マンション売却の成功は内覧にアリ！内覧のコツは掃除と不動産会社選び
売り出したマンションに見学者が現れると、内覧（内見）を開いて、実際にマンションを見学に来てもらいます。
内覧は、売主が購入希望者に、マンションの魅力を直接伝えられるチャンスであり、売却成功のカギを握る重大なイベントになります。
内覧のコツは、徹底的な掃除と不動産会社選びです。
この2つのコツをマスターして、アナタもマンション売却を成功させましょう。
内覧のゴールは購入希望者に素敵な新生活をイメージさせること
新居に中古マンションを検討されている方は、必ずと言っていいほど内覧を希望されます。
事前に内覧をしておくことで、新生活へ向けてイメージを明確にしておくためです。
新築の分譲マンションでは、マンションが出来上がる前に全室埋まってしまう可能性もあり、売約後でなければ内覧ができないこともあります。
そのため、購入するより前に実際のマンションを見学ができるのは、中古マンションを購入するメリットとも言えます。
内覧のコツ①徹底的な掃除
内覧で、購入希望者に素敵な新生活をイメージしていただくために、室内の掃除を徹底的にして、部屋中をキレイにしましょう。
特に、生活の中で最も汚れがつきやすい、
・トイレ
・洗面台
・浴室
これら水回りの掃除は、特に力を入れて行ってください。
水回りがキレイだと、それだけでマンションの印象が何倍にも良くなります。
購入希望者が実際にキッチンに立ったとき、トイレや洗面台、浴室を利用したときのイメージが想像しやすいからです。
加えて、汚れが付きやすい水回りがキレイだと、“実際に住んだ時、掃除するのが楽そうだな”と思ってもらうこともできます。
水回りの掃除は特に力を入れて行う、忘れないようにしてください。
水回りの汚れは100円ショップで揃うお掃除グッズで掃除可能
水回りの掃除に便利なのが、
・重曹、重曹水スプレー（水250㎖に対して大さじ1杯程度）
・クエン酸水スプレー（水250㎖に対して小さじ2杯程度）
になります。
これらは全て身体に害がないことに加えて、100円ショップでも購入できるお掃除グッズなので、内覧の前の掃除でぜひ活用してください。
キッチンの掃除にはメラミンスポンジ＋重曹
メラミンスポンジは、あの“消しゴムのような白くて四角いスポンジ”の事です。
メラミンという硬い樹脂でできているので、頑固な油汚れもしっかり落としてくれます。
メラミンスポンジを使うときは、水でしっかり濡らしてからにしてください。
また、水で濡らしたメラミンスポンジに重曹をふりかけて使うことで、力を入れてこすらなくても汚れが落ちるようになります。
ただし、洗面台などコーティング加工がされている部分では、コーティングが削れてしまいキズが付く危険性があるので使用を控えてください。
トイレの掃除にはクエン酸水スプレー
クエン酸を水で薄めて作ったクエン酸水スプレーがあれば、トイレの掃除も楽々です。
クエン酸にはアンモニアを分解してくれる働きがあるので、飛び散り汚れなどにも効果的です。
また、トイレの貯水タンクに重曹を入れて、しばらくたってから水を流すと、タンクの掃除もできます。
重曹には消臭効果もあるので、重曹水スプレーも合わせて活用してください。
洗面台の掃除にはクエン酸水スプレー
洗面台で特に気になるのが、鏡の水垢汚れです。
水垢汚れにはクエン酸が効果的、クエン酸水スプレーをガラス前面に吹きかけてラップで密閉し、6時間ほど放置しておけばキレイになります。
蛇口などはメラミンスポンジで磨くことでピカピカになります。
新品のような状態を目指して掃除していきましょう。
浴室の掃除には掃除グッズを総動員
浴室の掃除は一番手間がかかります。
浴槽に水を張り、重曹を入れて、浴槽内の水垢を落としていきます。
鏡は洗面台同様に、クエン酸水スプレーをつかって水垢を落とし、排水溝の汚れにはメラニンスポンジ+重曹で対抗しましょう。
浴室の床のヌメリや赤くなった水垢などは、メラニンスポンジだけではなく、タワシや歯ブラシを使って徹底的に掃除していきましょう。
時間がない・汚れがひどくて掃除が大変ならハウスクリーニングを利用する
