家がいくらで売れるのか自分で調べる方法

中古住宅の値段の決まり方とは

中古の家の値段はどうやって決まるのでしょう。

結論を言うと、売り出し価格は売り手が、購入価格は買い手が決めています。

つまり、売り手はいくらの値をつけようと家を売り出すことができますが、買い手が「いくらで買う」と言わなければ売却が成立しないのです。

家の価格を左右するのは相場

家を売るためには、売り手が買い手の希望する価格を予想し、売り出す必要があります。

そこで注目すべきなのは、相場価格です。

家を購入する時、買い手はその価格が高いか安いかを相場を参考に判断しているからです。

つまり売り手も、売り出し価格を決めるときには相場を意識しておかなければなりません。

相場価格の調べ方

家がいくらで売れるのかを左右する相場価格。それを自分で調べる3つの方法があります。

今回はこの3つの方法による相場価格の調べ方を、ある超有名漫画の主人公の家で試していきます。

とある有名漫画の主人公の家

この家の間取りでピンと来た方はいますでしょうか？

この家は「ドラえもん」の主人公、ドラえもんと野比のび太が暮らす家です。

では、野比家を使って、実際に相場価格を調べていきましょう。

野比家のスペック

土地総合情報システムで調べる

土地総合情報システムトップページ

土地総合情報システムは国土交通省が運営するサイトで、不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して閲覧することができます。

