高く売れると税金がかかる？家を売る前に「譲渡所得税」を知ろう！

2018/03/12 投稿　2018/11/22更新

家を売ると税金がかかると聞いた幸作。

満足のいく売却はできたものの、不安が残っているようです…。

家って、売るのにかなりの費用がかかって、さらに税金もかかるのね。
不動産を売却したときにかかる税金はかなり複雑です。ただ、必ずしも税金を納めなくてはならないというわけではないので安心してください。
あ、そうなの？
結論から言うと、マイホームを売却した場合については税金を納めることはほとんどないと言っていいでしょう。
それが聞けるとちょっと安心したよ！
ただし、万が一税金を納める必要がある場合がないとは言い切れません。
やっぱり、一応知っといた方がいいよね…。

誰が税金を納めるのか？

家を売って税金を払わなくてはいけないのは、家を売って儲けがあった人です。

儲けがあった人が払う税金のことを、不動産譲渡所得税といいます。

それって、買った時より、売ったときの方が高い値段だった人ってこと？
GOOD！そういうことになります。
3500万円で買った家が3000万円で売れた場合、税金は払わないで済むんだ！よかった！
そうですね。ただ、3500万円で購入した家が3000万円で売れた時でも税金を支払わなくてはならない場合もあります。
なんだってー！？
3500万円で購入した家に、いつまでも3500万円の価値があるわけじゃないからです。

税金を納めるのは売却によって収益があった人です。

3500万円で購入した家を3000万円で売却したのなら単純に考えて500万円のマイナス、譲渡損益が出ているように見えます。

しかし、課税対象となる譲渡所得はこのような単純な計算では算出できないのです。

税金がかかるのはいくら？｜課税譲渡所得金額の計算方法

税金がかかる対象となる収益を「課税譲渡所得額」と言います。

課税譲渡所得額は「譲渡収入」から「取得費」や「譲渡費用」を引いた金額にあたります。

なんだか難しい単語が増えてきてないか？
ひとつずつ解説していきますね。

 

譲渡収入とは

譲渡収入はシンプルに売却した不動産の売却金額です。

1000万円で売れた家の譲渡収入は1000万円になります。

おれの場合、家が3000万円で売れたから譲渡収入は3000万円か。

譲渡費用とは

譲渡費用は譲渡するのにかかった売却費用の総額になります。

不動産会社に支払った不動産仲介手数料や印紙税や登記費用か？
GOOD！よくわかってるじゃないですか。
あ、返済した住宅ローンの残金は？
それは譲渡費用には含まれませんのでご注意ください。
ですよね…。じゃあ、売却金額が3000万円の家の場合は
仲介手数料（103万6300円）+印紙税（1万円）+登記費用（3万円）＝107万6300円
くらいだな。

より詳しい譲渡費用の項目は国税庁のホームページに記載がありますのでご覧になってみてください。

（家を売ったときの費用について知りたい方はこちらへ！）

取得費とは

取得費って、売った家を買った時の購入額じゃないの？
そこがいちばんむずかしいポイントなのです。取得費は購入額に購入のときにかかった諸費用を足して、建物の減価償却費相当額を差し引いた金額になります。
また難解ワードが…。

減価償却費とは

減価償却費とは建物が経年によって失われていった価値のことです。

建造物の構造によって国が耐用年数を定めており、それに応じて減価償却率が決まっていきます。

非事業用住居の構造別減価償却率

  耐用年数（事業用） 減価償却費相当額
木造 33年（22年） 購入金額×0.9×0.031（償却率）×経過年数
軽量鉄骨 40年（27年） 購入金額×0.9×0.025（償却率）×経過年数
鉄筋コンクリート 70年（47年） 購入金額×0.9×0.015（償却率）×経過年数

住宅用建物の場合、上記のような耐用年数と償却率になります。

そして、減価償却費相当額は

購入金額×0.9×償却率×経過年数

によって算出されます。

なお、土地に対しては減価償却はありません。

建物代金2000万円で買った鉄筋コンクリートのマンションに6年間住んでいたから、
2000万円×0.9×0.015×６＝162万円
が減価償却相当額だ。
ちなみに、経過年数ですが、半年未満は切り捨て、半年以上は切り上げで計算してください。

購入のときにかかった諸費用とは

これは家を買った時の仲介手数料や印紙税とかになるのかな？
そういうことです。他にもリフォームをした場合はその改良費も購入の諸経費に含まれます。特殊なケースなどは国税庁のホームページを参考にしてみてください。
3500万円で買った家なら、
仲介手数料（119万円8800円）+印紙税（1万円）+登記費用（3万円）＝123万8800円
くらいになるな。
そろそろ計算、得意になってきてるのではないですか？

取得費の計算方法

取得費は購入金額＋購入にかかった費用-減価滅却相当額だったよな…。てことは3500万円（建物：2000万円、土地：1500万円）で買った家なら、
3500万円＋123万8800円-162万円＝3461万8800円
だな。
ですね！

 

