専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約とは、不動産会社1社だけに不動産の売却を依頼するという契約です。

ただし、1社だけに依頼する分、売主にも制限やルールがありますので、その点を理解した上で専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。

専属専任媒介契約の特徴とは？

専属専任媒介契約の特徴をその他の契約方法との違いから見ていきましょう。

3種類ある媒介契約の違いは以下の通りです。

専属専任媒介契約は一社のみに売却を依頼し、1週間に1回以上のペースで不動産会社からの売却報告を受けます。

また、レインズ登録も専属専任媒介契約を結んでから1週間以内に行いますので、ほかの不動産会社に自分の不動産が「売り出し中」であることを迅速にアピールできます。

ただし、自分で買主を見つけたとしても、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるのです。

では１つひとつの項目別に見ていきましょう

依頼できる不動産会社

依頼できる不動産会社は、一般媒介契約は複数社可能ですが、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は一社のみです。

言い換えると、専任系媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約の総称）の場合は一社にしか媒介契約を依頼できないので、自分の不動産の売却活動をしてくれるのは一社のみとなります。

レインズ登録義務

レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略で、不動産会社が閲覧できるネットワークシステム（≒サイト）です。

レインズには以下が掲載されています。

つまり、レインズに登録することで、媒介契約を締結した不動産会社以外の不動産会社にも、自分の不動産が「売り出し中である」ことを知らせることができるのです。

そうなれば、他社から顧客を紹介してもらうことができます。

また、過去に成約した不動産取引を閲覧することもでき、不動産会社はその取引事例を基に査定価格を算出します。

売却報告義務

売却報告とは以下のような内容です。

ただ、報告内容や報告方法に定めはないので、内容も連絡手段も不動産会社によって異なります。

専属専任媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上の売却報告義務があります。

しかし、一般媒介契約にはこの売却報告義務はありません。

不動産会社は、自社しか売却活動していない専任系媒介契約に注力したいので、一般媒介契約を結んでいる場合は積極的に売却報告しないケースが多いです。

そのため、一般媒介契約を結ぶ場合は、自ら不動産会社に問い合わせないと上記の情報を得られないと思った方が良いでしょう。

自分で買主を見つけたとき

あまり多いケースではありませんが、媒介契約を結んだ後に売主が自ら買主を見つけたとします。たとえば、知人や友人から直接「購入したい」というときなどが該当するでしょう。

専属専任媒介契約の場合は、売主が自ら買主を探してきても専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社の仲介となり、仲介手数料は規定通り発生します。

一方、専任媒介契約の場合には仲介手数料は発生しませんが、不動産会社はそのときまでにかかった広告費用などを売主に請求することができます。

請求するかどうかは不動産会社次第ではありますが、売却活動を本格的に行っている段階であれば請求される場合もあるでしょう。

一般媒介契約の場合には、一般媒介契約を解除し直接取引することが可能です。買主と直接取引するので、仲介手数料は発生しません。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約を結んで不動産を売却するメリットは以下の３つです。

集客効果の高い広告の積極的な実施

最も大きなメリットは、専属専任媒介契約だと集客効果の高い広告を実施してくれることです。集客効果の高い広告とは具体的には「チラシ」などの紙媒体のことになります。

エリアは不動産の絶対的な要素

不動産を購入する人は、まず「どこに不動産を購入するか？」を考えます。極端な話、東京都練馬区付近で不動産の購入を検討している人が、千葉県浦安市の不動産を買うことはないでしょう。

一方、70㎡で不動産を探している人が67㎡の不動産を買うことはありますし、3,000万円で不動産を探している人が3,200万円の不動産を買うことはあります。

つまり、不動産における「エリア」は、大きく変えることのない絶対的な要素といえます。

不動産は地元民が購入するケースが多い

そして、中古マンションを探すときには、今住んでいるエリアで探すことが多いです。なぜなら、今住んでいるエリアは「職場に行きやすい」「実家に近い」など、そのエリアに住んでいる理由があるからです。

特にファミリーの方は「子供の学区を変えたくない」という理由で、今住んでいるエリアの近くで不動産を探すケースが多く見られます。

そのため、地元民を集客できる広告を展開することが最も集客効果が高く、それはピンポイントで訴求できるチラシのような紙媒体になります。

専任系媒介契約は広告費を捻出する

一般媒介契約の場合は、自社より他社が先に成約すれば仲介手数料をもらうことができません。

不動産を売却するときの広告費は不動産会社が捻出するので、仲介手数料をもらえないということは、広告費はそのまま赤字になるということです。

そのため、一般媒介契約の場合は、チラシをはじめとする広告展開を積極的に行わないのです。

一方、専任系媒介契約は自社しか売却活動をしないので、一般媒介契約よりも広告費を捻出します。

それが、「チラシ」という効果の高い広告展開につながり、結果的に不動産を早く売ることへつながっていきます。

営業マンが売却活動を優先する

前項と同じ理由で、営業マンは一般媒介契約よりも専任系媒介契約の方を優先させます。

たとえば、A物件は一般媒介契約、B物件は専任系媒介契約だとします。仮にこの2つの物件へ、購入検討者から「土曜日の午前中に見学したい」と問い合わせが入ったとします。

