住み替えはタイミングが命！絶対失敗ない旧居と新居を売買するタイミング

住み替えのタイミングは住み替える目的によって違う

住み替えのタイミングは住み替える理由によって変わってきます。

内閣府が「平成25年住生活総合調査」で発表した“今後5年以内の住み替え意向を持つ世帯の住み替えの主な目的”から、どんな目的で住み替えが行われているのかを見ていきましょう。

平成25年住生活総合調査｜今後5年以内の住み替え意向を持つ世帯の住み替えの主な目的

子どもの誕生や成長は住み替えのタイミング

「住宅を広くする、部屋を増やす」という回答にも、子供が増えてという背景が予想されますので、「子育て、教育の環境を整える」や「通勤・通学などの利便性の向上」と合わせると子どもの誕生や成長のタイミングに合わせて住み替えを考える人が多いことがわかります。

老後の住み替えを考える人も多い

もうひとつ住み替えを考える大きなタイミングになるのが老後です。

「高齢期の生活の安定・安心や住みやすさの向上」はもちろん、「親、子などとの同居・隣居・近居」や「間取り、収納、設備などを使いやすくする」も老後の住み替えを考えるタイミングと言えます。

住み替えのタイミングは売却する物件の種類によって違う

現在住んでいる家がマンションなのか一戸建なのかによっても、住み替えに適したタイミングは変わってきます。

マンションを売却する場合

マンションを売却する場合の住み替えのタイミングを見ていきましょう

築10年までが目安

マンションに住んでいて別のマンションや一戸建てなどに住み替える場合、リフォームせずに売却するとなると築10年までが目安となります。

きちんと手入れしている場合は購入した方がそのまま使えるケースが多いです。

ただ、きちんと手入れしていない場合は水回りなどリフォームや部品の交換などをするほうが売却しやすいでしょう。

大規模修繕の前に売る

外壁などの大規模修繕の後は当然きれいにはなりますが、だからと言ってマンションの資産価値が上がるということはほとんどありません。

逆に、修繕後は修繕積立金が増額されることがほとんどなので、買い手が購入するのを躊躇する場合が多いです。

こういったことから、マンションを売却する場合は築年数10年以内がベストです。

近隣の売り出し状況にも注意

限られたエリアで特定の時期にマンションの売却が集中した場合、相場にかなり影響が出ると言われています。

たとえば、3月末は最も新築マンションが引き渡される件数が多いので、その時期に合わせいっせいにマンションに買い替える人たちが売却を始めるようです。

そうなると、築年数や広さなどが似たような中古物件が多く売却物件として出されるため、相場が下がってきます。

特に相場が下がるこの時期に大規模なマンションの分譲が始まると、周りの中古相場の値崩れが起こってしまう場合があるため、それを避けるには一番売れる時期に売り出すのではなく、それを見越して早めに売りに出した方がいいでしょう。

