マンション売却は仲介で高く売ろう！仲介業者の選び方と手数料とは
マンション売却の目的は、マンションをお金に換えること。
そのため、マンションを売りたい人すべてが、できるだけ高い金額でマンションを売りたいと考えているはずです。
アナタも、マンションをできるだけ高く売りたいと考えているうちの一人なら、マンションを売るための方法である仲介について学んでおかなければなりません。
なぜなら、最もマンションが高く売れる方法が仲介だからです。
マンションの売却方法“仲介”とは
マンションを売却する方法としては、
・不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう買取
・不動産会社ぬきで、自分で買い手を見つけてマンションを売る個人間売買
これら3つの方法があります。
この中で、最もマンションが高く売れる、つまり最も手元にお金が残る売却方法が仲介になります。
なぜなら、買取は売却相場の7割程度の値しかつかず、個人間で売買するとなれば、買い手を探すための広告宣伝費用、必要書類を集めるための費用、専門的な手続きを司法書士などの専門家に依頼するための費用が余計にかかってしまうからです。
ただし、仲介で売却する時は、買取と個人間売買にはない仲介手数料を不動産仲介業者に支払わなければなりません。
ですが、マンションの売却価格が高くなるほど業者が得られる仲介手数料が増える仕組みになっているため、マンションを高く売りたい売主と業者の利害が一致するのです。
なので、仲介でマンションを売却するのが、最もマンションを高く売るための方法であると言えます。
マンションを仲介で高く売るための仲介業者の選び方
マンションを高く売りたいなら、仲介を選ぶべきだとご理解いただけたと思います。
ただし、仲介業者選びに失敗してしまうと元も子もありません。
仲介でマンションが高く売れるかどうかは、仲介業者の力量にかかっていると言っても過言ではないからです。
売主と一丸となって、マンションを高く売りたいと思ってくれるパートナーを選ぶようにしましょう。
仲介業者選びのために複数社を比較する
仲介業者を選ぶためには、複数の業者を比較することが大切です。
仲介を依頼できる不動産会社ごとに、扱うマンションの得意不得意があり、それを見抜くためには、複数の不動産会社を見比べて、売りたいマンションを得意とする業者を見つけるのが効率的だからです。
複数の不動産会社の比較には不動産一括査定サイトを利用する
不動産一括査定サイトとは、不動産会社への査定依頼を複数社に一括で依頼できるサービスです。
物件情報と売主の情報を入力するだけで、査定依頼ができる不動産会社をピックアップしてくれるので、仲介が依頼できる不動産会社をゼロから探す必要もありません。
利用は全て無料、累計利用者数1000万人を突破しているサイトもあり、安心して利用することができます。
提携不動産会社数1600社以上！累計利用者数1000万人以上！『イエウール』
『イエウール』は2014年から運用を開始した、新興の不動産一括査定サイトです。
その成長スピードはすさまじく、わずか3年あまりで累計利用者数は1000万人を突破、掲載不動産会社数も1600社以上に達するなど一括査定サイトの急先鋒です。
提携不動産会社数が圧倒的に多く、アナタにあった不動産会社を早く見つけることができるでしょう。
マンション売却ならお手の物『マンション.navi』
『マンション.navi 』
『マンション.navi』のメリットは、とにかくマンションの売却に特化していること、マンションの売却と賃貸を同時に査定してもらえることです。
その他のサイトでも、売却査定と賃貸査定をそれぞれ別個にできるところはありますが、同時に最大9社まで（売却6社＋賃貸3社）依頼できるのはかなり効率的です。
また、マンション売却経験者の生の声が聴ける「リアルボイス」というコンテンツもあり、実際に売却に入る前に、貴重な体験談を知ることができます。
相場価格がすぐに調べられる「マンションのWEB相場価格」も備わっており、売主へのサポートも充実しています。
不動産会社の見極め方
マンションを高く売るための不動産会社とは、
・類似する条件のマンションの売却実績がある
・売主と一蓮托生しマンションを高く売るためのパートナーになってくれる
この3つのポイントを兼ね備えた担当者がいることが必須です。
査定価格の根拠があいまいで、マンション売却の経験もなく、パートナーとして一緒にやっていけないような誠意に欠けた担当者を選んでしまうと、マンションを高く売ることは難しくなります。
大手不動産会社だから大丈夫、地元の中小不動産会社だから信頼できるというようなことではありません。
仲介を依頼する不動産会社は、会社で選ぶのではなく、担当者に上記の3点が備わっているかどうかで判断してください。
A4用紙一枚で届いた査定結果
査定結果と一緒に届いた売却計画書
悪徳不動産会社に要注意
一括査定サイトを利用する時に要注意なのが、他社よりも大幅に高額な査定価格を提示してくる不動産会社です。
高額すぎる査定価格でも、その価格で売却できる根拠とその方法が明らかならばいいのですが、契約を勝ち取るためにつけられたデタラメな金額かもしれません。
不動産会社は、他の業者と一緒に査定依頼がされていることを分かった上で査定するため、査定価格を高くする傾向にあります。
不動産会社が報酬を得るためには、まずは売り手と媒介契約を結ばなければならないからです。
高額な査定価格で売り手を惹きつけ、媒介契約を獲得したいのです。
そして、不動産会社の中には、高額な査定価格で契約を勝ち取った後、自身で買い手を見つけてくるまで他社からの問い合わせに応じない「囲い込み」や、相場よりも明らかに高額で売り出しておいてロクな売却活動をしない「干し」という違法行為を働く業者も存在します。