過去の成約価格の相場がわかる

練馬区土支田の成約相場｜土地総合情報システム

土地総合情報システムでは、過去家の売買が成立したときの価格を調べることができます。

トップページの『不動産取引価格情報検索』をクリックし、売りたい物件の住所を入力すれば、過去２年間までの成約データが一覧で表示されます。

この中から物件の条件が近い家を洗い出し、過去に成約した価格の相場を把握します。

野比家の場合画像の赤枠で囲った成約データが近い情報になります。

正確な相場は把握しにくい

ただし、赤で囲った家はどれも築年数が浅い物件のため、野比家の家が同じような価格で売れることは期待できそうにありません。

住所や間取りだけでなく、築年数も同じ条件となる物件はなかなか見つけにくく、これだけで正確な相場を把握するのは素人では難しいと言えます。

ポータルサイトで調べる

不動産ポータルサイト｜ライフルホームズ

物件情報が多数掲載されている「ライフルホームズ」などの不動産ポータルサイトを見れば、現在売りに出されている家の相場を知ることができます。

住所や間取りなどを、自分が売ろうとしている家と同じ条件に絞り込んで検索をかけてみましょう。

わかるのは売り出し中の価格

不動産ポータルサイトで把握できるのは、現在売り出し中の家の価格です。

そのため、売り手の状況によっては価格も様々。例早く売りたいなら相場よりも安く、時間をかけてでも高く売りたいなら相場よりも高い金額で売り出されます。

また、土地総合情報システム同様に、ほぼ同じ条件の家が売りに出されていなければ相場を判断することができません。

タイミングによっては同じエリアで売り出し中の中古住宅がないこともありますし、条件があやふやではどの数字を信じればいいのかわからなくなるジレンマがあります。

新築住宅を比較する

近くに似た間取りの新築住宅が売り出されていれば、土地の代金を調べることで家がいくらで売れそうか把握することができます。

まずは地価を調べる

練馬区土支田の地価

まずは土地代データなどを利用して、土地の価格を算出します。

野比家のある東京都練馬区土支田の土地価格は、およそ【23万円～28万円/㎡】でした。

新築物件の土地と建物価格を算出

野比家と間取りや面積が近い物件

つづいて、新築住宅の土地の価格と建物の価格を算出します。

不動産ポータルサイトで、売り出し中の新築住宅のデータを参照しましょう。

比較物件Aのスペック

今回野比家と比較する新築住宅の土地価格は以下の通りです。

売り出し価格から土地の価格を引くと建物価格が分かります。

野比家の建物価格を算出

では、いよいよ野比家の建物価格です。

一般的に、木造の一戸建ては耐用年数によって30年で価値が0になるとされています。

つまり、野比家の家は新築の家と比較して、15/30年価値を減らしているのです。

野比家の相場価格を算出

あとは土地の価格と建物の価格を足せば、新築と比べていくらくらいで売れそうかがわかります。

野比家の土地の価格は以下の通りです。

ここに野比家の家の価格を足して、新築住宅と比較したときの相場を算出します。

これが、新築物件と比較したときの、野比家の売り出し価格相場になります。

正確な金額は不動産会社に聞くのが早くて正確！

家がいくらで売れるのか、売った後で手元にいくらのお金が残るのか。

それを知りたいなら、不動産会社に家の売却査定をしてもらうのが最も正確で簡単な方法です。

不動産会社は相場を知り尽くしている

家の相場価格は個人でも調べることができますが、すこしばかり面倒な作業ではあります。

そんな面倒な作業をせずとも、すでに相場価格を知り尽くしている不動産会社に査定を依頼すれば、家がいくらで売れるのかを簡単に知ることができるというわけです。

査定は複数社に依頼するのが鉄則

ただし、不動産会社への査定依頼は、1社だけではなく複数の業者に依頼するようにしましょう。

1社だけの査定ではその価格が正しいのかどうかを判断することが難しくなります。

不動産一括査定サイトを使えば簡単に査定が依頼できる

一般の方なら、そう何社も不動産会社を知らなくても当然。

そこで、便利なのが、複数の不動産会社への査定依頼を一回で完了できる不動産一括査定サイトです。

無料で利用できるのはもちろん、最大6社の不動産会社に数分で家の査定を依頼することができます。

査定価格の平均をとれば家がいくらで売れるのかがわかるので、少なくとも3社には査定を依頼してみてください（査定を依頼できる社数は地域によって異なります）。

提携不動産会社数1800社以上！累計利用者数1000万人以上！『イエウール』

一括査定の査定額は少し高めと心得よう

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から査定価格が送られてきます。

ですがこの査定価格、気をつけなければいけないのが、”他社を出し抜いて契約を勝ち取るために少し高めに設定されることが多い”ということです。

同じ家でも査定価格が全然違う！

そのため、どこに査定を依頼しても結果は同じということはありません。

高い査定額の業者からも、低い査定額の業者からも、その査定価格になった根拠を聞くようにして、納得のできる価格かどうか確かめるようにしてください。

＞無料の一括査定サイトで家がいくらで売れるか調べてみる

【注意！】売却査定通りに売れるとは限らない

査定においてもう一点注意しておきたいのが、売却査定価格どおりに売れるとは限らないということ。

査定価格はあくまでも売れそうな価格。実際の価格は買主が「この価格で買います」と言わなければ決定しません。

買取査定を依頼すれば最低ラインがいくらかわかる

家を売る方法には、不動産会社を仲介して一般の買主に売却する方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

ただし、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、市場の相場価格の20～30％減の価格になってしまうのです。