一戸建てを売却する場合

次は一戸建てを売却する場合の住み替えのタイミングです。

一戸建ての場合建物の価値は20年まで

一般的に、一戸建ての建物は20年で0円になると言われています。

また、急激核家族化や少子高齢化の進行に伴って、今後ますます日本全国で空き家が増えていくことが予想されます。

重要を供給が大きく上回るため、自分の理想の条件で一戸建てを売却するのが難しくなるでしょう。

このことから見ても、一戸建てを売却して住みかえる場合、築年数が20年を過ぎる前になるべく早く売却することが大切です。

新築一戸建てと建築費の相場にも注目

一戸建ての物件相場は新築一戸建ての物件の相場が基準になっているため、建設需要が増え建築費の相場が上昇すると当然ですが新築一戸建ての物件の相場も上がってきます。

それに伴い中古一戸建ての物件相場も上がってくるというのが一戸建ての住宅の需要が多い地域ほどはっきりしています。

新築一戸建ての住宅の相場がどうなっていくのかを予測し売却時期を決めることが重要です。

家を購入したときの不動産会社なら売却を依頼するしないに関わらず色んな情報を教えてくれるはずです。

こまめに情報収集をしておきましょう。

住み替えの資金計画によってもタイミングは変わる

住み替えのタイミングは資金計画によってもタイミングは変わってきます。

住宅ローン残債は返済可能か

まず最も重要なことは、今お住まいの住宅がローンの残債以上で売れるかどうかをチェックすることです。

住宅の売却額が残債より多い場合をアンダーローンと言い、小さい場合をオーバーローンと言います。

もちろん、アンダーローンなら問題ありませんが、オーバーローンとなると話は変わってきます。

家を売るためには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しておく必要があるからです。

ただ、オーバーローンであっても住宅を売った時の残債を現金で完済できれば問題ありません。

住み替えローン

住み替えの場合、新しい住宅を買った時にローン残債を加算して借り入れできる住み替えローンというのがあります。

これを利用することができればオーバーローンでも住宅を売ることが可能です。

ただ、住み替えローンの審査は物件の担保価値以上にお金を借りるわけなので審査基準が厳しめで、申し込めば誰でも通るというものでもありません。

オーバーローンで残りの借り入れを返せないとなれば、住み替えをあきらめるか、親族など誰かからお金を借りるかしなければいけない場合もあることを把握しておきましょう。

新居の住宅ローンの返済期間は大丈夫なのか

老後ゆとりのある生活を送るとなると、最悪でも65歳までにはローンの返済を終わらせることが望ましいです。

そのためにも、住み替えで新居を購入する場合新たにローンを組むとなれば、それまで返してきた住宅ローンの残りの期間より期間を延ばさないことが大切です。

70歳を過ぎても住宅ローンを払うとなると、間違いなく老後の生活は圧迫されます。

現在の年齢や収入、住宅ローンの完済のタイミングをよく考えて住み替え先を選びましょう。

住み替えのタイミングは売るのが先か買うのが先か

住み替えのタイミングを考えるなら、先に今住んでいる家を売るのか、それとも先に新居を買うのかを考えなければなりません。

それぞれメリットとデメリットがありますのでどちらが自分の理想の住み替えを実現できるのか考えておきましょう。

売り先行のメリット・デメリット

住み替えをするとなった場合、今お住まいの住宅を先に売るメリットとはどういったものがあるのでしょうか？

住んでいる住宅を先に売るメリットとして、買い替えのマネープランを立てやすいというのがあります。

先に住宅の売却手続きを行うので、住宅の売却代金を新しい住宅を購入する資金に充てられるため、買い替える住宅ローンの融資金やさまざまな経費についてのマネープランを購入する前に立てることができます。

さらに、どの物件を購入するか決まっていないので、いつまでに今住んでいる住宅を売らなければならないというともなく、売却価格やさまざまな条件を妥協する必要もありません。

つまり、余裕のある売却活動が可能です。

一方、住んでいる住宅を売却するのを先にする場合のデメリットとしては物件の引き渡し日までに買い替え先を決定する必要があることです。

もし、引き渡し日までに新しい買い替え先が決まらなかったり、建築中でまだ入居できなかったりすれば、引き渡し後仮住まいに住む必要が出てきます。

そうなれば、その家賃や余計な引っ越し代を負担する必要が出てきます。

さらに、売却する物件の引き渡し日に合わせるため、新居の購入に焦ってしまい、新しい物件についてかなり妥協してしまう可能性もあります。

売り先行に向いているのは？

では、住み替えを行う場合に売り先行に向いているケースとはいったいどういうケースなのかと言うと、資金に余裕がなく先に住宅を購入できない、住んでいる住宅が売れないなどの場合です。

つまり、売れないと不安がある、資金的に余裕がない方におすすめの方法が売り先行です。

買い先行のメリット・デメリット

では買い先行のメリットとはどういったことかと言うと、納得するまでご自分の条件に合った住宅を探せるという点です。

住宅の買い替えの事情に余裕がある場合、いつまでに新しい住まいを決定しなければならないというものがないので、

さらに、先に新しく住む住宅を決定できれば、今お住まいの住宅からすぐに引っ越せるので、引っ越しの手間や費用がかからないという点もあります。

ただ、購入先行にもデメリットがないわけではありません。

購入先行型のデメリットとしては旧居の売却代金を新しく購入する資金に充てる場合、新しい物件を購入代金の決済日までに今住んでいる住宅の売却手続きを済ませないといけなくなります。

さらに、そういった場合だと売却代金がはっきりしていないので、購入に際して資金計画が立てづらいという点もデメリットだと言えます。

また、旧居の売却金額を新居の購入資金に充てないケースであっても、住んでいる住宅に残債がある場合は二重ローンになってしまいます。

買い先行に向いているのは？

買い先行に向いているのは収入面に余裕があって貯蓄も十分という人です。

先に新しい住まいを購入するため、仮住まいの費用が必要ないものの、住み替えを行うことで今お住まいの住宅と新しい住宅との二重ローンになる可能性があるため、かなりの収入や資金が必要です。

また、日ごろの生活費、お子さんの教育費、老後の生活費なども必要になるとなれば、返済が長期間に及ばないよう注意が必要ですし、資金的に余裕があるからと言って安心するのは禁物です。

今住んでいる住宅のローンを繰り上げ返済する、新しい住まいの頭金を増額するなど工夫していただき、生活するのに支障が出ないよう資金をうまく活用していただきたいです。

住み替え先の担当者に売却を任せていいのか

買い先行で住み替えをする場合、ほとんどの方は住みたい家が見つかってから住み替えを考え始めるのではないかと思います。

住みたい家が見つかり、オープンハウスに行ったときによくあるのが、その家の担当者に売却も任せてしまうパターンです。

担当者に「今住んでいる家は持ち家ですか賃貸ですか？」と聞かれ「持ち家」と答えると、十中八九売却も任せてほしいと言われるはずです。

さらに「売却も任せてくれれば値引き可能」なんて言われてしまうと、じゃあ任せようかなという気になりますよね。

それが良くないこととは言いませんが、必ず他の不動産会社にも査定依頼をするようにしてください。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却する家の一番高くで売れる金額がわかります。

売り出し価格を決めるのは不動産会社ではなく売主自身なので、住み替え先の担当者に売却を任せるにしても、いちばん高くで売れる金額を知っておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら無料で使える不動産一括査定サイトが便利です。

2019年は売り時なのか

まとめ：住み替えの成功は最適なタイミングを逃さないこと