住み替えの手順総まとめ！理想の住み替えを実現する方法

住み替えの大まかな流れとは

はじめてのマイホームの住み替えは、まずなにから始めればいいのか、引越しのタイミングはいつになるのか、費用はいくらかかるのかなど不安は尽きないですよね。

マイホームの住み替えを考えているなら、まずは大まかな流れを知っておくことがとても重要です。

住み替えの流れがわかっていないと、不動産会社に行ったときに不動産会社の方の話が理解できないことが多くありますので、ここでしっかり把握しておきましょう。

住み替えの流れ

住み替えには大きく分けて4つの手順があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①資金計画

資金計画をしっかり立てることが住み替えを成功させるカギとなっていきます。

今住んでいる家（旧居）の住宅ローンはいくら残っているのか、いくらくらいの新居を購入するのかなど計画を立てていきましょう。

②旧居を売るor新居を買う

2番目の手順は、2パターンあります。

今住んでいる家を先に売ってしまうのか、新しく住む家を先に買うのかです。

どちらから先に進めるのかは、資金計画によって変わってくるかと思います。

後ほど詳しく解説していきます。

③新居を買うor旧居を売る

②の手順をどちらかにするかによってここの手順が変わっていきます。

また旧居と新居の売買を同時に行う場合は②と③を同時進行で行っていきます。

④引越し

①～③までの手順が完了すれば晴れて新居へ引越しとなります。

ただ、②の手順で新居の購入を先に進めていた場合、先に新居に引越してから旧居の売却をするというパターンもありえます。

そのときは、最後の手順が旧居の引渡しとなります。

まずは住み替えの資金計画を

住み替えの手順で一番重要なのは資金計画です。

資金計画は、あなたや家族が後で困らないために、最初にやっておくべき重要な必須過程になります。

これらをしっかりと計算して資金計画を立てていきましょう。

旧居の売却には住宅ローンの完済が必須

「マイホームを売りたい！」と思っていても、条件があるのをご存知でしょうか？

家を売るためには住宅ローンの完済をし、抵当権消耗登記を完了しておく必要があります。

通常、旧居の住宅ローンが残っていると家を売ることは出来ません。

住宅ローンを借りた際に設定された抵当権が残っているからです。

抵当権とは

抵当権とは、万が一家の所有者（債務者）が住宅ローンの返済ができなくなったとき、銀行などの金融機関がその家を競売にかけるなどして、強制的に債権を回収する権利のことです。

この権利を残したまま家を売ることはできず、抵当権を抹消するための条件が住宅ローンの完済になります。

家を売る前にローンが残っている場合は、売却代金を住宅ローン返済に充てて完済することができれば大丈夫です。

売却代金を在宅ローン返済に充てても完済できない場合は、貯蓄を住宅ローンの返済にあてます。

これで完済できるのであれば、旧居に住宅ローンが残っていても問題はありません。

しかし、それでも住宅ローンが完済出来ない場合は住み替えローン（買い替えローン）を使って返済していくことになります。

住み替えローンとは

住み替えローンは、新居購入のための住宅ローンに、旧居売却後に残った住宅ローンを上乗せして返済していく住宅ローンのことです。

便利なローンに思えますが、新居の価値以上のローンを組むことになるので、金融機関の審査も厳しくなり、返済の負担が今まで以上に増えることになります。

また、旧居の売却と新居の購入を同日に決済する必要があるため、住み替えのスケジュール管理が重要になってきます。

住宅ローン残債以上で旧居が売れるのかを確認しておこう

住み替えの資金計画で最も大事なのは、旧居の住宅ローンを売却代金と手持ちの資金で返済できるかどうかです。

住宅ローンが完済できなければ、旧居が売れずに住み替えができない可能性もあります。

複数の不動産会社に売却査定を依頼して、査定価格の平均値から旧居がいくらで売れそうなのかを把握しておきましょう。

旧居の住宅ローン残債が査定価格を下回るのであれば一安心ですが、住宅ローン残債が査定価格を上回るのであれば、住み替えローンの利用を含めた資金計画を練っていく必要があります。

不動産一括査定サイト『イエウール』を利用すれば、物件の情報と申込者の情報を一度入力すれば、最大で6社の不動産会社に査定を依頼することができます。

6社の査定額を比較して、旧居がいくらで売れるのか確認してみてください。

売り先行のメリットとデメリット、手順

先に旧居を売却してから住み替えを行うことを「売り先行」といいます。

ここでは売り先行のメリットとデメリット、手順を詳しくみていきましょう。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは大きく3つです。