“自分で掃除している時間がない、汚れがひどくて掃除が大変だ”という方は、ハウスクリーニングを利用してみるのはどうでしょう。
ハウスクリーニングでは、部分的なクリーニング依頼をすることもできるので、水回りだけを依頼することも可能です。
ママ向け情報メディア「ママエル」が大手業者10社を調査した相場情報を公開していました。
10の業者を調査した結果、水回りのハウスクリーニングの相場は以下の通りです。
【ハウスクリーニングの相場】
キッチン：1万7,000円
トイレ：9,000円
洗面所：8,000円
浴室：1万6,000円
【ママエル｜ハウスクリーニングの相場はいくら？大手業者10社を比較し独自調査しました】より一部抜粋
合計しても5万円なので、手間をかけるよりプロに任せた方が安心という方におすすめです。
第一印象を決める玄関の掃除も重要
あなたのマンションの第一印象を決めるのは、自宅の玄関よりもまずマンションのエントランスです。
エントランスは共有部分にはなりますが、例えば郵便ポストが乱雑だったり、ゴミが散乱していたりすれば、内覧に来た人が素敵な新生活をイメージできるはずがありません。
内覧当日には必ず、エントランスやエレベーターの掃除も行っておくようにしてください。
リビングやバルコニーは広く見せるのがポイント
リビングは生活の中心となる区画です。
素敵な新生活をイメージさせるためにも、とにかく広く、そして明るく見せることがポイントです。
部屋の中にはできるだけモノを置かず、電球や電灯はすべて新品に取り換えておきましょう。
リビングの掃除は、普段行っている掃除程度でも大丈夫です。
バルコニーはリラックスできる空間かどうか、洗濯物をどれだけ干せるか、布団を干すことも可能かが見られるため、広いと感じてもらえるほど好印象です。
低層階であれば外からゴミが舞い込んでくる可能性もありますので、当日も掃除をして内覧の準備をしておきましょう。
部屋の荷物を減らすために収納へ詰め込むのはNG
部屋の荷物を減らすために、あらゆる収納にモノを詰め込むのは禁物です。
購入希望者は、収納の中もチェックします。
パンパンに荷物が詰まった収納を見ても、どれだけ収納できるかは判断できません。
収納力を見せるためにも、荷物を詰め込むのではなく、外に預けるか、事前に処分するようにしましょう。
内覧のコツ②内覧に購入希望者を集められる不動産会社選び
ここまで、内覧に成功するための掃除のコツをお話してきましたが。
そもそも、購入希望者が内覧にやって来なければ、どれだけコツを覚えても宝の持ち腐れです。
そこで、掃除のコツを覚えるとともに、身につけていただきたいのが、不動産会社選びのコツです。
不動産会社選びに失敗すると、内覧に人が集まらず、結果的にマンション売却そのものが失敗してしまいます。
そのような事態を防ぐために、複数の不動産会社を比較して、マンションを高く売ることができる売却力と内覧希望者をたくさん集められる広告力をもつ不動産会社を選ぶようにしましょう。
複数の不動産会社の比較には不動産一括査定サイトを使う
どの不動産会社に頼んでも、査定結果は同じだと思っていませんか？
実際には、不動産会社によって実績や得意とする不動産の条件が異なるため、査定価格にばらつきが出ます。
下記は不動産一括査定サイトを利用して、2社の不動産会社に査定依頼をした結果です。
↓実際の査定結果がコチラ↓
そう、まったく同じ家を査定してもらったにもかかわらず、
A社は1862万円、B社は最大2379万円、
査定価格に500万円以上の差があります！！
もし、B社の査定価格を知らずに、A社だけに査定を依頼して、1980万円で売却できたとしても…
知らず知らずのうちに
500万円以上損をしていることに！！
不動産会社によって対応も違う
また、不動産会社の中には、査定結果をA4用紙1枚で送ってくる業者もいます。
逆に、査定結果だけではなく、その査定額で売却するための販売活動計画書をセットで送ってくれる業者もいます。
査定ひとつをとっても不動産会社の対応は様々であり、複数社に査定依頼をすれば、査定価格のみならず、対応の誠実さも合わせて比較することができます。
不動産一括査定サイトは手軽・安心・納得の3拍子
