マンション売却査定８つのポイントを伝授！査定で絶対に失敗しない方法とは

不動産会社が行う査定とは

マンションを売ろうと思った時、販売価格はどう決めればいいのか自分ひとりでは分かりませんよね。

自分の家の価値は現在いくらぐらいなのかを調べるために、まずは不動産会社に「査定」をお願いしましょう。

不動産会社は過去の取引事例や近所での販売価格、市場の動向や域の特性などを踏まえ、家の価値を査定価格という金額で伝えてくれます。

ただし、査定価格はあくまで「この価格なら売却できそうですよ」と査定した不動産会社が判断した価格なので、実際にその価格通りに売れるかどうかは売りに出してみないとわかりません。

不動産会社は査定を通じて、売り出し価格に適した値段をアドバイスしてくれるだけなのです。

売出価格を決めるのは売主本人です。

査定価格＝必ず売れる価格とは思わずに、あくまで専門家が算出した、売り出し価格を決めるための参考価格だと捉えるようにしてください。

では、まずは一体どんな方法でマンションが査定されるのかを確認しておきましょう。

マンション売却査定の方法

不動産会社がマンションを査定する時は、主に取引事例比較法という方法で査定を行っています

取引事例比較法は、直近1年以内のデータの中から、条件が近い取引事例をサンプルに売却価格の査定する方法です。

ただ、いずれも過去のデータと比較するため時点修正が行われます。

時点修正とは、「1年前は〇〇円で売却されているから、1年が経過した分価値が下がっていると仮定して△△円が妥当だろう」と修正を加えることです。

ちなみに、時点修正では価値が下がることもありますが、価値が上がることもあります。

例えば近くに新駅ができたり、商業施設ができたりした場合です。

周辺環境の変化も査定価格に影響することを覚えておきましょう。

机上査定と訪問査定

マンションの査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定（実査定）という2つの種類があります。

机上査定が物件の情報のみから売却価格を査定する簡易な方法なのに対し、訪問査定では実際に不動産会社の営業員がマンションを訪問、データからはわからないポイントをチェックして査定を行います。

まず取引事例比較法を使って机上査定を行い、その後訪問査定を行ってより正確なマンションの売却価格を査定するのが、一般的なマンションの売却査定の方法になります。

机上査定も訪問査定も無料で受けられます

意外と知らない人も多いことなのですが、不動産会社に売却査定を依頼するのはすべて無料でできます。

不動産会社にお金を支払うのは、売却が成立したときに支払う仲介手数料のみなので、安心して査定を依頼してください。

＞マンション売却にかかる仲介手数料の計算方法と資金計画の立て方

マンション売却査定の流れ

続いて査定の流れを見ていきましょう。

基本的な流れは、机上査定を依頼→机上査定→訪問査定→査定結果の報告になります。

最初は不動産会社に机上査定を依頼することからです。

と言いたいところですが、査定を依頼する前にまずは売主自身で周辺の相場価格を調べておきましょう。

相場価格を知っておかないと、査定価格を伝えられてもその価格が高いのか安いのか判断することができません。

まずは相場価格を調べる

相場価格は現在売りに出されているマンションの価格（売出価格相場）と過去に売買が成約したマンションの価格（成約価格相場）を調べればわかります。

もし同じマンションが売りに出されていれば一番のヒントになりますので、「LIFULL HOME’S（ホームズ）」や「Suumo（スーモ）」などの不動産ポータルサイトで、売却するマンションの名前を検索してみましょう。

ただし、マンションの売買は、売り出された価格通りに行われることがそう多くありません。

「レインズマーケットインフォメーション」、「土地総合情報システム」というサイトでは、マンションの住所などから過去の取引事例を検索することができるので、これらを使って過去の成約価格も調べておくようにしましょう。

＞アナタのマンションを高く売るために｜相場価格の活用方法と調べ方

不動産一括査定サイトで複数社に机上査定を依頼する

相場価格を調べた後はいよいよ査定依頼です。

この際に重要なのは、複数の不動産会社に査定を依頼するということです。

とは言え、不動産会社をたくさん知っている人も多くはないでしょうし、知っていたとしても5社6社の不動産会社に査定を依頼して回るのも一苦労です。

複数の不動産会社に査定を依頼する時は、便利な不動産一括査定サイトを利用してみましょう。

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社への査定依頼を1度の入力でカンタンにできてしまうサービスです。

マンションの立地や築年数、間取りなどを入力し、売主の個人情報を入力すれば、5社6社の査定依頼を自宅のパソコンから、あるいは出先のスマートフォンからでも申し込むことができます。

物件の情報を入力すると、サイト側が自動で不動産会社をピックアップしてくれるシステムになっているので、あなたの知らなかった不動産会社に出会えるかもしれません。

おすすめの不動産一括査定サイト

不動産一括査サイトは30サイト以上あります。

中でもおすすめのサイトは、累計利用者数No.1の『イエウール』と運用歴No.1の『HOME4U』です。

『HOME4U』
で無料査定してみる

?