住み替えでは資金に余裕がない限り、売り先行で住み替えをする方が一般的です。

「この家がいくらで売れるのか」と不安になりながら新居を買い、旧居とのダブルローンで重荷を増やすより、確実な余裕のある住み替えをしたい場合は売り先行にしましょう。

売り先行のデメリット

続いては売り先行のデメリットです。

もし仮住まいが賃貸住宅なら、入居時の敷金礼金、毎月の家賃もかかります。

また引越しも2回行うことになるので倍の引越し費用がかかります。

売り先行で思っていたより出費がかさむという事態をさけるには、資金計画の段階で引越し費用のことも踏まえて計画を立てなければいけません。

旧居の住宅ローンが残っていて、住み替えローンを活用する場合は、新居も同時に購入しなければいけません。

旧居売却後に慌てて探すと理想からかけはなれたマイホームを購入しなければいけない場合もあります。

売り先行の手順

メリットとデメリットがわかったところで、ここからは売り先行の手順を詳しくご紹介していきます。

売却については上記の手順になります。

買い手からの購入申し込みが来た時点で仮住まいもしくは新居の手続き、荷造りなども加わって、かなり慌ただしくなることが予想されます。

住み替えローンを利用しない場合は、新居を妥協せず、仮住まいの賃貸住宅を借りてゆっくり納得いく物件を探すようにしましょう。

つづいては新居購入手順です。

新居がなかなかいいのが見つからない、タイミングが合わないという場合は、この前に仮住まいへの引越しが加わります。

買い先行のメリットとデメリット、手順

先に新居を購入してから旧居を売却して行う住み替えを「買い先行」といいます。

買い先行のメリットとデメリット、手順も詳しくみていきましょう。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは以下の３つです。

買い先行は先に引越してから旧居の売却になるので、ゆとりを持って引越し準備や新居の内装工事などが行えます。

また、新居に家具を運び込み、旧居を空き家状態にすることができます。

空き家になった家にホームステージングを施すことで、購入希望者が内覧で理想の住まいをイメージしやすくなります。

ホームステージングは理想の住まいをイメージさせるためにインテリアをレンタルし、ホームステージャーと呼ばれるプロフェッショナルたちが配置をデザインしてくれるサービスです。

買い先行のデメリット

次に買い先行のデメリットを確認しておきましょう。

買い先行では、旧居がどのくらいの値段で売却できるのかがはっきりしない上にいつ売却できるかも時期が不透明です。

そのため、資金計画にかなりの余裕を持たせる必要が出てきます。

買い先行はある程度の資金が確保できている資金力のある方におすすめの方法です。

つなぎ融資とは

買い先行では、新居の購入資金を調達するために「つなぎ融資」を受けることが出来ます。

つなぎ融資とは、旧居の売却金でローンを完済する条件で新居の購入資金の融資を受けられるというものです。

例えば旧居の売却が決まっていない状態で、良い物件が見つかり新居に住み替えたいという場合に利用することができます。

しかし「つなぎ融資」にはデメリットもあります。

などがあげられます。

買い先行の手順

資金に余裕がある、どうしても住みたい家があるというのであれば買い先行にしましょう。

買い先行の手順をご紹介していきます。

ここまでが買い先行で新居ご購入までの流れになります。

続いて、旧居を売る場合の手順をみていきましょう。

という流れになります。

スムーズな住み替えのためには、不動産会社選びが重要

誰だって住み替えをスムーズに行って可能な限りストレスを少なくしたいですよね。

住み替えをスムーズにするには不動産会社の協力が不可欠です。

手数料などがかかってしまいますが、不動産会社に協力してもらった方が旧居の販売が上手くいくケースがほとんどです。

また旧居の売却と新居の購入、この２つの過程で別々の不動産会社を使うのはおすすめできません。

売却から購入まで全てをひとつの不動産会社にお願いするようにしましょう。

ポイントとしては、資金計画をしている段階で旧居の査定をお願いする不動産会社に住み替えを相談してみることです。

住み替えをする際の不動産会社を選ぶポイントは過去に住み替えをサポートした実績があるかどうかも重要になっていきます。

住み替えを行っていない不動産会社は手順が悪く、スムーズにいかない場合も考えられます。

住み替え案件を扱ったことのある不動産会社だと、住み替えをする方の気持ちもよく理解してくれるので親身になってサポートしてくれます。

不動産会社を選ぶ際は査定価格だけで判断するのではなく、過去の実績や住み替えを相談した際の対応も踏まえて選ぶようにしてください。

買取保証付きってどうなの？

住み替えを目的に旧居の売却を不動産会社に依頼すると、買取保証付きの契約をすすめられることがあると思います。

買取保証付きでの売却は

という確実な売却を求めている方におすすめの方法です。

買取保証とは、３か月ほどの旧居の売却活動をしてそれでも物件が売れない場合に不動産会社がその物件を買い取ってくれる保証のことです。

確実に物件は売れるのですが、もちろん買取価格は売出価格よりも低くなってしまいます。

平均６～８割程度安くなると考えておきましょう。

いつまでも売れない物件を持っているのは思っているよりストレスになってしまう事もあります。

旧居の住宅ローン残債が少ない、もしくはすでに住宅ローンを完済していて、重荷を早くなくしたい方は、一度買取保証付きの契約をしてくれる不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ：あらかじめ手順を知り、安心して住み替えをしよう

住み替えの手順としては、まずは資金計画をしておく必要があります。

現在住んでいる家はいくらで売れるのか、残っている住宅ローンより高いのか低いのか、それによって住み替えの手順が変わります。

今住んでいる家についてだけでなく、住み替え先の新居についても資金計画には盛り込んでおかなければならいません。

その上で、まずは家を売るのが先か、それとも新居を買うのが先かを決め、それぞれの手順で住み替えを進めていきましょう。

また、スムーズな住み替えのためには不動産会社選びが重要です。

旧居の売却と新居の購入どちらも任せられる不動産会社を見つけましょう。