不動産一括査定サイトには、複数の不動産会社への査定依頼を、パソコンやスマートフォンでいつでもどこからでも無料で申し込むことができる手軽さがあります。
また、年間数400万人以上の利用者がいるという実績があり、安心して利用することができます。
複数の不動産会社の査定価格を比較することで、いくらで家が売れるのかが把握できれば、そこからどれだけ費用と税金がかかるのかも算出できるので、事前の資金計画も建てられ、納得して家を売り出すことができます。
家を売ると決めた方、家を売ろうか悩んでいる方、たくさんの購入希望者に内覧に来ていただくためにも、まずは不動産一括査定サイトを利用して、家がいくらで売れるのかを把握と不動産会社の比較をしておきましょう。
初めて家を売るときにおススメの不動産一括査定サイト『イエイ』
家を売るのが初めてという方には、イエローカード制度やお断り代行サービスのある『イエイ』は、非常におススメな一括査定サイトです。
24時間対応のサポートデスクもあるので、不動産売却の悩み等を気軽に相談することができます。
さらには、10年を超える長い運用歴があり、ますます安心して利用するサイトだと言えます。
また、提携不動産会社1000社以上から選ばれた、最大6社に依頼ができるため、より精度の高い査定結果に期待ができます。
どこを押せば査定がはじまるのか、一目でわかるがわかるシンプルなサイトデザインも好印象です。
『マンション.navi 』
『マンション.navi』のメリットは、とにかくマンションの売却に特化していること、マンションの売却と賃貸を同時に査定してもらえることです。
その他のサイトでも、売却査定と賃貸査定をそれぞれ別個にできるところはありますが、同時に最大9社まで（売却6社＋賃貸3社）依頼できるのはかなり効率的です。
また、マンション売却経験者の生の声が聴ける「リアルボイス」というコンテンツもあり、実際に売却に入る前に、貴重な体験談を知ることができます。
相場価格がすぐに調べられる「マンションのWEB相場価格」も備わっており、売主へのサポートも充実しています。
不動産会社選びのコツとは
不動産会社を選ぶコツは、
・売り出す家に近い条件の売却実績があるかどうか
・売主と一蓮托生で売却活動に挑んでくれるかどうか
この3点です。
とくに、高額な査定価格に騙されないように、査定価格の根拠は、必ず聞き出すようにしてください。
もちろん、マンションの売却実績が豊富かどうかにも目を光らせておきましょう。
マンションを売却するのに、一戸建てばかりを扱ってきた不動産会社と契約しても、希望通りの売却を期待できません。
また、査定価格の根拠に納得ができ、実績も申し分ない不動産会社が見つかったとしても、一緒に売却活動に挑むパートナーになれるかどうかが肝心です。
家を売るためには、最低でも3～6ヶ月程度の期間が必要になります。
その期間を共にできるベストパートナーを選ぶようにしましょう。
内覧に人が来ない原因とは
内覧の準備も整い、掃除も徹底的に行ったのに、3ヶ月以上経っても内覧に人がまったく来ない。
こんな時に考えられるのは、
・不動産会社が「囲い込み」を行っている
いずれかが考えられます。
売り出し価格で失敗しないために相場価格を把握する
マンションの売買価格は、売り手と買い手が合意したときに初めて決まります。
そのため、定価というものが存在せず、過去の売買取引の事例価格から相場が形成されています。
例えば、築10年３LDKのマンションの相場が3000万円のエリアがあったとします。
そのエリアで、同じく築10年３LDKで3000万円のマンションと、同じ条件で5000万円のマンションで売りに出されていたら、どちらのマンションに人気が集まるでしょう。
相場価格より割高なマンションを、相場価格で購入できるマンションを差し置いて購入する人はいるはずがありません。
アナタのマンションが、売り出してからまったく内覧希望者が現れていないのであれば、売り出し価格が相場価格と比較して適切かチェックしてください。
相場価格は、過去の不動産売買事例のデータベースである
土地総合情報システム
