アナタの家はどっち？家を売るか賃貸でおすすめの方法とは
2018/04/26 投稿 2019/07/04更新
“この家を人に貸したらどうなるだろう？家賃収入で贅沢な暮らしができるかも！”
家を売ることになった方なら、そんな妄想が頭をよぎることがあると思います。
例によって、家島幸作もそんな妄想を抱くひとりのようです…。
まだまだキレイなこの家なら、いっそ売るより賃貸に出すのも悪くないなあ…。
妄想するのは自由ですが、妄想の通りに物事が進んでいくとは限りませんよ。自分の家が売るのに適しているか、貸すのに適しているのかはよくよく考えてから判断してくださいね。
まあまあそう言わず、今日はおれの妄想に付き合ってくれよ！
はあ…。じゃあ今回は、家を売るのか貸すのか、比較した上でどう選べばいいのかをお話ししますね。
ケース①家を売る
賃貸と比較したときに気になるのは、
・家がいくらで売れるのか
・賃貸と比較してどんなメリット、デメリットがあるのか
・家を売るのにどれだけお金がかかるのか
でしょう。
いくらで売れるのか
家がいくらで売れるのかを知るためには、まずは周辺エリアの相場調査を行います。
相場価格が把握できたら、実際に家の査定を複数の不動産会社に依頼するために、不動産一括査定サイトを利用しましょう。
相場の調査
相場の調査では、不動産ポータルサイトなどから、現在売りに出されている価格の相場（売り出し価格相場）を調べることも大事ですが、実際に売買が成約した価格の相場（成約価格相場）を調べることがおススメです。
成約価格を調べるのに便利なサイトが、「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」です。
検索したいエリアや、物件の条件などから、過去の不動産売買の成約情報を調べることができます。
成約価格相場は、不動産会社からもらった査定価格を比較するためにも、必ず調べるようにしてください。
不動産一括査定サイト
不動産一括査定サイトとは、カンタンな情報入力で複数の不動産会社への査定依頼ができるサービスです。
無料で利用することができるので、まずは自分の家がいくらくらいで売れるのか知りたいという方にもおススメです。
不動産会社に査定を依頼するときは、必ず複数社に依頼するようにしてください。1社だけの査定では、その査定価格が本当に適正かどうかの判断もできませんから。
そこで、一軒ずつ不動産会社を回るのが面倒だから不動産一括査定サイトを使うんだな！
GOOD！概算見積もりが欲しいのなら簡易査定（机上査定）のみで大丈夫ですが、より詳細な価格が知りたいのであれば訪問査定を受けるようにしましょう。
家を売るメリット・デメリット
家を貸すのと比較して、家を売るのにはどのようなメリットとデメリットがあるのか確認しておきましょう。
メリット
家を貸すのと比較した、家を売ることのメリットは、
家を売るメリット
・まとまったお金が手に入る
・家にかかる定期的な支出がなくなる
この2点です。
家を売るのなら、まとまったお金が手に入るので、次の住居を購入するための資金を得ることができます。また、旧居にかかっていた月々の支出から解放されますね。
そうか、家を貸すなら、貸している家と住んでいる家の両方の支出を考えなきゃいけないのか。
GOOD！その通りです！家を売ってしまえばその心配をせずに済みますね。
デメリット
家を貸すのと比較した、家を売ることのデメリットは、
家を売るデメリット
・住宅ローンを完済して、抵当権を抹消することが絶対条件
・固有の資産としての家がなくなること
この2点です。
住宅ローン残債を返しきらないと、家を売ることができないんだよな？
その通りです。売却金をローンの返済にあてることも可能ですが、もしそれでも足りない場合には、貯蓄など自己資産も併せて完済しなければなりません。それに、家を売ってしまえばもうその家に住むことはできないと思っておいた方がいいでしょう。
長く住んでいた家なら、ちょっと寂しいような気もするな。
家を売るのにどれだけお金がかかるのか
家などの不動産の売却は、思いのほかお金がかかるイベントです。
また、購入価格よりも高い金額で家が売れて、譲渡益が合った場合には税金を納めなければなりません。
家を売る費用
家を売るのにかかる費用は、
・不動産会社への仲介手数料
・印紙税
・住宅ローン残債の完済と抵当権抹消登記費用（住宅ローンが残っている場合）
・ハウスクリーニング代、引越し費など、その他の費用
があります。
不動産会社への仲介手数料は
売却価格×3%＋6万円＋消費税
になります。