不動産会社は買い取った中古住宅をリフォームしたり、リノベーションしたりして再販売するのが目的なので、買取価格は不動産会社にとっていわば仕入れ値です。

再販売したときに多くの利益を得るためには、買取の価格（＝仕入れ値）を安く抑えなければなりません。

そのため、買取の価格は相場よりも低くなってしまいます。

家の価格と築年数の関係

一般的に、マンションであれ一戸建てであれ、誰かが住み始めたその時から家の価値は減少していきます。

例えば新築の物件であっても、新築とは築後一年以内、且つまだ誰も住んでいない家のことなので、誰かが住み始めた瞬間に新築ではなくなり、価格は下がっていく一方です。

居住用建物の法定耐用年数と減価償却相当額

上記の表は、建物の構造別法定耐用年数と一年ごとにいくらずつ価値が減少していくかを表したものです。

法定耐用年数は国税庁が定めた、減価償却資産の所得税計算のための年数です。

減価償却資産とは、時の経過により価値が減少する資産を指します。

建物以外にも、車両や工具なども減価償却資産にあたります。

この表に照らし合わせると、例えば建物価格1500万円で購入した軽量鉄骨の居住用マンションの場合、

ずつ価値が目減りしていくことになり、10年間住んでいるとすると、

にまで建物価値が減少しているということになります。

本当に我が家がいくらか知りたいのなら不動産査定を受けるべし

本当に“我が家がいくらなのか”を知りたいのであれば、不動産会社などの専門家による不動産査定を受けるべきでしょう。

家の査定のチェックポイント

不動産会社は査定の際様々なポイントで家を見ています。

その中心となるのは、築年数、利便性（間取りや導線）、周辺環境（交通の便、近隣施設）になります。

築年数は浅いほど評価が高く、間取りは個性的なものより一般的な間取りの方が評価が高いです。

財団法人不動産流通センターが発表している「既存住宅価格査定マニュアル」によれば、築年数による建物の評価は、新築時でプラス13.5ポイント、築10年で0ポイント、築20年ではマイナス17.5ポイントの評価になってしまいます。

「既存住宅査定マニュアル」｜築年数による建物の評価

「既存住宅価格査定マニュアル」｜交通の便と家の査定価格

「既存住宅価格査定マニュアル」｜周辺環境と家の査定価格

瑕疵は大きなマイナス要因

もちろんですが、外的な要因だけではなく、家自体が抱える欠陥や問題点があれば査定に影響します。

一戸建ての場合は、土地、雨漏り・シロアリ被害の有無など、マンションの場合は、管理と修繕状況、階数と方角も査定に影響します。

このような家のマイナス要因を瑕疵（かし）とも呼び、売主は買主に家の瑕疵を伝えておかなければなりません。

買主が知らなかった瑕疵（隠れた瑕疵）が発見された場合、売主は買主から損害賠償請求や、契約解除の要求をされることになります。

いくらで売れるかがわかれば、いくら手元に残るかもわかる

家がいくらで売れるのかがわかれば、家を売るときにかかる費用や税金がいくらかかるのかも把握できます。

不動産売却にかかる費用と税金は、家がいくらで売れたかによって変化するからです。

家を売るときの費用とは

家を売るときに必要な費用は主に3つです。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。

家の売却が成立したときのみに発生し、家がいくらで売れたかによってその上限金額が決まります。

印紙税

印紙代は売買契約書に添付する収入印紙のことです。

売買契約書は不動産会社が用意してくれることがほとんどなので、仲介手数料と一緒に立て替えてもらった金額を支払います。

売買契約書に記載された価格によって、上記の表のように金額が決まります。

ちなみに、厳密には売主が売買契約書の原本を持っておく必要はありません。

買主が保管しておく売買契約書の控でも大丈夫なので、少しでも費用を節約したいなら不動産会社に相談してみましょう。

控であれば収入印紙を貼る必要がなくなり、印紙代を節約できます。

住宅ローン完済と抵当権抹消登記費用

住宅ローンの返済が残っている家を売却する場合、残っている住宅ローンを完済して家に設定された抵当権を抹消しなければ、家を売ることはできません。

住宅ローン残債は、家を売ったお金を使って完済できれば問題ないので、住宅ローンが残った家を売るときは、残債以上の金額での売却を目指すことになります。

家を売るときの税金とは

基本的に、購入したときよりも高い金額で家が売れた場合、その差額に対して課せられる不動産譲渡所得税を納めなければならなくなります。

ただし、購入した価格のまま比較するのではなく、減価償却費相当額をマイナスした価格と比較することになります。

納税金額は、家の所有期間によって税率が変わり、所有期間が5年を超えているかどうかで倍近く差があります。

ただし、自分が住んでいた家を売る場合は3000万円まで課税金額が控除される特例もあるので、よほど高額な利益が出た場合を除けば、マイホームの売却で税金を払うことはないはずです。

＞高く売れると税金がかかる？家を売る前に「譲渡所得税」を知ろう！

マイホーム売却時の手取り金シミュレーション

上記の条件で家が売れたとき、手元にいくら残るのかを計算してみましょう。

まずは費用の計算です。

続いて税金です。

以上のように課税譲渡所得金額がマイナスになってしまったため、今回は譲渡所得税を納める必要はありません。

よって手取り金額は、

になります。

まとめ：わが家がいくらで売れるか知りたい時は不動産一括査定サイトを使おう