専任媒介契約とは

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、読んで字のごとく「一社に専任して自分の不動産の売却を依頼する」という媒介契約になります。

媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あり、専任媒介契約と専属専任媒介契約はどちらも一社に専任して不動産の売却を依頼します。

しかし、この2つの媒介契約でも微妙な違いはあるので、その違いを理解した上で、どの媒介契約を選択するかを判断しないといけません。

ほかの媒介契約との違い

3種類ある媒介契約の違いは以下の通りです。

依頼できる不動産会社

上述のように専任系媒介契約は一社のみと媒介契約を結ぶことができ、その点は専属専任媒介契約と同じです。

一方、一般媒介契約の場合は複数社に売却依頼できるという違いがあります。この点が一般媒介契約との最も大きな違いになります。

レインズ登録義務

レインズとは、不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムであり、以下のような情報が掲載されています。

レインズに登録するということは、レインズに自分の不動産が「売り出し中物件」として掲載されるということです。

つまり、媒介契約を依頼した不動産会社以外の会社に、自分の不動産が売り出し中であることが告知できます。

不動産を売却するときは、チラシやネットなどで直接内見者を集客する方法と、媒介契約を結んでいない会社から内見者を紹介されるパターンがあります。

レインズに登録することで、後者の「他社からの紹介」という集客が増える点がメリットです。

売却報告義務

売却報告義務とは、具体的に以下の項目を不動産会社が売主に報告する義務のことです。

専任媒介契約は2週間に１回以上の売却報告が義務付けられていますので、連絡手段に指定はありませんが必ず売却報告があります。

これは、媒介契約書に明確に記載されているので、売却報告を怠れば不動産会社の媒介契約違反となります。

また、専属専任媒介契約はさらにペースが早く、売却報告義務は1週間に1回以上です。

一方、一般媒介契約は報告義務がないので、売主側から問い合わせるのが一般的です。

自分で買主を見つけたとき

自分で買主を見つけて取引することを「自己発見取引」といいます。

専任媒介契約は自分で見つけた買主と直接取引できますが、その時点までに発生している広告費用などを請求されることはあります。

また、専属専任媒介契約は買主を自分で見つけたとしても、媒介契約を結んでいる不動産会社の仲介という扱いになり、媒介契約書に記載してある仲介手数料が発生します。

専任媒介契約で広告費用を請求されても、媒介契約に記載した仲介手数料以上の請求はされないので、属専任媒介契約のときよりは安価です。

一方、一般媒介契約の場合は自己発見取引のときでも、何のペナルティもなく直接取引可能です。

専任媒介契約のメリット

次に専任媒介契約のメリットである以下4点を解説していきます。

集客効果の高い広告展開

専任媒介契約を結ぶ最大のメリットは、集客効果の高い広告を積極的に実施するという点です。そもそも、不動産を売却するときには大きく分けて以下2種類の広告展開をします。