『HOME4U』は日本で初めて誕生した不動産一括査定サイトです。

サービス開始から17年。積み重ねてきた実績と、運用元がNTTデータという安心感は売主の期待を裏切りません。

また、1000社以上の不動産会社を比較できる一括査定サイトの中で唯一、業界トップ5に入る『野村の不動産＋（プラス）』の査定を他社と同時に依頼することができます。

最大大手の不動産会社から、地元の地場中小不動産会社まで一括で比較でき、不動産一括査定サイトのパイオニアとしての地位を確立しています。

『HOME 4 U』の詳細へ

机上査定の後は訪問査定

机上査定の後は、営業担当者にマンションを直接査定してもらう訪問査定を受けましょう。

訪問査定を受ける不動産会社の数は、3社程度にしておくのがおすすめです。

机上査定と違いマンションに担当者を招いて行う査定ですので、売主も多くの時間を査定のために拘束されます。

1回の訪問査定は2時間ほどで完了しますが、その後契約に関する話になる可能性もありあまりに多くの不動産会社に査定を依頼するのは得策とは言えません。

訪問査定の前に準備しておく書類

マンションの訪問査定を受けるにあたって、売主が用意しておかなければならない書類が6つあります。

上記の書類を訪問査定の前に用意しておけば、査定もスムーズに行われます。

訪問査定の流れ

訪問査定の大まかな流れを確認しておきましょう。

1．訪問日時の決定

不動産会社の担当者にいつ訪問査定に来てもらうのかを決めましょう。

売り出すマンションが空き家の場合でも、売主本人が立ち会うのがおすすめです。

2．訪問査定の実施

実際にマンションの室内や共有スペース、外観、近隣環境などを調査・査定します。

3．ヒアリング

実際に住んでいた人にしかわからないような情報を、不動産会社に伝えます。

空き家でも売主が立ち会った方がいい理由はこのためです。

4．書類の確認

事前に売主が用意しておいた書類と、不動産会社の調査結果を照らし合わせて確認していきます。

5．査定結果の報告

事前に机上査定を行っているのであれば、査定結果はその場で報告されることが多いです。

机上査定を元に、訪問査定で新たに判明したことがあれば、価格が修正され売主に伝えられます。

マンション売却査定で見られる8つのポイント

マンション売却査定の流れが把握出来たら、次は査定で見られるポイントを確認していきましょう。

実は、多くの不動産会社が取引事例比較法による査定で利用しているマニュアルが存在しています。

それが不動産流通推進センターの提供する「既存住宅価格査定マニュアル」です。

価格査定マニュアルを使ってマンションの査定をするときは8つの項目を入力し査定を行います。

これらの8つの項目で何が見られるのか、これを知っておけば査定価格を伝えられた時に、なぜその査定価格になったのか理解しやすくなります。

経過年数

経過年数（築年数）はマンションの価値を決める重要なポイントです。

マンションは経年によって価値が劣化する減価償却資産です。

これはあくまで税法上の考えにはなりますが、実際に査定結果にも影響を及ぼします。

既存住宅価格査定マニュアルでは、新築時を＋13.5ポイント、築10年で0ポイント、築20年でー17.5ポイントとなります。

「既存住宅査定マニュアル」｜築年数による建物の評価

交通の便

交通の便はマンションの価値を決める重要な要素です。

実際みなさんも、今住んでいるマンションを購入するときは、交通の便がいい所を優先的に探していたのではないでしょうか。

この項目では、最寄り駅または中心街からの距離で評価されます。

徒歩3分圏内ならポイントは高くなりますが、それ以上の場合やバス利用の場合はマイナスポイントとなり、さらにバス停までの距離がマイナスされていきます。

立地条件

立地条件では、周辺環境や店舗への距離、公共施設利用の利便性がチェックされます。

「既存住宅価格査定マニュアル」｜周辺環境と家の査定価格

周辺環境は優れる、普通、やや劣る、劣る、特に劣るの5段階で判断され、普通を0点としてやや劣る以下はすべてマイナス評価になります。

例えば近くにコンビニやスーパーがあるかどうか。病院や学校、図書館などの施設が充実しているかどうかが評価基準になります。

「既存住宅価格査定マニュアル」｜交通の便と家の査定価格

徒歩10分圏内であればプラス評価、逆に徒歩10分以上かかるのであればマイナス評価になります。

住戸位置

住戸位置では所在階や開口部の方位（窓の向き）、日照・通風の良否がチェックされます。

高層マンションであれば、階層が高くなるほどに需要が高まるためポイントも高くなっていきます。

4階以上であればプラス評価となり、3階から1階はマイナス評価になってしまいます。

開口部の方位としては南東角部屋の評価が高く、同時に日当たりもよくなるためプラス評価になります。

ただし、日照・通風は良好で基準の0ポイントとなります。

専有部分

専有部分は室内の維持管理状況や柱・梁（はり）・天井の状況、住戸のゆとり、専用庭又はテラスの有無、外からの騒音、眺望・景観、バリアフリー対応状況がチェックされます。

