土地を売却したときの税金とは？個人が土地を売ったときの税金の疑問を解決

土地を売却したときの税金の計算

土地を売却した時に支払う不動産譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。

難しい専門用語が出てきたので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

課税譲渡所得金額

家や土地などの不動産を売ったときは、売却して得られた儲けに対して税金が課せられます。

この課税される儲けの金額を、課税譲渡所得金額といいます。

課税譲渡所得金額は、不動産の売却金額（収入金額）から、売却した家の取得費と売却にかかった諸費用を差し引いた金額になります。

収入金額には、固定資産税の清算金も含まれます。

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人が1年分全額を納める税金のため、決済のタイミングで日割り計算をして、買主が残りの日数分に相当する金額を支払うことが多いです。

この清算金も収入金額に含めますので、忘れないようにしてください。

取得費

取得費とは、文字通り、売却する不動産を取得するのにかかった費用のことです。

取得費＝不動産の購入代金ではなく、購入の際の不動産仲介手数料などの費用は経費として控除します。（詳しくは国税庁のHPをご覧ください）。

売却費用になるもの

売却費用とは、その名の通り売却のためにかかった費用すべてを指しています。

これらの費用はすべて売却費用として計上し、譲渡所得税額を計算します。

不動産譲渡契約書（売買契約書）の印紙税額

譲渡所得税の税率は所有期間5年を境に変化

課税譲渡所得金額がわかれば、不動産の取有期間に応じた税金を納めます。

不動産譲渡所得税には、長期譲渡所得税と短期譲渡所得税があります。

不動産を売った年の1月1日時点で所有期間が5年と1日以上なら、長期譲渡所得税です。

不動産を売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得税になります。

所得期間による譲渡所得税率の違い

また、2037年までは復興特別所得税2.1％の加算があります。

土地を売ったときに納める税金のシミュレーション

実際に土地を売却したときにいくらの税金を支払うことになるのか、例を挙げてシミュレーションしてみましょう。

上記のような条件の土地の売却で、いくらの税金を納めることになるのかシミュレーションしてみましょう。

まずは取得費を計算します。

続いて、課税譲渡所得金額を計算します。

そして納める税金の額を計算します。

所有期間は10年なので、今回の場合は長期譲渡所得税になります。

よって、今回のケースでは390万円の税金を納めなければならないということになります。

土地売却時の節税方法｜譲渡所得税控除の特例

土地を売却したときは、取得した年や売却の目的別に5つの税金控除が適用されます。

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除の特例

平成21年の1月1日から平成22年の12月31日までに取得した土地を売却するときには、売却の儲け（課税譲渡所得）の中から1000万円を控除することができます。

親族の他、特別な間柄にある人への売却は適用外になります。

相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引によって取得した土地ではないことも条件になります。

また、売却した土地にその他の控除が適用されている場合は適用除外となりますので注意してください。

収用など公共事業のために土地建物を売ったときの5000万円の特別控除の特例

収用など公共事業のために土地を売ったときの儲けから最大5000万円までを控除できます。

このとき、売却した日が買取を申し出られた日から6ヶ月以内であること、公共事業の施工主から最初に買取の申し出を受けていることが条件になります。

また、売却した土地が売主の固定資産であることも必須です。

ただし、土地の収用があってから2年以内に代わりの資産を取得した場合、公共事業の施工主が代わりの土地を用意してくれた場合には譲渡がなかったとみなされ、控除適用外となります。

特定土地区画整理事業などのために土地を売ったときの2000万円の特別控除の特例

国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構などが行う再開発事業により土地を売った場合、その儲けから2000万円を控除できます。

施行される区域の面積が30ha（30万㎡）以上、重点供給地区内の場合には15ha（15万㎡）以上であることが適用条件となります。

その他の控除の特例とは併用できないので注意して下さい。

特定住宅地造成事業などのために土地を売ったときの1500万円の特別控除の特例

上記の条件を満たす場合、土地売却の儲けから、最大1500万円を控除できます。

買い取られる土地にその他の特例が適用されている場合は利用できません。

農地保有の合理化などのために土地を売ったときの800万円の特別控除の特例

売却する土地が農地であり、農地保有合理化事業のために売却した場合は、売却の儲けから800万円を控除できます。

土地売却でマイホームを売却したときの税金控除が適用される条件

土地のみを売却する場合、以下の3つの条件を満たせばマイホームを売却したときに適用される控除の特例を利用することができます。

これらの条件を満たす土地であれば、マイホームを売却したときの控除が適用されます。

マイホームを売ったときの税金控除の特例

マイホームを売って受けられる控除には5つの種類があり、譲渡益（儲け）がある場合と逆に譲渡損失がある場合で分けられます。

取り壊した家の状況によって適用される条件が異なります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産・居住用不動産）を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、最高3000万円までを課税譲渡所得から控除できます。

