住み替えのために家を売るなら知っておきたい3つのポイント
マイホームを売却する人のほとんどは、売却自体が目的ではないはずです。
マンションから一戸建てへ、中古住宅から新築住宅へ、理由は様々ですが、今住んでいる家を売って、新しく住む家を購入して住み替える、という方がほとんどではないでしょうか。
・今の家がいくらで売れて、売るのにいくらかかるのか
・売るのが先（売り先行）か、買うのが先（買い先行）か
・住宅ローンが残っているときにどうするのか
の３つです。
住み替えのはじめ方は、まずいくらで家が売れるのか知ること
住み替えのために、自宅を売りたいと思った方はまず
この家はいくらで売れるのだろう？
と思うはずです。
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売りを先にするにも、買いを先にするにも、まずは、今住んでいる家がいくらで売れるのかを知っておきましょう。
不動産ポータルサイトや不動産会社の広告、チラシで相場の確認をしておくこともおススメです。
また、レインズマーケットインフォメーションというサイトで、過去の不動産仲介取引情報を閲覧できます。
地域や条件を絞って、実際どれくらいの値段で取引があったのかを確認できるので、こちらもぜひ参考にしてください。
家を売るのにはいくらかかる？
家を売るときには、それなりの諸経費がかかります。
具体的には、
・売買契約書に貼る印紙税
・住宅ローンの完済と抵当権抹消登記費用
があります。
その他、引っ越し費用やハウスクリーニング費用などもあり、すべてを合わせると、けして少額ではない費用が必要です。
売却金額×3％+６万円＋消費税
が上限です。
住宅ローンを完済する際には繰越返済手数料が必要です。借り入れている金融機関によって手数料は違いますので、返済額も含めて確認を取っておきましょう（詳しい家を売るときの費用についてはこちら）。
また、譲渡所得税を納めなければならない可能性もあります。
譲渡所得税は家を売って得た利益（譲渡益）に課税されるので、購入金額より売却金額が安ければ支払う必要はありません。
購入金額より売却金額が高ければ、その所有期間によって税金を納めなければなりません（詳しい家を売るときの税金についてはこちら）。
また、売却した年の固定資産税も売主が納めなければなりません。
一般的には引き渡してからの日割り分を買主から頂くことが多いです。
こうして、家がいくらで売れるのか、売るためにいくらかかるのか、この2つがわかると新しく購入する家の予算を考えることができます。
売りを先にするにしても、買いを先にするにしても、まずはおさえておきたいポイントです。
売るのが先？買うのが先？ベターな選択肢は売り先行
住み替えの場合、家を売るのが先の方がいいのか、買うのが先の方がいいのかという悩みはつきものです。
住み替えのスケジュール
住み替えのスケジュールを見ながら、売り先行がおススメな理由を説明します。
| 売却の流れ | 購入の流れ | |
|---|---|---|
| 自宅の価格査定 | ||
| 不動産会社の選定 | ||
| 売り出し価格決定 | 購入のための資金計画 | |
| 不動産会社の売却活動 | 希望物件探し | |
| 購入希望者の内覧 | 購入希望の物件を内覧 | |
| 購入希望者との価格交渉 | 売主との価格交渉 | |
| 売買契約の締結 | 手付金の授受 | 売買契約の締結 |
| 決済と移転登記手続き | 住宅ローンの完済/借入 | 決済と移転登記手続き |
| 買主へ引渡し | 売り主から引き渡し |
家の売却と購入の大まかな流れ
住み替えの場合、この両方を進めていく必要があります（家売る流れの確認はこちら）。
新しい家を購入するためには、まとまった資金が必要です。
なので、ほとんどの方が家を売ったお金を購入資金にしたいと考えているでしょう。
その場合、家の購入を先に決めてしまうと、今住んでいる家の売却を、購入の決済日までに済ませておかなければなりません。
売り先行のメリット・デメリット
売却から始めるメリットは以下の3点です。
・じっくりと売却活動ができ、家を高く売れる可能性が高い
・売却金額を購入金額にあてられる
・売却金額から、購入する家の予算を立てられる
・仮住まいへの引っ越しが必要な場合がある
買い先行のメリット・デメリット
もちろん、家を買うことから先に行うメリットもあります。
・理想の家をじっくり探すことができる
・仮住まいが必要ない
このことがメリットとしてあげられます。
買い先行の場合、新居の購入資金を、今住んでいる家の売却を待たずして用意する必要があります。
先ほど説明した通り、売却金額を購入資金にあてようにも、短いスケジュールの中で、高い金額での売却を実現するのは相当困難です。
また、家が売れるまでの間、新居と売却中の家の２つの住宅ローンを支払うことになります。
買い先行で陥りやすい最悪のケース
買い先行で住み替えをするとき、絶対に避けたい最悪のケースがあります。
売買契約締結後、決済日までに旧居が売却ができなかったケースです。
このようなケースを防ぐために買い替え特約を結んでおくことがあります。
「〇〇円での売却ができるまで、この契約は停止しておく」
というような内容を盛り込んだ、停止条件付契約のことです。
買取という選択肢
このような事態を防ぐために、買い先行で住み替えを進めるのなら、買取も視野に入れておくのがいいでしょう。
買取であれば仲介手数料の必要もありません。
しかし、良くても市場相場の7割程度でしか買い取ってもらえませんので、資金計画が重要です。
つなぎ融資
売り先行で進めていても、どうしても気に入った物件が出てきたら。
あきらめきれないという方もいらっしゃると思います。
そんなときに利用できるのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資は、住宅ローンのように担保とするものがないため、金利が高いです。
その上、手数料や保証料が必要です。
さらに、家が売れるまで利子が発生するため融資額がどんどん膨れ上がり、後々の支払いが苦しくなる恐れもあります。
十分な計画を練ってから検討してください。
抵当権抹消のためにも
ただし、買主へ引き渡すときには全額返済をし、抵当権を抹消しておくことが条件です。
ローンが残っても「住み替え（買い替え）ローン」がある
住み替え（買い替え）ローンとは、今の家を売っても残ってしまった住宅ローンを、新しく買う家の住宅ローンとセットにして返済していく方法です。
例えば、2000万円のローン残債がある家が1500万円で売れたとき、500万円のローンが残ります。
買い替えローンを利用すれば、次に購入する家が3000万円なら、3500万円のローンを組んで返済していく形になります。
住み替え（買い替え）ローンのメリット・デメリット
住み替えローンのメリットは
・貯金など自己資金を使わずに新しい住居に住める
この一点につきます。
新居のローンの頭金の支払いや、手付金の支払いのために、自己資金はとっておきたい方にとっては非常にありがたいローンになります。
住み替えローンのデメリットは
・売買のスケジュールがタイトになる
ということです。
住み替えローンの注意点
住み替えローンを利用するとき、注意しておきたいことが２つあります。
ひとつは、売買の決済日を揃えなければならないこと。
もうひとつは、新居購入時の住宅ローンがオーバーローンになってしまうことです。
住み替えローンを利用すると、旧居のローン残債よりも、新居の住宅ローンが増えることが多いです。
万が一、また家を売ることになる可能性もあり得ます。
計画性をしっかりもって、利用するようにしましょう。
住み替えで家を高く売るために
まずは、家を高く売るために、不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
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複数社の査定額を比較することで、より高い金額での売却を実現することができます。
簡単な必要事項を入力するだけで、しかも無料で利用できるので、新居の資金計画のためにも、一括査定から売る準備を始めていきましょう。