マンションを売却して損せず住み替え！決め手は売却と購入のタイミング

マンションの住み替えは売り先行？買い先行？

旧居を売却してから新居を購入する住み替えを売り先行、住み替え先の新居を決めてから旧居を売却する住み替えを買い先行と言います。

売るのと買うのと、どちらからはじめればいいのと悩まれる方は多いでしょう。

もしアナタが今住んでいるマンションの売却金額を新居購入の資金にしたいなら、売り先行で住み替えを始めるのがベストです。

一方、旧居の売却金額をあてにせずとも潤沢な新居購入の資金がある、どうしても住みたい家があって売却を待てないということであれば、買い先行で住み替えを始めましょう。

資金計画を立ててから住み替えをするなら売り先行

旧居の売却から住み替えを始める売り先行ですが、メリットもあればデメリットもあります。

売り先行のメリット①新居購入のための資金計画が立てやすい

先に旧居の売却を進めておくことで、新居の予算や購入資金の計画を立てることができます。

新居を購入するときはもちろん、実は旧居を売却する時も費用が発生します。
場合によっては、税金が発生する可能性もあるのです。

つまり、今住んでいるマンションの売却代金がそのまま購入資金に充てられるわけではありません。

売却代金から、売却にかかる費用や税金が発生する場合は税金、そして住宅ローンが残っている場合は住宅ローンの残債を差し引いた額が新居購入のための資金となります。

売り先行のメリット②高額で売却できる

売却を先に始めておくと、じっくりと時間をとって売却にのぞめるので、買い先行に比べて旧居のマンションを高く売却できる可能性が高いです。

買い先行の場合、新居の決済が売却のリミットとなってしまうので、値下げをしてでも売り切りたいという状況に追い込まれてしまうリスクがあります。

マンションをできるだけ高く売って、新居購入の資金を確保したいのであれば、売り先行で住み替えを始めましょう。

売り先行のデメリット①仮住まいが必要になる可能性がある

売り先行の一番のデメリットは、仮住まいの必要性です。

マンションの売却はそう簡単なものではありません。

そのため、同時に住み替え先を探すのは一苦労です。

ただ、住み替え先が決まっていない場合、マンションが売却できたとしても、新居が決まるまで仮住まいをしなければなりません。

購入までの期間が長引くほど、賃料が発生してしまいます。

さらには、旧居から仮住まいへの引っ越し、仮住まいから新居への引っ越しと2階の引っ越しが必要になるので、引っ越し費用も余分に発生してしまいます。

売り先行のデメリット②新居をじっくり選べない

仮住まいを気にし始めると、今度は新居をじっくり選ぶことができなくなってしまいます。

じっくりと時間をかけて選ぶほど、仮住まいのために発生する費用が増えていくからです。

売却前に目星をつけておいたとしても、売却が完了するまでその物件が残っていてくれるとは限りません。

そんな時は、買い替え特約という停止条件付契約で先に新居を抑えておくのも方法です。

買い替え特約とは

買い替え特約とは、売却中のマンションを購入資金とするため、“該当するマンションが売却できなかった場合はこの契約を白紙撤回とする”停止条件付の契約を結ぶ特約です。

新居が中古住宅で売主が個人の場合は、売主に不利な特約のため条件を飲んでくれることは少ないですが、売主が販売会社の場合は買い替え特約を結んでくれる可能性が高いです。

売却前にどうしても購入したい新居が見つかった場合は買い替え特約を活用してください。

潤沢な新居購入の資金があるなら買い先行

旧居の売却代金をあてにせずとも、新居の購入が可能という方は、迷うことなく買い先行で住み替えをスタートしてください。

しかし、メリットもあれば、デメリットもありますので確認しておきましょう。

買い先行のメリット①納得いくまで理想の新居を探せる

買い先行のメリットはこれに尽きます。

まず購入する新居を決めることで、売却のモチベーションが高まることもあるでしょう。

買い先行のメリット②仮住まいの必要がない

新居がすでに決まっているので、今住んでいるマンションを売却した後、すぐに入居することが可能です。

そのため、仮住まいをする必要もなく引越しも1回で済むので、売り先行と比較すると売却後に発生する費用を抑えることができます。

買い先行のデメリット①売却額が低くなる

買い先行の大きなデメリットは、新居購入の決済が旧居売却のリミットになることです。

旧居は必要ないので、売れればそれでいい程度であれば問題ないでしょうが、少しで今住んでいる自宅マンションを高く売り購入資金にあてたいのなら、売り先行がおすすめです。

買い先行のデメリット②旧居が売却できなければ新居とダブル負担になる

買い先行で新居を購入したのは良いものの、現在住んでいるマンションが売却できないままになってしまうと、新居と旧居の両方にかかる費用を負担しなければならなくなります。