ただし、3年に一度しか控除を受けることはできません。

また、所有期間は関係ありませんが、特例を受けるためだけに入居した家、一時的な目的で入居した家、趣味や娯楽のための別荘などの家は適用除外になります。

その上、買い替え（交換）の特例、譲渡損失がある場合の２つの特例と併せて利用することはできないので注意が必要です。

軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年と1日以上のマイホームを売った場合、長期譲渡所得の税額を低くできる、軽減税率の特例を受けることができます。

軽減税率の特例が適用されると、課税譲渡所得額のうち6000万円以下の部分にかかる税率が14％になります（6001万円以上の部分は通常の20％）。

3000万円の特別控除の特例と同様に、3年に一度しか控除を受けることはできません。

また、買い替え（交換）の特例、譲渡損失がある場合の２つの特例と併せて利用することはできませんが、3000万円の特別控除と併せて利用することはできます。

買い替え（交換）の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間と通算居住期間がともに10年と1日以上のマイホームに適用されます。

上記のマイホームを売った年の前年から翌年までの3年間にマイホームの買い替え（交換）をした場合、譲渡益に課税される税額を繰り越すことができます。

3000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例が適用された、もしくは過去2年間の不動産売却で適用されたことがある場合は利用することができません。

また、売却代金が1億円以下であること、買い替え先の建物の床面積が50㎡以下、土地面積が500㎡以下であり、耐震住宅であることが条件になります。

さらに、住み替えのタイミングにより、旧居を売却してから2年以上、または新居を購入してから2年以上は住み替え先に居住することも条件になります。

新居を買い替えるときの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年と1日以上のマイホームの売却で譲渡損益が合った場合に適用されます。

上記のマイホームを売った年の前年から翌年までの3年間で新居へ住み替えた場合、譲渡損益の全額を他の所得と通算及び3年間の繰越控除を受けることができます。

このとき、住み替え先の新居が床面積50㎡以上、繰越控除を適用する年の12月31日時点で10年以上の住宅ローンを組んでいることが条件となります。

また、繰越控除が受けられる譲渡損益は、売却した旧居の500㎡以内の部分に対応する金額のみになります。

加えて、その他の控除特例が適用されている（または過去2年間に適応された）場合は適応除外となりますので注意してください。

住宅ローンが残っている家を売却したときの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年と1日以上のマイホームの売却で譲渡損益が合った場合に適用されます。

このとき、売却したマイホームに返済期間10年以上の住宅ローンが残っていること、売却代金が住宅ローン残高を下回っていることが適用条件になります。

相続した土地を売却したときの税金

相続した土地を売却する時は、自身で購入した土地を売却する時と税金の仕組みが少し異なります。

不動産を相続した場合、所有期間や購入費用は被相続人から受け継ぐことになるのです。

相続不動産売却時の譲渡所得税の節税方法

相続した不動産を売却したときにも、譲渡益に応じて譲渡所得税を納めなければなりません。

しかし、相続税と合わせてかなりの負担になってしまわないように、相続不動産売却時の譲渡所得税には2つの特例があります。

相続税の取得費加算の特例

相続税が発生して相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却の場合、相続税額を取得費と譲渡費用と合わせて、売却価格から差し引くことができます。

この特例を受けるためには、確定申告時に、

と言った書類が必要になります。

居住用不動産譲渡の3000万円の特別控除

相続不動産の売却で住居用不動産譲渡の3000万円の特別控除を受けるためには、

が条件となります。

かなり厳しい条件ではありますが、条件に一致する場合は必ず利用したい特例です。

土地を売ったら必ず確定申告

譲渡所得税は、給与所得など他の所得とは切り離して課税される分離課税のため、確定申告をして税金を納めなければなりません。

また、各種の税金控除の特例を受けるためにも、確定申告が必須条件となります。

不動産を譲渡したときの確定申告では、

これらの必要書類を用意しておきましょう。

まとめ：土地売却時の税金はとても難解…。困ったときは不動産会社に相談を