印紙税は売買契約書に貼る印紙の額であり、売却価格によって1000円～6万円になります。
住宅ローンについては、残ったローンだけでなく、銀行への繰越返済手数料や、抵当権抹消登記手続きを依頼する司法書士への報酬も必要になりますので注意してください。
家を売るのもタダじゃないってことか。
（家を売るとき知っておきたい費用についてはコチラ）
家を売ったときの税金
家の売却金額が購入金額を上回った場合には、譲渡所得税を納めなければなりません。
ただし、単純に購入した金額と比較するのではなく、経年によって失われていく価値（減価償却費）と購入のときにかかった諸費用を差し引いた額（取得費）との比較になります。
譲渡益が合った場合でも、控除を受けることが出来れば、実際には税金を納めなくて済むこともあります。ただ、そのためには確定申告を行う必要があるので、忘れないようにしてください。
GOOD！売却損が合った場合でも受けられる特例があるので、
確定申告をしないでいると損をすることになるかも知れませんよ
（家を売るとき知っておきたい税金についてはコチラ）。
ケース②家を貸す
売却と比較したときに気になるのは、
・家の賃料はいくらになるのか
・売却と比較してどんなメリット、デメリットがあるのか
・家を貸すのにどれだけお金がかかるのか
でしょう。
賃料はいくらになるのか
家の賃料がいくらになるのかを知るためには、賃貸物件が掲載されている不動産ポータルサイトを活用しましょう。
賃貸に出す物件の周辺エリアで、同じような条件の家があれば、賃料の参考になります。
家を売るときと違って、借り手からの価格交渉があっても少額なので、十分に検討材料となってくれます。
また、不動産一括査定サイトの中には、賃貸に出した時のシミュレーションや査定ができるサービスを備えたサイトもあります。こちらも無料で利用できますので、ぜひともご活用ください。
家を貸すメリット・デメリット
家を売るのと比較して、家を貸すのにはどのようなメリットとデメリットがあるのか確認しておきましょう。
メリット
家を売るのと比較した、家を貸すメリットは、
家を貸すメリット
・家賃収入を得られる
・将来的にもう一度住みなおすことができる
この2点です。
家賃収入として、給与以外の所得が増えることが、家を貸す最大のメリットです。また、借り手との間で定期借家契約を結んでおけば、定められた期間は家を貸しておいて、その後自身がもう一度住むことも可能です。
定期借家契約とは、貸主と借主の間で賃貸の期間を定めた公正証書を交わして行う借家契約のことです。この契約を交わしておけば、賃貸期間終了後、貸し出した家に住みなおすことができます。
じゃあ、期間限定の転勤とかなら定期借家契約もアリなのかな？
たしかに。しかし、賃料が相場より安くなることが多いのと、期間が満了する直前には借主へ書面を送らなければならないので注意が必要です。
デメリット
家を売るのと比較した、家を貸すデメリットは、
デメリット
・借り手を見つからなければ、支出のみが発生すること
・必要なお金が多いこと
この2点です。
家を貸し出せば、月々の家賃収入を得られるのは確かです。しかし、賃貸経営の収支がプラスになっていること、常に借主がいることが条件になることを忘れないでください。借主が家賃を滞納したり、万が一ですが夜逃げをしたりする可能性だってありますからね。
家を貸すのにどれだけお金がかかるのか
家を誰かに貸すということは、つまり賃貸経営の事業者になるということです。
そして、そこから利益を得るためには、家賃収入だけでなく、賃貸経営にかかる支出も理解しておかなければなりません。
家を貸すための支出には
・初期投資費用
・管理委託費
・不動産賃貸仲介手数料
・修繕費（修繕積立金）
・火災保険料
・固定資産税
・所得税と住民税
といった多くの支出があることを知っておきましょう。
ひとつずつ確認して、収入とのバランスがとれるかどうかを判断する必要があります。
初期投資費用
家を貸すなら、汚い状態で貸すわけにはいきません。
程度にもよりますが、業者に依頼してハウスクリーニングをしておきましょう。
費用は10万円程度を見込んでおけば大丈夫です。
家を売るときには必要ありませんが、貸すときにはリフォームを検討してもいいと思います。築年数や家の内部の状態にもよりますが、借りてもらう人のことを考えてリフォームを視野に入れておきましょう。
リフォームガイド中古マンションリフォーム費用相場まとめ
リフォーム会社を紹介してくれるサイト「
リフォームガイド」が、マンションリフォーム費用相場をまとめた一覧表を公開しています。自宅の現況と照らし合わせて参考にしてください。
