですか？
まだ将来設計が確立されていないご家族が、初めてのマイホームに購入されることが多いです。家族が増えたら一戸建てに住み替える前提で、手が出しやすく、価値が下がりにくい中古マンションが選ばれています。と同時に、老後の住み替えも増えてきていますよ。
老後はやはりマンション？
マンションがおすすめですね。マンションは比較的利便性のいい立地にある事も多いので。フラットな構造がほとんどですし、リノベーションしてそうすることもできます。
お庭の手入れなど、日々のメンテナンスなどが少ないのも嬉しいですよね。
お庭の手入れなど、日々のメンテナンスなどが少ないのも嬉しいですよね。
一戸建だと、メンテナンスは全部自力でしなきゃいけないですもんね。
そのリスクを考えると、マンションに住み替える方が合理的でしょうね。
相場をコントロールするために｜マンションエキスパートのこれから
本当にたくさんのお話をお聞かせいただいてありがとうございます。最後に、マンションエキスパートさんの今後の展望を教えていただけますか？
京都店ができて５年。香川県で培った根本的な部分をベースに、京都の地域性を考え、改良に改良を重ねた販売のかたちが、ようやく出来上がったかなと思っています。
最初の付加価値の話ではないですが、この販売のかたちをベースに、営業担当の『個性』を活かしたいろいろなかたちができれば面白いなと。そして、売る方も買う方にも安心していただいて、正確に、そして楽しく売買のお手伝いができればと考えています。
最初の付加価値の話ではないですが、この販売のかたちをベースに、営業担当の『個性』を活かしたいろいろなかたちができれば面白いなと。そして、売る方も買う方にも安心していただいて、正確に、そして楽しく売買のお手伝いができればと考えています。
なるほど。
ゆくゆくは、京都でマンションの売買と言えば、マンションエキスパートと言っていただけるようになりたいですね。
お客様だけでなく、他の不動産会社からも相談をいただけるようなマンション専門店といった形を確立したいです。
ある意味、マンション相場をコントロールしているような存在になりたいと。
お客様だけでなく、他の不動産会社からも相談をいただけるようなマンション専門店といった形を確立したいです。
ある意味、マンション相場をコントロールしているような存在になりたいと。
相場をコントロールって壮大な野望ですね…！
本社のある香川ではそれが達成できているので。それくらい多くの方から信頼してマンション仲介を任せてもらえるようになってみせます。
なんだかこっちまでワクワクする目標です！では本当に最後、この記事を読んでいる読者の方に一言お願いします。
怖がらずにぜひ不動産会社に来てください。
そう来ましたか（笑）でも、今日話を聞かせてもらって、家の売却で悩んでいる方は、実際に不動産会社と会ってみる方がいいよなって思いました。
ありがとうございます。あと「家を買うときは家、家を売るときは人」これが重要ですね。
人っていうのは不動産会社の担当者のことですか？
その通りです。正直なところ、査定価格はまともに査定をしていれば、そんなに大きな差にはならないはずなんです。ただし実際に販売をするとなると、担当者によって売却までのストーリーが全然違ってくるんですよ。結果、最終的な売却金額にも差が出ると思っています。
査定価格が同じでも、最終的な売却価格は同じにならないってことですよね。
そう、査定価格＝成約金額ではないことが多いです。「査定金額が高いから依頼した…」という声はよく聞きます。ただ、結果なかなか売却できない、査定価格からは大きく乖離してしまった、そんな事も多々あります。
だから大事なのは、『ひと』なのです。
だから大事なのは、『ひと』なのです。
そんなこともあるんですね…。不動産会社さんから聞くとリアルですね。どう選べばいいんでしょう？
売却するとなると、依頼した担当者とは何度も顔を合わすことになるので、「またあの人来るのか―」と憂鬱な気分になるようであれば、絶対にやめたほうがいいですね。
どうせだったら、「またあの人に会えるんだ！」くらいに思える人の方がいいと思います。そういう部分が、最終的な結果にもつながるかもしれませんよ。
どうせだったら、「またあの人に会えるんだ！」くらいに思える人の方がいいと思います。そういう部分が、最終的な結果にもつながるかもしれませんよ。
貴重なアドバイスありがとうございます！
きっと売主の皆さんが不動産会社に行きたがらないのは、追客されるのが嫌だからなんでしょうね。そういう時は、しっかり断りの連絡を入れてもらえると必要以上の追客はしないので安心してください。
一方的に連絡が途絶えてしまうと、受けた依頼ですのでこちらとしては追客をしなければならないんですよね。それが依頼を受けたこちらの責任だと思いますし、追客が嫌な時に断りの連絡を入れるのは、依頼したお客様の最低限のマナーだと思います。
一方的に連絡が途絶えてしまうと、受けた依頼ですのでこちらとしては追客をしなければならないんですよね。それが依頼を受けたこちらの責任だと思いますし、追客が嫌な時に断りの連絡を入れるのは、依頼したお客様の最低限のマナーだと思います。
そりゃそうですよね。なかなか言いにくいことまでお話しいただいてありがとうございます。
いいことも悪いことも、すべての情報をオープンにしていますので（笑）
さすがです一本取られました（笑）本日は本当にありがとうございました。
こちらこそ、ありがとうございました。
インタビューを終えて
今回は京都市中京区にあるマンションエキスパート京都店の谷中さんにインタビューさせていただきました。
谷中さんはマンション関係のいろいろな情報に精通されていて、経験とデータに裏付けされたお話にはどれも説得力があり感激しました。
インタビュー後は「緊張しました」と漏らしていた谷中さんでしたが、そんなことはみじんも感じることはありませんでした。さすがプロの不動産営業マンです。
京都市内でマンション売却をお考えなら、ぜひマンションエキスパート京都店さんに問い合わせてみてください。
【マンションエキスパート京都店】会社概要
| 住所 | 京都府京都市中京区二条西洞院町630-4 |
|---|---|
| 設立 | 平成2年3月 |
| 宅建業免許 | 国土交通大臣（2）8491号 平成25年8月28日 京都支店開業に伴い知事免許より免許替え |
| 加盟団体 | 公益社団法人 香川県宅地建物取引業協会 公益社団法人 京都府宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 |
| 電話番号 | 075-253-0390 |
| FAX番号 | 075-229-6644 |
| 代表者名 | 横田憲一郎 |