課税譲渡所得額の計算方法

さあ、いよいよ税金のかかる金額の計算になります
なんだかそれまでに色んな数字を追いかけたね…。
お疲れ様です。
えーと、課税譲渡所得額は
譲渡収入-取得費-譲渡費用だから
3000万円 -（3461万8800円＋107万6300円）＝マイナス569万5100円
…って、マイナスなんだけど？
そうですね、つまり課税譲渡所得金額はナシということです。
え、つまり今回おれが家を売って払う税金は？
0円ですね。
うわー！いっぱい計算して損した気分！
なに言っているのですか・・・。1円も損していませんよ。
そうだけど…。
たしかに大変でしたよね。こういった計算は個人じゃ不安でしょうし、不動産会社の担当者に相談してみてください。無料で相談を受け付けている税理士事務所もあるみたいですよ。

家を売って利益があったら税金は収めなきゃダメなのか

もしおれの家が5000万円で売れていたら、たんまり税金がとられていたのかな？
その場合も、3000万円の特別控除を利用することで、税金を納めずに済みます。
3000万円の特別控除？
税金の控除の話はまた後程。代わりに、5000万円で売れたとき、控除を利用しなかったらいくら税金を納めるのか教えてあげますね。
また計算だけさせる気かよ。
まぁまぁ。
えーと、3500万円（建物：2000万円、土地：1500万円）で買った家が、5000万円で売れたときの課税譲渡所得は
5000万円 -（3461万8800円＋168万4800円）＝1369万6400円
ね。
GOOD！話が早いですね！
ほんとうに数学が得意になりそうだ。

長期譲渡所得税と短期譲渡所得税

まず抑えてもらいたいのは、短期所得か長期所得か不動産の所有期間によって税率が異なるというところです。
わかった！期間が短い方が、その分税金も安いんでしょ？
その逆ですよ。

 

家を売ったときにかかる譲渡所得税は、売却する物件の所得期間によって税率が異なります。

所得期間が5年以下が短期譲渡所得、5年と1日以上が長期譲渡所得となります。

それぞれの税率の違いは以下の通りです。

 

 譲渡所得の税率
（所得税＋住民税）		 課税譲渡所得
1000万円の場合
短期譲渡所得 39％（30％+9％） 納税額：390万円
長期譲渡所得 20％（15％+5％） 納税額：200万円

所得期間による譲渡所得税率の違い

ほぼ2倍の違いが…。
そうです。税金を抑えたければ売却のタイミングにも注意が必要です。
でもなんで5年でこんなに差がつくんだ？
元々は、バブル時代に土地ころがしが横行するのを防ぐためにできたものなのです。
”買って儲けが出たらすぐ売って”ばかりされると本当にその土地や建物を活用したい人がかわいそうだもんな。
そういうことですね。

 

ちなみに、5年というのは売却した年の1月1日時点で判断するので注意してください。

2012年12月1日に購入した物件を

2018年1月1日に売却すれば長期譲渡所得

2017年の12月31日に売却すれば短期譲渡所得になります。

なお、売買契約日か引渡し日、どちらを譲渡した日とするかは納税者にゆだねられています。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は課税譲渡所得金額に税率をかければいいんだな。ということは、
1369万6400円×20％＝273万9280円
うわ！かなりかかるなぁ。
もし5年以下だったら
1369万6400円×39%＝534万1596円
かかりますね。
じゃああんまり高く売れても税金に持っていかれちゃうんだな。
そうですね。ただし、譲渡所得税は売却利益に対してかかる税金になります。なのでほとんどの場合、個人がマイホームを売ったときの税金は控除されるのです。
住んでいた家を売る人って、なにも家を売って一儲けしてやりたいわけじゃないもんな…。

マイホームを売ったときには、「居住用財産の売却における3000万円の控除」がほとんどの場合で適用されます。

したがって、マイホームを売っても課税譲渡所得が3000万円以上にならない限り税金を支払わなくて済みます。

ただし、控除を利用するためには確定申告が必要ですので注意してください。

不動産譲渡所得税の特別控除の特例についてはコチラ【知って得する5つの控除｜我が家を売るときの税金を減らす方法とは？】をご覧ください。

税金の心配をせず、家を売る時は高く売るための努力を

税金のことや、控除のことをよく知らずに、”高く売れても税金にとられるくらいなら高く売れなくてもいいかー”って思いそうだったよ
たしかに、とんでもない額で家が売れたのならば、それに応じた税金を納める必要がありますが、バブル崩壊後の現在では居住用に購入した家が３～４年程度で3000万円以上値上がりするなんていうことは殆どありません。
じゃあ、
課税譲渡所得＝譲渡収入 -（取得費＋譲渡費用）- 3000万円（控除額）
で考えて、その範囲内でまずは高く家を売るための努力をする方がいいってことだな！
GOOD！

 

もちろん家を売る前に税金のことで不安になるのも当然です。

それだけ不動産売却には大きな金額が動きます。

今回のお話で税金への不安が解消されたなら、まずは家を高く売るために行動を開始しましょう。

そのためは、まず不動産一括査定サイトで家がいくらで売れそうか、査定を依頼することをおススメします。

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そのためにも、家を高く売る努力を惜しまず実践していきましょう。

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