管理委託費
貸し出した物件の管理は、不動産会社に依頼することがほとんどです。
自信で管理するというのなら必要のない支出ですが、昼夜問わず毎日、借主の要望に対応できることが求められます。
管理委託費は、月々の家賃の5~10%程度が相場です。
それくらいで済むなら、管理会社に任せた方が安心だね。
不動産賃貸仲介手数料
売却と同様で、不動産会社に借主との仲介を依頼した場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。
不動産会社が賃貸の仲介で得られる手数料は、家賃の1ヶ月分以内と決まっており、借主と0.5ヶ月分ずつの支払いになる場合が多いようです。
最近は家主か借主のどちらかに仲介手数料1ヶ月分もらうような形式も増えています。余裕を持って、上限は家賃の1ヶ月分と思っておいてください。当たり前ではありますが、借主が変わるたびに発生する支出になりますので、忘れないようにしましょう。
貸している間ずっと同じ人が住むことなんてないもんな…。
修繕費（修繕積立金）
借主が退去する際には、屋内の原状回復をしてからの退去が求められます。
ただし、経年による劣化は家主の負担となるため、新たな借主を迎え入れるための修繕費がかかります。
屋内のみならず、外壁や天井など、建物自体の大規模修繕は家主が負担することになります。大きな支出となりますので、家賃収入の一部から積み立てておくのがおススメです。
火災保険料
火災保険料って、借りている人が払うものじゃないの？
借主が入る保険は家財を守るためのものと、賠償責任補償のための火災保険です。家主は建物自体のための火災保険に加入する必要があります。
加入する火災保険によって保険料は異なりますが、10年単位で一括支払いをするケースが多いようですから、こちらも大きな支出になりますね。
固定資産税
住んでいるのは借主であっても、資産としてその物件を所有しているのは家主です。
そのため、自分の住んでいる家だけでなく、賃貸に出した家の固定資産税も納めなければなりません。
固定資産税は、国土交通省が定めた固定資産税評価額×1.4%で算出されます。毎年市町村から通知書が届きますので、忘れないようにしましょうね。
自分の家の分と、貸している家の分もか…。頑張ります！
家賃収入による所得税と住民税
賃貸経営から家賃収入があれば、給与所得など他の所得と合算した所得税ならびに住民税を支払うことになります。
家賃収入がある場合の課税所得金額は、
給与収入＋不動産所得（家賃収入-取得費）- 所得控除
によって計算されます。
実際に収める所得税額は、課税所得金額によって税率が異なるため注意いてください。
所得税の税率
国税庁のサトには課税所得金額別の税率一覧表がありますので、参照するようにしてください。
住民税は課税所得金額の10%だと思っておけば問題ないです。
そうです。これだけの支出を補える収入を得られるように賃貸経営をしていかなければなりません。
賃貸経営って、貸したらあとは勝手にお金が入ってくるものだと思っていたけど、そんなわけなかったね。
当然です。ただ、これらの支出を収入で上回ることが出来れば家を売らずに賃貸に出すのも要検討です。
そうなんだろうけど…。賃貸に向いている家なんてあるのかな？
賃貸に向いている家はあるのか
一般的なよくある物件であれば、売却と賃貸で悩んだ時には売却をおススメします。
特に、住宅ローンが残っている家に関しては、住宅ローンの借り入れるときの約款（約束ごと）に、債務者が担保となる家に居住することなどとする旨が記されていることがあります。
そうなると、住宅ローンを完済しなければ家を貸すことはできません。
仮に、住宅ローン支払い中の貸し出しが可能だったとしても、新居の購入のために新たなローンを組めるかはまた別問題になるのでお気を付けください。
つまり、住宅ローンが残っている家より、住宅ローンを完済している家の方が賃貸に向いているってこと？
ただ、将来的に貸し出す家に戻る予定がある場合などは、ローンを借り入れている金融機関に相談してみてください。
定期借家契約で一定期間だけ貸し出すという選択肢もあります。
住宅ローンの約款や金融機関次第だけど、戻ってくることが決まっている家も賃貸に向いている気がするな！
そうですね。一度売ってしまうと、その家に住みなおすのはかなり難しいですからね。
また、安定した家賃収入を得るためには、常に入居者がいることが不可欠です。
高層階のマンションや大手不動産会社が運営するブランド性の高いマンション、駅に近い好立地の物件など、超が付くほどの人気物件なら、賃貸に向いていると言えるでしょう。
