住み替え（買い替え）ローンを利用して家を売る時に必要な２つの計画

住み替え（買い替え）ローンとは

住み替え（買い替え）ローンとは、今の自宅を売っても残ってしまった住宅ローンを、新しく買う家の住宅ローンとセットにして返済していく方法です。

例えば、2000万円のローン残債がある家が1500万円で売れたとき、500万円のローンが残ります。

これを担保割れと言うのですが、住み替えローンを利用すれば、担保割れの状況でも新居購入のためのローンを組むことができます。

次に購入する家が3000万円なら、ローン残債の500万円を上乗せした、3500万円のローンを組んで返済していくのが住み替えローンになります。

本来であれば、売却代金でローン残債を一括返済することで、抵当権抹消をしなければ、家を売ることはできません。

抵当権とは、債権者である金融機関が、債務者である家主がローンを返済できなくなったときに、家を競売にかけて残ったローンを回収できる権利のことです。

住み替えローンを利用する前に、今お金を借りている金融機関に連絡することを忘れないようにしましょう。

住み替え（買い替え）ローンに絶対必要な計画その①お金の計画

住み替えローンを利用すれば、たとえ家の売却金額がローン残債を下回っていたとしても、新しい家を購入して住み替えをすることができます。

しかし、住み替えローンを利用するということは、購入した新居の価値以上のローンを組むということです。

オーバーローンの状態からスタートするということでもあり、月々の返済額が以前より増えてしまうことも多々あります。

平成28年度住宅市場動向調査 一次取得、二次取得別の世帯主の年齢

上記のグラフは、国土交通省が公表している「平成28年度住宅市場動向調査」における、一次取得、二次取得別の世帯主の年齢のグラフです。

一次取得（初回の購入）の場合は30歳代が半分近くを占めていますが、二次取得（2回目の購入）の場合はそれ以上、40歳代以上、60歳代がほとんどを占めています。

この年齢から、長期的な住宅ローンを組み直すとなると、相当な覚悟が必要です。

住み替え（買い替え）ローンに絶対必要な計画その②時間の計画

住み替えローンを利用するためには、旧居を売る日と新居を買う日、両方の決済のタイミングをそろえなければなりません。

売却の決済日にローン残債がわかり、そのローン残債をもって新居の住み替えローンを組むからです。

買い替え特約

買い替え特約とは、今売りだしている家の売却金で新居を購入することを条件とした、停止条件付契約のことです。

この特約を結んでおけば、万が一家を売ることができずに、購入資金を用意することができなかった場合に、契約を白紙解約することができます。

住み替え（買い替え）ローンのメリット・デメリット

お金と時間、2つの計画がしっかりとできたのであれば、住み替えローンを利用するメリットがたくさんあります。

ただし、計画を練られていない状況で利用すると、デメリットを被ってしまうので注意してください。

メリット

住み替えローンのメリットはこの一点につきます。

新居のローンの頭金の支払いや、手付金の支払いのために、自己資金をとっておきたい方にとっては非常にありがたいローンになります。

デメリット

住み替えローンのデメリットはこの2点です。

オーバーローンで返済がスタートしているために、万が一もう一度住み替えをするとなっても、ローン完済が非常に困難だと思われます。

先を見据えたお金と時間の計画が、住み替えローンには必須です。

２つの計画を実行できる不動産会社を見つけよう！

住み替えローンを利用するために、お金と時間の計画を立てることができたのなら、その計画を実行してくれる不動産会社を見つけましょう。

特に、売却と購入のタイミングを合わせるためには、売買両方に強い不動産会社に依頼するのが得策です。

そして、そのためには、多くの不動産会社を比較する必要があります。

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