瑕疵担保責任とは
コンビニで商品を購入するとき、商品が不良品だと思って購入する人はいないでしょう。
なので、万が一購入した商品が不良品だった場合には、お店に返金を要求したり、新しい商品に交換してもらったりするのが当たり前だと思います。
家の売買に関して同じであり、売主は売却した一戸建て・マンション・土地などに対して責任を負うことになります。
瑕疵（かし）担保責任とは？
瑕疵担保責任とは、売却した一戸建て・マンション・土地などに万が一欠陥（瑕疵）が見つかった場合に売り手が負う責任のことです。
買い手は、購入した物件の隠れた瑕疵を発見してから1年以内であれば、売り手に対して損害賠償請求をすることができます。その瑕疵によって居住や物件の活用が困難な場合は、契約解除を要求することもできます。
売主は、物件の瑕疵を知っていた場合に必ず購入希望者に伝えておく必要があります。
初めから知っていた瑕疵を伝えないのは契約違反であり、場合によっては詐欺にあたる可能性もあります。
一方で、発見された瑕疵がそもそもあった瑕疵なのか、経年によって発生した瑕疵なのかは判断が難しく、個人間の売買は2～3ヶ月間を瑕疵担保責任の有効期限として売買契約書に記載しておくことが一般的となっています。
そもそも不動産の瑕疵とは？
・物理的瑕疵
・法律的瑕疵
・心理的瑕疵
・環境的瑕疵
の4つの種類の瑕疵があることを覚えておいてください。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、土地や建物に文字通り物理的な欠陥がある状態を指します。
土地の場合には、地盤の軟弱化、土砂の崩壊を防止する擁壁（ようへき）の不良、地中深くの埋設物、土壌汚染などが物理的瑕疵にあたります。
建物の場合は、雨漏り、水漏れ、シロアリ被害、建物の片方だけが傾いている状態（不動沈下）などが物理的瑕疵にあたり、マンションの場合は共用部分の状態も関連します。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、建築基準法などの法律によって土地や建物の自由な活用が制限される状態を指します。
例えば、新たな建築物の建築用地として土地を購入したにもかかわらず、その土地が現行の建築基準法では建物を建設することができないことが購入後に発覚したとします。
この場合、買主は法律的瑕疵を理由に契約解除を売主に要求することができます。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、過去に事件事故があった物件であることが発覚し精神的に居住が困難な状態を指します。
例えば、物件を購入後、実は過去に自殺した人がいる事故物件だったことが発覚した場合、買主は売主に対して損害賠償請求、契約解除の要求をすることができます。
心理的瑕疵については判断の基準が瑕疵の受け手（買主）であることから、売主が気にしないようなことでも買主が気にするような内容だった場合、心理的瑕疵が認められてしまいます。
“この事実を知っていれば購入しなかった”と買主が思うような事実は必ず伝えておくように気をつけましょう。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、売買した不動産自体には問題がなくても、不動産を取り巻く環境に問題があるような状態を指します。
例えば、騒音被害、公害、日照権の侵害、近くに暴力団関係施設があるなどの問題が、購入した不動産の周辺で発覚した場合、買主は売主に対して損害賠償請求、契約解除の要求をすることができます。
既存住宅売買瑕疵保険とは？
既存住宅売買瑕疵保険とは、国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人の商品のことです。
売主（もしくは買主）は、検査機関に売買する物件の調査を依頼し、調査機関は調査結果を保証します。
調査・保証の対象となるのは、構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分です。
その後、物件の保証対象に隠れた瑕疵が見つかった場合は、売主ではなく調査機関の保証に対して責任が追及される形となり、補修費用や調査費用、転居・仮住まい費用などが保険金として支払われます。
保険料や支払いの対象、期間、保険金の額などは保険法人によって異なります。
詳しくはコチラから一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のページにアクセスしていただくか、下記の各指定保険法人まで問い合わせてみてください。
| 保険法人 | 電話番号 |
|---|---|
| 株式会社住宅あんしん保証 | 03-3562-8122 |
| 住宅保証機構株式会社 | 03-6435-8870 |
| 株式会社日本住宅保証検査機構 | 03-6861-9210 |
| 株式会社ハウスジーメン | 03-5408-8486 |
| ハウスプラス住宅保証株式会社 | 03-5962-3814 |
瑕疵担保責任と不動産会社の関係
重要事項説明書
不動産売買において、不動産会社が買主に交付する重要事項説明書とは、不動産会社が売買契約の上で必要な重要事項を説明した内容を記載した書面のことです。
この中には、
・不動産に関わる法令上の制限
・不動産の状態やその見込み
・契約の条件
が記されており、重要事項説明書を確認した買主は署名捺印をします。
ホームインスペクション
ホームインスペクションとは建物状況調査とも言われる住宅診断のことです。
「宅地建物取引業法」では、
“媒介契約時に不動産会社は、売主または買主にホームインスペクションを実施する業者をあっせんするかどうかを示して、売主または買主の意向に応じてインスペクション会社を紹介しなければならない”
ことが明記されました。
さらに、不動産会社は、ホームインスペクションの内容を重要事項説明書に記載しなければなりません。
また、不動産会社は、売買契約時にホームインスペクションの結果を売主と買主が双方確認したことを、売買契約書（または、契約者に交付する37条書面）に記載しなければなりません。
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不動産会社を選ぶときには、まずは複数の不動産会社を比較してみることです。
比較する中で、瑕疵物件を取り扱った経験があるか、ホームインスペクションに関する知識があるかなど、査定価格以外の部分にも注目するようにしてみましょう。
特に、相続した古い家を売却するときには、瑕疵担保責任の保証サービスのある不動産会社や、瑕疵担保責任免除特約を売却プランに盛り込んでくれるような不動産会社を選ぶことをおススメします。
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