どの項目も普通より優れているか劣っているかで判断されますが、バリアフリー対応状況だけは、配慮されていればプラス評価がされ、配慮されていなくてもマイナス評価にはなりません。

維持管理

維持管理では、修繕・管理と保守・清掃の状況、管理員の勤務形態がチェックされます。

修繕・管理の項目では、適切な修繕計画の有無や修繕積立金の負担額、管理費の負担額が評価されます。

修繕計画が10年目までしか用意されていないようであればマイナス評価になりますし、マンションの規模を考えて修繕積立金や管理費が高いマンションもマイナス評価になります。

その他の項目は、清掃がされていない、管理員が週に1度しか来ないなど、よほどひどい状況でない限りは標準の評価がされることになります。

敷地

この項目では、土地についての権利を有しているか田舎で評価が分かれます。所有地であれば0ポイント、借地である場合はマイナスポイントとなります。

共有部分

共有部分でチェックされるのは、建物部分と設備・施設です。

建物の外観・エントランスの状態や耐震性がチェックされ、省エネルギー性能を有していればそれも加算されます。

オートロックかどうかも重要な評価ポイントです。

全室インターネット対応しているかどうかも現代では必須の項目となり、対応していない場合はマイナス評価をされてしまいます。

マンション売却成功のために査定で売主がすべきこと

マンション売却査定では何が見られるのか確認していただけたでしょうか。

見ていただければわかる通り、査定の前にマンションの価値を高めることは難しく、売主ができることは専有部分の破損個所を修繕しておくことや共有部分の掃除をしておくこと、近隣住民や同じマンションの住人とコミュニケーションを取り周辺環境をよくしていくことくらいでしょう。

もちろんそれも大事なのですが、マンションの売却査定で売主がすべき最も重大なミッションは、査定を受けた結果からマンション売却を依頼する不動産会社を選ぶことです。

不動産会社選びが、マンション売却の成功を握っていると言っても過言ではなく、一番初めにお伝えした通り、マンションの査定は、マンションの価値を知るというだけでなく、マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶためにも重要なステップなのです。

マンション売却を成功させるために、売主がすべきことは３つ

詳しく見ていきましょう。

マンション査定価格の根拠を問いただす

マンションの査定結果が伝えられた時は、必ずその価格になった根拠を確認しましょう。

その場で担当者がもちろん説明をしてくれますが、そこで納得してはいけません。

そこで査定価格の根拠が曖昧なら、その不動産会社とは契約を結ばないのが正解です。

根拠をしっかり話してくれたのなら、先に紹介した査定で見られるポイントと照らし合わせて、納得いくまで根拠を聞き出してください。

査定価格の高さに騙されない

5社に査定を依頼して、1社だけが他社より1000万円査定額が高かったら、誰でもその不動産会社と契約したくなりますよね。

しかし、ここはその気持ちをぐっとこらえて「この価格は3ヶ月以内に必ず売れる価格ですか？」と聞いてみましょう。

高額すぎる査定価格には、もしかすると不動産会社が契約を取りたいという思いが加算された価格になっているかもしれません。

そんな価格で売り出してしまうと、なかなか買い手がつかず、売却期間が延びて余計な費用がかかってしまったということになりかねません。

この問いに対して、ほぼ100％の不動産会社が「売り出してみないとわからないので必ずとは言えない」と答えるでしょう。

その後アナタはさらに「なら80％の確率で売れると思う金額を教えてください」と続けてみてください。

そこで出てきた査定価格が、真実の査定価格だからです。

もしこの質問に答えられないのなら、査定自体が適当に済まされてしまっているということになります。

高額な査定価格をエサに、物件を囲い込んでしまう悪徳な不動産会社もいますので、注意してください。

＞不動産業界に潜む囲い込みとは？家を売る人が知っておきたい驚愕の真実

多くの不動産会社に査定を依頼する

マンション売却を成功させるために最も大切なことは、多くの不動産会社に査定を依頼して、複数の不動産会社を比較することです。

複数の不動産会社を比較することで査定価格の相場を知ることもでき、不動産会社の良し悪しがわかり、売却を成功させるために選ぶべき不動産会社を見つけることができます。

複数の不動産会社に査定を依頼することを面倒に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、ここで面倒がってしまうとマンション売却に失敗してしまいます。

複数の不動産会社への査定依頼は、不動産一括査定サイトという便利なサイトがありますので、そちらを利用してまずは机上査定の依頼をしてみましょう。

まとめ：マンション売却査定のポイントを掴んで売却を成功させよう