先ほど述べた通り、不動産会社は、媒介契約をしたマンションが高く売れるほど報酬も増えるので、本来なら売主の目的とマッチした売却活動を行うはずなのです。
しかし、悪徳な不動産会社は、売却価格を下げてでも自分が見つけてきた買主と仲介させることで、売主からも買主からも報酬が得られる両手仲介を狙います。
そんな悪徳な業者に騙されないためにも、不動産会社選びは絶対に失敗できません。
不動産会社との契約方法を理解する
不動産会社選びも一苦労ですが、不動産会社との契約方法にも気をつけなければなりません。
不動産会社との媒介契約には、
専任媒介契約
専属専任媒介契約
の3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる 不動産会社数 |
複数 | 1社 | 1社 |
| 売主への 報告義務 |
なし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| レインズへの 登録義務 |
なし | 契約後7日以内 | 契約後5日以内 |
| 契約期間 | 規定なし | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 |
| 個人間売買 | できる | できる | 仲介が必要 |
一番高く売れるのは専属専任媒介契約、だけど…
３つの媒介契約の中で、もっともマンションを高く売ることができるのは専属専任媒介契約です。
一般媒介契約で高く売れるマンションは、超が付くほどの人気マンションだけだと思っておいてください。
専属専任媒介契約は、売主にとっても最も制約のある契約方法ですが、不動産会社側にも週に1度の報告義務があるため、不動産会社が家を高く売るための売却活動をちゃんと行ってくれているか監視することができます。
また、不動産会社に支払う仲介手数料は、売買が成立したときのみに発生します。
一社のみとしか契約できず、個人間売買もできない専属専任媒介契約なら、不動産会社は確実に報酬が得られるため、全力で売却活動をしてくれることが期待できます。
ただし、専属専任媒介契約をするためには、信頼できる1社の不動産会社を見つけなければなりません。
そのためにも、不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社を比較しましょう。
不動産会社との媒介契約は、3ヶ月が期限で、自動更新されることはありません。
もし万が一、悪徳な不動産会社と契約してしまったと気づいたのなら、契約後3ヶ月が経てば契約を解除できるので、覚えておいてください。
ただ、媒介契約書に、3ヶ月以内では解除できない旨や、解除したいなら違約金や今までの広告費を請求すると書かれている場合があります。
媒介契約書の契約事項には必ず目を通しておきましょう。
不動産会社に仲介を依頼する時の手数料とは
仲介でマンションを売却するときは、不動産仲介業者へ支払う仲介手数料が発生します。
不動産仲介業社は不動産を売る人と買う人を仲介することを生業としています。
そのために、ポータルサイトに物件情報を掲載したり、チラシをポスティングしたり、購入希望者の内覧に立ち会ったりと様々な売却活動を売主に代わって行ってくれます。
そして、マンションの売買契約が成立して初めて、仲介業者は仲介手数料を手に入れることができます仲介手数料は、不動産仲介業社の売却活動に対する成功報酬だと考えてください。
ただし、あくまで通常の業務範囲内の売却活動に対しての報酬になりますので、通常業務の範囲を超えた特別な広告宣伝費などは、別途売主が負担する必要があります。
もし、不動産会社が“よかったら、別途〇〇で広告を出しましょうか？”などと聞いてきた場合は、仲介手数料の範囲内で広告してくれるのか確認するようにしてください。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は宅地取引業法によって、
が上限と定められています。
ただ、ほとんどの不動産会社が上限いっぱいに仲介手数料を設定しています。
なぜなら、不動産仲介業者の収入は、すべて仲介手数料にかかっているからです。
仲介手数料無料に潜む罠
仲介手数料は安い方が良い、無料ならもっとありがたい、そう考える方も多いでしょう。
しかし、不動産仲介業者も事業として仲介業を行っているため、収入がなければ成り立ちません。
例えば、売主の仲介手数料が無料ならば、買主から仲介手数料をもらう以外収入源が無くなります。
すなわち、売主の仲介手数料無料とは両手仲介をしなければ儲からない仕組みになっており、先ほど紹介した「囲い込み」や「干し」が行われてしまう可能性があります。
仲介手数料は、不動産会社がマンションを高く売ってくれたことに対して支払う報酬です。
安ければイイ、タダの方がイイとは決して考えないようにしてください。
仲介手数料を支払うタイミングに注意
仲介手数料を支払うタイミングは２回あります。
1つ目は売買契約成立時、2つ目は物件引渡し時です。
売買契約成立時ではまだ最終的な物件の引渡しが行われておらず、万が一のことを考えて半額を先払いする、ということになります。
不動産会社の仕事は、契約した売主の売買契約成立させることであり、決済や引渡については助言をいただけるにすぎません。
そのため、売買契約成立によって契約書に記載された目的が達成できた以上、その後引き渡しが行われなくても、仲介手数料を支払わなければなりません。
不動産会社と契約するときは、契約期間のみならず、仲介手数料を支払うタイミングにも気をつけて、契約書をよく読んでおきましょう。