ローンが残った家を売るなら 任意売却の方法とメリット・デメリット
住宅ローンを利用して購入した家には、抵当権が設定されており、基本的には、この抵当権を抹消しなければ、家を売ることができません。
抵当権は、住宅ローンを融資した金融機関によって、融資する担保となった家に設定されます。
万が一、住宅ローンを利用して家を購入した人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなってしまうと、金融機関は、抵当権を実行し、担保となった家を競売にかけて強制的なローンの回収に動きます。
なので、家を売るときは、決済時に売買代金から残った住宅ローンを一括返済して、抵当権を抹消することが通例となっています。
ただ、売買代金よりも住宅ローン残債が上回ってしまったとしても（オーバーローンと言います）、家の売却をしなければならない事情をお持ちの方もいらっしゃいます。
急な転勤や離婚が理由で家を売る人、住宅ローンが払えなくなった人は、オーバーローンになったとしても、今すぐ家を売ってしまいたいと考えていることでしょう。
ローンが残った家を売る方法｜任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンを借りた金融機関（債権者）に許可をもらって、オーバーローンのまま抵当権を抹消してもらい、家を売る方法です。
本来であれば、住宅ローンを完済しなければ、抵当権を抹消することができません。
しかし、任意売却では、売買代金だけでは返済できず、残ってしまった住宅ローンを無担保で返済していくことを条件に抵当権を抹消してもらいます。
そのため、誰もが利用できる売却方法ではなく、必ず金融機関の許可が必要になります。
任意売却を認めてもらうまで
金融機関に、任意売却の許可をもらうために、まずは任意売却の仕組みについて理解しておきましょう。
債務者が住宅ローンを2，3ヶ月滞納すると、債権者から「期限の利益の損失」という通知が届きます。
「期限の利益の損失」とは、“分割で住宅ローンを支払うことができなくなりましたよ”という内容の通知です。
この通知が来た段階で、住宅ローンを借りた金融機関から、保証会社または債権回収会社へ、債権が譲り渡されます。
債務者が返済できなくなった住宅ローンを、保証会社または債権回収会社（サービサーとも言います）が、債務者に代わり、代位弁済によって一括返済したためです。
ほとんどの場合、「期限の利益の損失」と一緒に代位弁済した保証会社または債権回収会社から、立て替えた住宅ローンの返済を求める通知（「代位弁済通知」）が届きます。
そして、債務者は住宅ローンを返済するために、債権者に任意売却の許可を依頼することができるようになります。
競売にかけられるとどうなるのか
債務者が住宅ローンを滞納したために、債権が金融機関から保証会社や債権回収会社に移ると、債権と同時に抵当権も移されます。
なので、保証会社や債権回収会社が、債務者の返済が困難であると判断すれば、抵当権を実行し、裁判所に申し立てを行って、抵当権が設定された家を競売にかけることができます。
競売は債務者の判断が及ばず、返済のために裁判所によって強制的に行われる売却方法です。
市場の相場価格の50～60％ほどの価格しか値が付かず、売却後の残債は一括で返済することが要求されます。
そのため、競売の後に自己破産を選ぶ債務者も多く、債権者から任意売却をすすめられることもあります（代表的な住宅ローン商材である「フラット35」を扱う住宅金融支援機構も、ホームページ内で任意売却をすすめています、詳しくはコチラ）。
「期限の利益の損失」の通知が来れば、競売にかけられる前に、任意売却に向けて行動を起こしましょう。
任意売却のメリット
任意売却のメリットは３つあります。
・市場相場価格に近い価格で売却されることが期待できる
・売却にかかる費用を用意しなくてもいい
・残ったローン残債は無理のない範囲で返済できる
市場相場価格に近い価格で売約されることが期待できる
競売ではほとんどの場合、市場の相場価格の50～60％の値しかつきません。
一方、任意売却では、通常の不動産売買の手はずで売却をするため、市場の相場に近い価格で売却できる可能性が高いです。
債務者にとっては、売却後のローン残債を少しでも減らすことができますし、債権者にとっても、確実に回収できる金額が増えることになります。
ただし、任意売却の場合、最終的な売り出し価格は、売却する家の所有者（債務者）ではなく、不動産会社と債権者が話し合って決めることになります。
早期の売却が求められるため、相場価格の通りに売れるとは考えず、相場価格よりも少し安い売り出し価格が設定されると覚えておきましょう。
売却にかかる費用を用意しなくてもいい
通常の不動産売却なら、家を売るための費用が多く発生します。
不動産会社に仲介を依頼したときには、不動産仲介手数料、部屋を掃除したときのハウスクリーニング代や、司法書士に依頼する登記費用、印紙税などです。
これらの費用は、売買代金から徴収されるため、手元の資金を用意することなく家を売ることができます。
