家の売却後は確定申告しないと損？

売却後の確定申告はなぜ必要？しないとどうなる？

家を売って利益があった場合は確定申告をして利益に合った税金を納める必要があります。

ここでいう利益とは、家が購入したときよりも高く売れた場合の差額分を指しています。

簡単に言うと、3,000万円で購入した家が3,500万円で売れた場合は差額の500万円が利益となります。

日本国民には所得に応じた税金を納める義務があり、もちろん家を売却して所得を得た場合も同様です。

もし、売却益があったにもかかわらず確定申告をしないでいると、税金を滞納することになり延滞税が余計にかかります。

そうなると、せっかく手に入れた利益がどんどん減っていくことになります。

家を売却して利益があったのなら、必ず確定申告をして納税の義務を果たすようにしてください。

家を売却して損失があった場合も確定申告は必要

家を売却して損失があった、つまり利益があったときと逆で購入したときよりも低い金額でしか売却できなかった場合は確定申告をしなくても大丈夫です。

ただ、厳密には確定申告は不要と言い切れないのが正直なところです。

家を売って損失があったとき、確定申告をすることで売却時の損失をその他の所得と損益通算できる特例が用意されているからです。

つまり、損失があったとしても確定申告をする方がいい、むしろ損失があったときこそ少しでも損失を少なくするために確定申告が必要になってきます。

確定申告の3ステップ

確定申告のためには、まず

確定申告のステップその①必要書類の準備

確定申告を行うために、まずは必要な書類をそろえましょう。

不動産を譲渡したときの確定申告では、

を用意しておきましょう。

確定申告のステップその③申告申込書の作成・提出

確定申告の申告申込書は、インターネット上で作成する方法と手書きで作成する方法の２つがあります。

インターネット上で作成

インターネット上で作成する場合、書類を税務署まで取りに行かずとも自宅で作成することができます。

確定申告書等作成コーナー

国税庁が管理する確定申告書等作成コーナーから作成しましょう。

サイト内の手引きに従って入力していけば、カンタンに作成が可能です。

イータックス

手書きで作成

手書きで作成する場合は、お近くの税務署で申込書をもらい、記載例を参考に記入していきます。

記入に関して困ったときは税務署に電話してみましょう。

また、確定申告無料相談会なども開催されているので要チェックです。

確定申告のステップその③納税・還付金の受け取り

申込書を作成し税務署への提出が完了すれば、いよいよ納税あるいは還付手続きを行います。

納税の方法は、

と様々な方法があり、自分に合った納税方法を選ぶことができます。

還付金の受け取りは、預貯金口座への振り込みか、ゆうちょ銀行または郵便局の窓口にて直接受け取るかの２つから選ぶことができます。

アナタはどれに当てはまる？家を売ったときの控除の種類

家を売った人が受けられる代表的な控除や特例

上記の表は、家を売った人が受けられる控除や特例の代表例です。

投資用の物件ではなく、実際に住んでいた物件を売ったときは、控除が受けられる可能性が高いです。

ただし、それぞれに条件があるので、自分が条件にあてはまるかどうかはしっかりチェックしておきましょう。

居住用財産を売却した場合の3000万円の特別控除

居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

特定の居住用財産を売却したときの買換えの特例

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

譲渡所得税の計算方法

では、いったい譲渡所得税は、どのように算出されるのでしょうか。

税金がかかる対象となる売却益を「課税譲渡所得額」と言います。

課税譲渡所得額は「譲渡収入」から「所得費」や「譲渡費用」を引いた金額にあたります。

譲渡収入とは

譲渡収入はシンプルに売却した不動産の売却金額です。

1000万円で売れた家の譲渡収入は1000万円になります。

取得費とは

減価償却費とは

減価償却費とは経年によって失われていった価値のことです。

建造物の構造によって国が耐用年数を定めており、それに応じて減価償却率が決まっていきます。

非事業用住居の構造別減価償却率

住宅用建物の場合上記のような耐用年数と償却率になります。

そして、減価償却費相当額は

によって算出されます。

ちなみに、経年によって価値が低下しない土地に対しての減価償却はありません。

購入のときにかかった諸費用とは

譲渡費用とは

譲渡費用は譲渡するのにかかった売却費用の総額になります。

譲渡所得税の税率

不動産の譲渡所得税は、物件の所有期間によってことなります。

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税、5年と1日以上の場合は長期譲渡所得税となり、それぞれ税率も違ってくるので、覚えておきましょう。

相続した家を売却したときの確定申告

相続した家を売却すると、遺産を均等に分けやすくなるというメリットがあります。

また、相続時に発生する相続税を、売却して手に入れたお金から支払うこともできます。

では、自分が住んでいた家と相続で手にした家では、納める税金や確定申告に違いはあるのでしょうか。

相続不動産を売却したときの譲渡所得税

相続不動産を売却した場合にも、譲渡益（不動産を売って得た利益）に対して譲渡所得税を納めなければなりません。

ただ、相続した物件の場合、その物件の購入価格が不明なことが多く、取得費の判断ができないケースがほとんどです。

また、仮に購入価格が分かっていたとしても、当時の価格で計算するために、多くの譲渡益が発生する可能性があります。

そして、相続不動産の場合は被相続人の購入価格だけでなく所有期間も引き継いで取得費を計算することになります。

また、購入価格が不明のときは、売却価格の5％を概算取得費として課税譲渡所得を計算します。

相続不動産売却時の譲渡所得税の節税方法

相続した不動産を売却したときにも、譲渡益に応じて譲渡所得税を納めなければなりません。

しかし、相続税と合わせてかなりの負担になってしまわないように、相続不動産売却時の譲渡所得税には2つの特例があります。

相続税の取得費加算の特例

相続税が発生して相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却の場合、相続税額を取得費と譲渡費用と合わせて、売却価格から差し引くことができます。

この特例を受けるためには、確定申告時に、

と言った書類が必要になります。

詳しくは、国税庁のページより詳細を確認してみてください。

居住用不動産譲渡の3000万円の特別控除

2019年の12月31日までは、相続した物件に居住していなくても、居住用不動産譲渡の3000万円の特別控除を受けることができます。

ただし、この特例を受けるには厳しい条件があるので注意です。

相続不動産の売却で住居用不動産譲渡の3000万円の特別控除を受けるためには、

が条件となります。

かなり厳しい条件ではありますが、条件に一致する場合は必ず利用したい特例です。

売却前にいくら税金を納めることになるのか把握するには

家を売却したときにいくら税金がかかるのか事前に知っておきたいという方も多いでしょう。

実際に家を売却する前に、売却後に納める税金がいくらになるのかを把握しておきたいのなら、売却する家の査定をしてもらうのがおすすめです。

ここで大切なのは、複数の不動産会社に査定を依頼するということです。

複数の不動産会社の査定価格から平均をだせば、より正確な家の価値がわかり、どれくらい税金がかかるかも正確に把握することができます。

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不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社の査定から家の価値を知るだけでなく、不動産会社を比較して売却をサポートしてもらうパートナー選ぶのにも役立ちます。

売却後の確定申告や、税金のことで不安があるのなら、査定を依頼した不動産会社に直接相談してみてください。

売主からの相談に対して真摯な対応を見せてくれるのかどうかも、不動産会社を選ぶポイントになります。

一括査定サイトを賢く利用して、売却を成功させましょう。

まとめ：家の売却と確定申告はセット！