旧居がマンションであれば、売却できるまでの管理費、修繕積立金、住宅ローンの支払いが、新居にかかる費用と共にのしかかります。

買い先行の場合、購入資金の以外にかかる費用もまかなえる資金力が必要になってくるでしょう。

買い先行をサポートするつなぎ融資とは

つなぎ融資とは、売却中の旧居の売却代金を担保に新居の購入資金を借りる方法です。

旧居が売却できたときに、売却金額を使って完済します。

返済期限が決まっており、半年～一年で完済する必要があります。

旧居の売却代金という目に見えないものを担保としているため金利も高く、返済時には売却代金だけでは返済できない額になっている可能性もあります。　

利用する際は、不動産会社によく相談をし、無理のない範囲で融資を受けるようにしましょう。

ローンを残して家を売る方法｜住み替えローン

ここまで、売り先行と買い先行のメリット・デメリットをご紹介しました。

一般的な住み替えの場合、ほとんどの方が旧居の売却代金を新居の購入資金にあてたいと考えているので、売り先行の方で住み替えを始める方が多いようです。

ただし、住宅ローンを借りて購入したマンションを売却してから住み替えようとしている方は要注意です。

実は住宅ローンを完済しなければ、マンションを売却することができないのです。

【注】住宅ローンを完済しなければ住み替えはできません

マンションを売るとき、マンションに設定された抵当権を抹消しなければ、マンションを売却することができません。

ただし、家の売却代金と手持ちのお金を合わせて、残りの住宅ローンを返しきることができるのであれば問題ありません。

売却前に住宅ローンが残っていても、売却できる可能性は残されています、

しかし、売却代金と手持ちのお金を合わせても、住宅ローン残債に届かないようであれば、今すぐの家の売却は見送った方が賢明でしょう。

詳しくはコチラ【ローンが残ってる家は売れるのか！？家を売る唯一の条件は「抵当権抹消」】をご覧ください。

住み替えローン（買い替えローン）とは

住み替えローンは、文字通り住み替え（買い替え）のための住宅ローンの一種です。

住み替えローンを利用すれば、旧居を売却した後で残ってしまった住宅ローンを、新居を購入する際の住宅ローンに上乗せすることが可能です。

例えば、2000万円の住宅ローンが残っている旧居を1500万円で売却し、3000万円の新居を住み替えローンを利用して購入するとします。

2000万円 – 1500万円＝500万円

このローン残債500万円を、新居の住宅ローンに組み込むため、3000万円の新居を3500万円の住宅ローンで購入することになります。

つまり、新居はオーバーローンで購入せざるを得ないということです。

“旧居の売却と新居の購入を同時に行わなければならない”など、利用のための条件がいくつかありますので詳しくはコチラ【「住み替え（買い替え）ローン」を利用時に絶対必要な２つの計画】をご覧ください。

住み替えのタイミングを合わせるための不動産会社の選び方

売り先行でも買い先行でも、購入と売却のタイミングがズレない方がリスクも少なくなるのが住み替えです。

また、住み替えローンを利用するなら、購入と売却のタイミングを一致させなければなりません。

そのためには、売却を依頼する不動産会社と購入を依頼する不動産会社を同じ不動産会社にするのが得策です。

売りと買いそれぞれ違う不動産会社だと、密に連絡が取りづらく、売却と購入のタイミングも合わせづらくなります。

住み替えを成功させるためには、購入と売却の両方任せられる不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社を選ぶときは、まず複数の不動産会社を比較する

信頼できる一社と共住み替えを目指すなら、複数の不動産会社を比較する必要があります。

査定価格、住み替えの実績、担当者の対応を比較し、住み替えを成功させるためのパートナーを見つけましょう。

複数の不動産会社を比較するのに便利なのが、不動産一括査定サイトです。

どの不動産会社に頼んでも、査定結果は同じだと思っていませんか？

実のところ、不動産会社によって査定価格はバラバラなのです。

不動産一括査定サイトを利用して、2社の不動産会社に査定を依頼した結果をご覧ください。

↓査定結果はコチラ↓

そう、まったく同じ家を査定してもらったにもかかわらず、

A社は1862万円、B社は2379万円、

もし、B社の査定価格を知らずに、A社に売却をお願いしていたら…

不動産会社の査定価格はなぜ会社ごとに違うのか

なぜ、不動産会社によって査定価格に違いが出るかというと、不動産会社によって得意とする物件の種類や、実績、抱えている顧客の情報が異なるからです。

例えば、自宅マンションの売却をするために、投資マンションが得意な不動産会社や一戸建てが得意な不動産会社に依頼してしまっては意味がありません。

自宅マンションを得意とする不動産会社なら、

“この条件のマンションを欲している購入希望者を知っている”

“このエリアの居住用マンションなら何度も売却してきたら高額で売却できる自信がある”

となり、高額な査定価格を提示してくれるはずです。

ただ、不動産のプロでもない限り、どの不動産会社が一戸建ての売却を得意としているかを判断することはできません。

だから、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格を比較することで、アナタの家を高く売ることができる不動産会社を見つけるのです。

依頼に必要なのは、物件情報と査定依頼主の情報だけ、入力には3分もかかりません。

また、累計利用者数が1000万人を突破しているサイトもあり、安心して利用することができます。

複数の不動産会社の査定価格を比較することで、いくらで家が売れるのかが把握できれば、そこからどれだけ費用と税金がかかるのかも算出できるので、事前の資金計画も建てられ、納得して家を売り出すことができます。

家を売ると決めた方、家を売ろうか悩んでいる方、まずは不動産一括査定サイトを利用して、家がいくらで売れるのかを確かめてみましょう！

提携不動産会社数1600社以上！累計利用者数1000万人以上！『イエウール』

購入と売却の両方を任せるということは、不動産会社の利益も2倍になります。

利益を共有するパートナーに相応しい不動産会社を見つけてください。

まとめ：住み替えはタイミング勝負！マンション売却と新居の購入ともに任せられる不動産会社を見つけよう