逆に言うと、売買代金のすべてが、返済に充てられるわけではないということなので、その点は忘れずにいておいてください。
2000万円のローン残債を残した家が、2000万円で売却できたとしても、売却費用に200万円かかったとすれば、この200万円はローン残債として、今後返済していかなければなりません。
家を売るときの費用についてはコチラ【家を売る費用ってそんなにかかるの？費用を知って資金計画を立てよう】をご覧ください。
残ったローン残債は無理のない範囲で返済できる
元々は住宅ローンを借り入れた銀行などの金融機関が持っていた抵当権と債権ですが、任意売却をする際には、保証会社や債権回収会社に譲り渡されています。
さらに、任意売却をすることで、抵当権が抹消され、残った債権は、担保がないローンに変化します。
担保があれば、万が一支払いが滞っても、確実に回収していくことができますが、担保がない為に、確実に回収していくためには、債務者の経済状況に合わせた返済プランが必要になります。
そのため、任意売却後には、残ったローンの返済計画に柔軟な対応をしてくれる債権者が多いです。
また、一部には売却後の引っ越し費用を負担してくれたり、早期返済のためにローン残債を減額してくれたりするケースもあるようです。
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットはこちらです。
・信用情報機関（ブラックリスト）に登録される
・任意売却の実績が豊富な不動産会社の協力が必要不可欠
信用情報機関（ブラックリスト）に登録される
任意売却をすると登録されるわけではありませんが、任意売却以前に（任意売却をするために）住宅ローンを2，3ヶ月滞納してしまうと、信用情報機関に滞納した情報が登録されてしまい、5～10年間ほどの期間、新たな住宅ローンを組むことができなくなってしまいます。
住宅ローン以外の大きな融資も審査が通らなくなってしまうので、任意売却後には、生活水準を落とす必要があります。
任意売却の実績が豊富な不動産会社の協力が不可欠
もう一点は、デメリットというよりも、任意売却の前に乗り越えなければならないハードルです。
任意売却は、形式こそ通常の不動産売却と変わりませんが、不動産会社には仲介する買い手を探す以外にも、債権者との交渉という仕事があります。
先ほど、売り出し価格を決めるのは債務者ではなく債権者だと言いましたが、売り出し価格だけでなく、成約価格を決めるための交渉を不動産会社に頼ることになります。
債権者が決める売り出し価格、成約価格は、“この価格なら競売よりも多くの債権を回収できるし、残ったローンは、担保が無くなったとしても回収できるな”と納得できる価格です。
不動産会社が価格を提示し、債権者から許可を得ることができなければ、任意売却を始めることさえできません。
また、任意売却の交渉や売却自体に時間がかかりすぎてしまうと、しびれを切らした債権者が確実に回収できる分だけ回収するために、抵当権を実行して家を競売にかけてしまう可能性もあります。
早期売却のための力量に加えて、任意売却の実績が豊富で、債権者との交渉のスキルも併せ持った不動産会社の協力がなければ、任意売却は難しいでしょう。
任意売却の流れ
任意売却を行うためには、
↓
物件の査定を不動産会社に依頼する
↓
不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ
↓
不動産会社が債権者と任意売却に向けた交渉をする
↓
売却活動がスタートする
↓
購入希望者の内覧
↓
債権者に売却の同意を得る
↓
売買契約の締結
↓
決済・引渡
という9つの手順があります。
「期限の利益の損失」が届いたら早めに任意売却に向けて動き出す
任意売却を行う上では、これら９つの手順があることを知り、「期限の利益の損失」の通知が届いた時点で、早めに行動を起こすことが重要です。
売却活動を含め、すべての手順が終わるまでに、3～6ヶ月以上の期間がかかります。
時間がかかりすぎると、先ほどお話ししたように、債権者が抵当権を行使して、競売に動く可能性もあります。
任意売却は、競売にかけられる前にすべての手順を完了しなければならず、早めの行動が成功のカギを握ります。
家を売るのにどれくらい期間がかかるのか、詳しく知りたい方はコチラ【早く売りたいアナタも必見！「家を売る期間」はどれくらいかかる？】をご覧ください。
任意売却は必ず専属前任媒介契約で
任意売却のデメリットでもお伝えしましたが、任意売却の実績が豊富な不動産会社と媒介契約を結ぶことが、任意売却の成功を左右する大きな要因となります。
不動産会社との契約方法は、
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
の3種類があり、それぞれ条件が異なります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる 不動産会社数 |
複数 | 1社 | 1社 |
| 売主への 報告義務 |