そりゃそうだよなあ。誰もが住みたくなるような家なら、すぐに借り手が見つかりそうだもの。
たしかに、人気物件は借主が途切れることは少ないでしょうね。
そうだ！今売っても高く売れない家だけど、貸しているうちに家の価値がどんどん上がっていったら、賃貸中でもその家を売ることはできるのかな？
賃貸中の家を売ることはできますが、誰に売るかは注意が必要です。
賃貸中の物件は売ることができるのか
結論から言うと、賃貸中の家を売ることは可能です。
ですが、家を売る相手によって注意しなければならないことがあります。
賃貸中の家を売るときの買主には、
・現在の借主
・一般の購入希望者
・賃貸経営者
の3パターンがあります。
3つのパターンで、それぞれ売却の注意点が異なります。しっかり確認しておきましょう。
パターン①現在の借主に売る
賃貸物件に住んでいて、“もしかして家賃を支払うよりも住宅ローンを組んだ方が、月々の支出を抑えられるんじゃないか？”って思っている人は多いと思うんだよな…。
もし、借主がその家を気に入っていて、移住するつもりがないのであれば、いちばん売却のしやすい相手になると思います。そういう日がくることを想定して、日頃から借主とは良好な関係を築くように心がけておきましょう。
パターン②一般の購入希望者に売る
この場合問題となるのが、借主との賃貸契約の方法です。定期借家契約であれば、期間が終わる時期を待って売却の準備だけでも進めておくことができますが、普通借家契約の場合は、退去の時期は借主次第です。
家を売りたいから出て行って欲しいって伝えるのは、やっぱりまずいの？
退去を求める場合は、6~12ヶ月前までに正当な理由を伝えて借主と交渉する必要があります。家の売却は、家主都合のため正当な理由とは言えません。それでも売りたいのなら、その旨を伝えて、引越し費用を家主が負担するなどの交渉材料を用意しておきましょう。
ここでもやっぱり、借主との関係性がカギになりそうだね！
GOOD！借主との良好な関係作りは家主としての責任ですね。
パターン③賃貸経営者に売る
賃貸経営者に売るって、つまりは新しい家主になってくれる人に売るってこと？
GOOD！よくわかりましたね。この場合だと借主に告知せずに売買することが可能なのです。
もちろん、伝えておくのにこしたことはないですけどね。この売却方法をオーナーチェンジと呼びます。ただ、いちばん厄介な買主が賃貸経営者なのです…。
賃貸経営者は、その家がどれだけの利益を生むかによって購入する家を決めています。
自分が住むために家を購入するわけではないので、肝心なのは利回りと呼ばれる利益回収率です。
利回りは、年間家賃収入÷物件価格×100によって算出されます。
この利回りが10%程度の販売価格であれば、賃貸経営者が購入してくれることを期待できます。
ただし、あくまで投資用の住宅として購入するので、賃貸経営者は住宅ローンを借りて購入することはできません。
売り出し価格はかなりシビアに決めないとだめだな…。
そして、どのパターンの買主に売却したとしても、投資用不動産(収益物件)として売却することになるのを忘れないようにしましょう。
居住用不動産を売却したときに受けられる税金の控除は適用されないので注意してください。
「売るor賃貸」で迷ったアナタの強い味方を見つけよう
家を売るときと一緒で、家を貸すときも考えなきゃいけないことがたくさんあるんだな…。
そうですよ。以下に甘い妄想だったのか身に染みたのではないですか？
でも、売るよりも貸す方がお得になる可能性も感じたぞ！
タフな方ですね…。それならば、売却と賃貸を比較できる不動産一括査定サイトを利用してみてはどうですか？
マンションの売却と賃貸が同時に査定できる『マンション.navi』
『マンション.navi 』
『マンション.navi』のメリットは、とにかくマンションの売却に特化していること、マンションの売却と賃貸を同時に査定してもらえることです。
その他のサイトでも、売却査定と賃貸査定をそれぞれ別個にできるところはありますが、同時に最大9社まで（売却6社＋賃貸3社）依頼できるのはかなり効率的です。
不動産一括査定サイトの中には、売却の一括査定だけではなく、賃貸管理の資料請求や売却と賃貸の両方を同時に査定依頼ができるサイトもあります。
これらを利用すれば、専門家の算出した数値を比較して、より高度な比較検討ができるはずです。
ひとりで悩んでいる時間ももったいないし、まずは賃貸のことも含めて、不動産一括査定サイトを利用してみるよ！
GOOD！あなたにピッタリの方法が見つかることを期待していますよ。