これらのサイトで確認することができます。
相場について詳しくはコチラ【アナタのマンションを高く売るために｜相場価格の活用方法と調べ方】をご覧ください。
悪徳な不動産会社による「囲い込み」の可能性も
「囲い込み」という言葉をご存知でしょうか。
1人の担当者が、不動産の売主と買主、両方の仲介役を担う「両手仲介」のみを狙って行う、違法な売却手口です。
不動産会社が両手仲介を狙うのは、売買が成立したときに発生する成功報酬（仲介手数料）が、売り手からも買い手からも得られるからです。
1人の担当者がことを進めてくれた方が、スムーズに売買が済みそうなイメージを持たれるかもしれませんが、家を少しでも高く売りたい売主と、家を少しでも安く買いたい買主、どちらにもいい顔をして売買を進めるのは、相当至難の業です。
超が付くほどの人気物件でもない限り、家の現金化を迫られている売主側が折れて、売買が成立するパターンがほとんどなので、家を高く売りたいのであれば、両手仲介のみを狙う不動産会社は避けたいところ。しかし、巧妙な手口で両手仲介を狙う不動産会社は今も存在しています。
内覧に来た購入希望者に伝えるべき事
徹底的な掃除と不動産会社選びという2つのコツをお伝えしました。
これらは、内覧が始まる前に準備しておくべき事です。
つまり、内覧は始まる前の準備で成否が決まるのです。
とはいえ、実際の内覧で何もしなくてもいいというわけではありません。
キレイに掃除したアナタのマンションの目で見ただけでは伝わらない魅力を、購入希望者に伝えてあげましょう。
住んでいた人にしかわからないことを資料にまとめて伝える
マンションを内覧に来る人は、マンションの外観や内観を見に来るわけですが、住んでみなければわからない家の使い勝手や周辺環境の情報、同じマンション内の住人も気になっています。
口頭で聞かれたことに応えるだけでもいいのですが、事前に資料を用意しておけば、口頭だけで伝えるよりスムーズです。
学校や病院、公園、スーパー、コンビニ、緊急時の避難所などをまとめた地図も用意しておくと、買い手が実際に住んだ時のイメージをしやすくなります。
修繕積立金の推移や管理状況も合わせて、マンションをアピールできる資料を作成しておきましょう。
素敵な新生活をイメージさせるためにホームステージングを利用する
ホームステージングは、購入者目線で売却物件にインテリアコーディネートを加えるサービスです。
まるで新築住宅のような演出で、見学者に素敵な新生活を想像させることができます。
日本ホームステージング協会の調査では、売却期間が3分の1に短縮し査定価格が平均23万円アップしたというデータもあり、中古住宅流通のための有効活用が期待されるサービスです。（日本ホームステージング協会｜ホームステージング実態調査）
売却理由を聞かれたら正直にポジティブに答える
売主が率先して話す必要はありませんが、購入希望者は売却理由を気にしているものです。
売却理由を聞かれたときは、正直に、ただしポジティブに理由を答えてください。
伝えるとやましいことを隠していると、後から瑕疵（かし）担保責任を追及されることがあります。
購入希望者は売主のことも見ています
中古マンションの売買は、基本的には売主と買主の間で売買契約を結びます。
仲介の場合、不動産会社が売買契約締結までをサポートしてくれますが、売主は不動産会社にマンションを売るわけではなく、買主も不動産会社からマンションを買うわけではありません。
購入希望者にとって、マンションの売主は売買契約締結後の決済から引渡しまでやりとりをする相手になるので、マンションだけではなく売主の人となりもチェックしています。
内覧では横柄な態度や、馴れ馴れしい態度をとらず、誠実な対応で購入希望者を迎え入れてください。
成約につながらなかったときは理由を必ず聞く
何件も内覧が入っても、売買が成約しないのなら、何か理由があるはずです。
内覧に来てくれた人が、なぜ自分のマンションを選んでくれなかったのか、その理由は必ず聞くようにして、次の内覧に活かしていきましょう。
内覧に来てくれた購入希望者本人に聞けなくとも、不動産会社に確認すれば教えてくれるはずなので、忘れずに確認しましょう。