なし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| レインズへの 登録義務 |
なし | 契約後7日以内 | 契約後5日以内 |
| 契約期間 | 規定なし | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 |
| 個人間売買 | できる | できる | 仲介が必要 |
不動産会社との契約方法比較
債権者が、“コチラが指定した不動産会社と契約しなければ任意売却を認めない”と言ってこない限りは、債務者自身が選んだ不動産会社と一緒に任意売却にのぞむべきです。
そして、任意売却の実践豊富な不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社に査定依頼ができる、不動産一括査定サイトを利用するといいでしょう。
不動産一括査定サイトを利用して不動産会社を選ぶ
インターネットが普及して久しい現代、不動産の査定は、自宅にいながらカンタンに、しかも複数の不動産会社に依頼できるようになりました。
それを叶えたのが、不動産一括査定サイトです。
任意売却相談も複数社に依頼できる『リビンマッチ』
『リビンマッチ』は、売却査定以外にも様々な査定や相談を一括で依頼できることです。
売却の一括査定の他に、買取の一括査定、任意売却の相談、賃貸管理の相談など、不動産に関する様々な悩みを解決するためのサービスが充実しています。
任意売却は不動産会社のなかでも、それを専門としている会社や、精通した担当者でなければ難しいです。
リビンマッチの任意売却相談で、任意売却のパートナーを探してみましょう。
不動産一括査定サイトについて、詳しくはコチラ【家を売るなら必見！不動産一括査定サイトを賢く利用する方法とは？】をご覧ください。
購入希望者の内覧に協力する
家の購入希望者が現れると、内覧を開いて、購入希望者にお家の中を見学してもらいます。
内覧は不動産会社に任せっきりというわけにはいきません。
その家に住んでいた人間にしかわからないような、お家の魅力をアピールできるのは不動産会社ではなく、住んでいたアナタ自身しかいないからです。
家を売るための内覧のコツは、
②空気の入れ換え・換気をする
③とにかく部屋を広く見せる
④とにかく部屋を明るく見せる
⑤すべての部屋と収納を見せる
⑥内覧の対応は女性が行う
⑦住んでいた人にしかわからない情報をすべて伝える
⑧購入に至らなくても、なぜ購入に至らなかったのか理由を聞く
⑨買い手のキモチになる
の９つです。
これらを念頭に、購入希望者へ、家の魅力をたっぷりと伝えるようにしてください。
内覧について詳しくはコチラ【家を売るなら知っておきたい「家に住みながら内覧をする」９のコツ！】をご覧ください。
任意売却の前に確認しておきたいこと
ここまで任意売却の方法について、メリットとデメリットを交えて解説してきましたが、任意売却を選択する前に、必ずやっておいてもらいたいことがあります。
・住み替えローンを利用できないか検討する
・本当にオーバーローンになるのか、多くの不動産会社に査定を依頼する
この3点です。
住宅ローンのリスケジュールができないか金融機関に住談する
任意売却は、あくまで競売にかけられることを避けるための最終手段です。
もし、返済プランを見直して、住宅ローンを返済していけそうなのであれば、利用しないに越したことはありません。
ブラックリスト入りしてしまうなど、今後の生活に関わる大きなデメリットもあります。
任意売却を検討する前に、まずは住宅ローンの返済プランを見直し、リスケジュールできないか、借り入れている金融機関に相談してみてください。
住み替えローンを利用できないか検討する
住み替えローン（買い替えローン）は、旧居を売却して残ってしまった住宅ローンを、次に購入する新居のローンに組み込んで返済していくローンのことです。
この住み替えローンでも、利用の仕方によっては、住宅ローンの総額を減らすことができます。
特に、急な転勤で家を売ることになった場合に利用される方が多いのが、この住み替えローンです。
詳しくはコチラ【「住み替え（買い替え）ローン」を利用して家を売る時に必要な２つの計画】をご覧ください。
本当にオーバーローンになるのか、多くの不動産会社に査定を依頼する
家を売ってもオーバーローンになってしまう。
本当にそうでしょうか。
もし、1社の不動産会社に査定を依頼しただけでそう判断されているのだとしたら、先ほどご紹介した不動産一括査定サイトを使って、今度は複数の不動産会社にお家を査定してもらいましょう。
任意売却の実績が豊富な不動産会社がいるように、不動産会社はそれぞれ得意不得意があり、すべての不動産会社が決まった値段をつけるわけではないのです。
ただし、不動産会社の中には、契約を取りたいためだけに、相場価格とかけ離れた査定価格を提示する悪徳な業者も潜んでいます。
そんな、悪徳な不動産会社に騙されないために、事前に相場価格を調べておくようにしましょう。
相場価格の調べ方はコチラ【家を売る前に相場を知ろう！「成約相場」がわかるおススメサイト！】を参考にしてください。