広告種類による違い

チラシは、売却する不動産の近隣マンションなどに投函するので、主に地元の方を集客する広告です。

また、チラシは自ら不動産売却をアピールする広告なので、まだ不動産購入を本格的に購入していない層へもアプローチできます。

一方、ネットなどのWeb媒体は広域にアピールすることができますが、購入者自らが検索しないと露出しない広告です。

つまり、不動産購入を本格的に検討している層にアプローチすることになります。

チラシの集客効果は高い

チラシとWebの広告を比較すると、チラシの方が効果の高い広告といえます。

というのも、不動産を購入するときに「エリア」は非常に重要な要素なので、地元の方の成約率は高いからです。

たとえば、現在賃貸マンションに住んでいる人も、「職場が近い」「子供の学校が近い」「実家に近い」など、そこに住もうとした何かしらの理由があるはずです。

ということは、不動産を「買う」場合にも今住んでいる場所が適している可能性が高く、その地元の方へアプローチできるのはチラシです。

だからこそ、チラシの方が効果の高い広告であり、それを積極的に展開する専任媒介契約の方が効果のある広告展開ができます。

専任媒介契約は広告費を投下する

不動産会社の立場からすると、専任媒介契約を結んでいる不動産は自社でしか売却活動を行いません。一方、一般媒介契約は他社も売却活動を行います。

つまり専任媒介契約の場合、自社が広告展開しないと不動産は売れないので、積極的に広告展開していきます。

一方、一般媒介契約はいくら広告展開しても、他社が先に買主を見つけてきてしまえば仲介手数料をもらえないので、投下した広告費はそのまま赤字です。

特に、チラシは印刷費用や投函費用がかかるので、積極的に展開する不動産会社は少ないでしょう。

そのため、専任媒介契約の方が広告を積極的に展開し、特にチラシという集客効果の高い広告を投下することで内見者が多くなります。

売却活動の優先順位が上がる

前項と同じ理由で、専任媒介契約の方が売却活動の優先順位が上がります。

たとえば、専任媒介契約と一般媒介契約を結んでいる物件で、内見案内のアポが同日に入ったらどちらを優先させるか？という話です。

恐らく、大半の営業マンが専任媒介契約の方を優先させるでしょう。

専任媒介契約は自社でしか売却活動をしておらず、一般媒介契約は他社でも売却活動しているからです。

売却報告を受けられる

専任媒介契約は2週間に1回売却報告を受けられるため、以下のメリットがあります。

まずは、不動産会社に自ら問い合わせる手間がありません。一般媒介契約は、複数の不動産会社へ個別に問い合わせることになるので、それだけで手間がかかってしまいます。

また、物件の進捗状況を随時把握できる点と、競合物件情報を得やすいという点は、将来的に価格変更する場合などに役立ちます。

物件の進捗状況を随時把握しておくことで、内見者が少ないのか？検討者の反応はどうか？を肌感覚で知ることができるため、その状況によって価格を変更するかどうかを判断できます。

そして、競合物件情報を得ることで自分の物件が検討者にどのように見えるか？が分かり、その点も価格改定するどうかの決め手になります。

自己発見取引も仲介手数料は全額請求ではない

専属専任媒介契約と比べると、自己発見取引のときも仲介手数料は全額請求ではない点はメリットといえます。

不動産仲介の仲介手数料は、売却価格が400万円超であれば「売却価格×3％+6万円（税抜き）」なので、仲介手数料だけで100万円を超えるケースも多いです。

そのため、自己発見したにもかかわらず、仲介手数料が満額発生するのは不満に思う人もいるでしょう。

その点、専任媒介契約は発生しても広告費用だけなので、専属専任媒介契約と比べるとメリットになります。

専任媒介契約のデメリット

一方、専任媒介契約には以下のデメリットがあります。

専属専任媒介契約よりは売却報告頻度が少ない

専属専任媒介契約は1週間に1回以上の売却報告義務に対して、専任媒介契約は2週間に1回以上です。

売却報告を聞くことで価格改定するかどうかの判断ができますので、その頻度は高い方が良いです。

また、1週間に1回売却報告義務があれば、営業マンは1週間で何かしらの成果を残そうとします。その点からも売却報告義務の頻度は高い方が良いと言えます。

囲い込みをされるリスクがある

囲い込みとは、他社から内見者を紹介されても、その紹介を断り自社で物件を抱え込むことです。

仮に他社から紹介された見学者が成約に至れば、買主は仲介手数料を他者に支払います。

その場合でも、専任媒介契約を結んでいる不動産会社は売主から仲介手数料をもらえますが、買主も自分で見つけることで、買主・売主の両方から仲介手数料をもらえるのです。

これを「両手取引」と言い、この両手取引を狙いたいがために囲い込みする不動産会社もいます。

一般媒介契約であれば、そもそも広告費をあまり投下しないので両手取引はあまり狙わず、むしろ他社からの紹介は積極的に受け入れます。

しかし、専任媒介契約は広告費を投下する分、「両手取引にして仲介手数料を稼ぎたい」という気持ちが強くなるので、囲い込みされるリスクはどうしても上がります。

対策としては、「レインズの取引状況をチェック」と「信頼のできる不動産会社を選び」の2つです。

＞不動産業界に潜む囲い込みとは？家を売る人が知っておきたい驚愕の真実

売れ行きは不動産会社の力量次第

専属専任媒介契は一社としか媒介契約を結べないので、その不動産会社の質が悪いと売れ行きが悪くなる可能性があります。

一方、一般媒介契約は複数社と媒介契約を結べるので、一社の質が悪くても他社でカバーすること可能です。

つまり専任媒介契約は、より一層「不動産会社選び」に力を入れ、優良な不動産会社を慎重に見極めなければいけないのです。

専任媒介契約を解約する際の注意点

専任媒介契約と専属専任媒介契約の期間は最大3か月なので、3か月を期限として契約する場合が多いです。

ただし、依頼する不動産会社を間違えたと思ったら、不動産会社を変更したいと思うかもしれません。

しかし、売主側からの一方的な解約の場合、解約時は広告費の請求されることがある点は認識しておきましょう。

仮に、期間途中で解約を申し入れて費用請求された場合は、その費用の明細書(内訳)を確認することが重要です。

その明細書の内容に疑問があり、自分だけで判断できない場合には全国宅地建物取引業協会に相談することをおすすめします。

まとめ：専任媒介契約と専属専任の違いを理解しておこう