この場合、多くの営業マンが専任系媒介契約を結んでいるB物件を優先させるでしょう。

というのも、一般媒介契約を結んでいるA物件の場合は、いくら頑張って売却活動をしても、先に他社に成約されてしまえば仲介手数料はもらえないからです。

つまり、A物件はせっかくの見学者を逃すことになる可能性があり、それは売却スピードが遅くなることにつながります。

不動産の見学予約は土日に集中するので、このような見学者を逃してしまうと中々別の日にスケジューリングし直すことはできません。

詳細な売却報告を受けられる

前項までは、専属専任媒介契約と専任媒介契約はほぼ変わりません。

この2つの大きな違いは「売却報告」にあり、上述したように専任系媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上です。

売却報告の頻度が高いメリットは以下の点になります。

まずは売却報告義務があることで、営業マンも広告戦略を考えたり、他社の動向を探ったりと積極的に売却計画を立てます。

そして、自分の不動産が売却できないときは「価格を変える」などの対応をする場合もあり、売却報告を頻繁に受けている方がその判断がしやすいのです。

また、仮に媒介契約を結んでいる不動産会社を変更するときにも、集客状況・検討者状況・効果のあった広告を熟知している方が、次の不動産会社に引き継ぎやすいです。

専属専任媒介契約のデメリット

一方、専属専任媒介契約も以下の２つがデメリットとして考えられます。

囲い込みをされるリスクがある

囲い込みとは、買主も自社で見つけたいので、他社からの紹介を断る行為です。というのも、不動産会社からすると買主を自社で見つけることで、売主だけでなく買主からも仲介手数料をもらえるからです。

買主を自社で見つけることを両手（売主&買主）取引といい、買主は他社から紹介されることを片手（売主のみ）取引といいます。

当然ながら、両手取引の方が不動産会社の得る報酬が高額なので、どの不動産会社も両手取引を狙います。

一般媒介契約との違い

一般媒介契約の場合は自社で広告費をかけたくないので、逆に他社から紹介してもらえるなら積極的に受け入れます。

一方、専任系媒介契約は自社で広告展開をして買主を積極的に見つけるので、他社から紹介されたくありません。

そのため、他社から「検討しそうな顧客がいるので紹介したい」と問い合わせが来ても、「申込が入っているので紹介できない」などといい、断ってしまうことがあります。

また、レインズには取引状況を入力する欄があるので「書面による購入申込みあり」という取引状況にしていまい、他社から連絡が来ないようにする不動産会社もあります。

このような囲い込みをされることで集客が減りますので、売主からするとデメリットしかありません。

囲い込みされない対策

結論からいうと、囲い込みを完全に防ぐのは難しいですが、以下で対策することは可能です。

平成28年から売主もレインズの取引状況のチェックはできるようになったので、取引状況が「公開中」になっているかどうかをチェックします。

ただ、「顧客を紹介できるか？」という他社からの問い合わせは、売主ではなく仲介（媒介契約を結んでいる）不動産会社に来るので、不動産会社が電話口で断ることまでは防げません。

そのため、そもそも囲い込みをしないような信頼のおける不動産会社を選ぶのが、最も有効な対策となるでしょう。

不動産会社の質に売れ行きが左右される

専属専任媒介契約のもう1つのデメリットは、不動産会社の質に売れ行きが左右される点です。

専任系媒介契約の場合、1社にしか売却依頼できないので、質が低い不動産会社を選んでしまうと売却が長引きます。

これは、前項の「信頼のおける不動産会社」にも同じことがいえますが、以下の点を見極めて質の高い不動産会社選びをしましょう。

査定額は金額の高さではなく、その金額を算出した根拠をきちんとヒアリングします。

また、査定時の対応はそのまま検討客への対応になるので、対応の迅速さ・丁寧さ・正確さは見極める必要があります。

専属専任媒介契約で知っておくべき「解約」のこと

専属専任媒介契約を結ぶときは、解約について以下の点を理解しておきましょう。

・期限は最大で3か月
・解約時は費用請求される場合もある

専属専任媒介契約は最大で3か月であり、3か月以上で媒介契約を結んでも自動的に3か月になります。

また、期間満了時に媒介契約を解約すれば費用はかかりませんが、期間途中に解約するときは不動産会社から「売却活動にかかった広告費」などを請求される場合があります。

仮に、期間途中で解約を申し入れて費用請求された場合は、その費用の明細書をもらいましょう。

その明細書の内容に疑問があり、自分だけで判断できない場合には全国宅地建物取引業協会に相談することをおすすめします。

まとめ：不動産会社と綿密なやりとりがしたいなら専属専任媒介契約