家を売るときの手数料とは 不動産売却にかかる仲介手数料を知ろう
家を売るときには、それなりに費用が発生します。
不動産売却では売却金額の5～７％程度が費用としてかかるというのが一般的とされ、中でも高額な費用になるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は、家を売る相手になる買主と引き合わせてくれた不動産会社に、売買契約成立の成功報酬として支払うことになります。
＜売却金額の3％＋6万円＋税＞が仲介手数料の上限なので、家を売るときの費用の大半を占めることになります。
今回は仲介手数料の仕組みや支払うタイミングについて紹介していきます。
仲介手数料の仕組み
不動産仲介会社は不動産を売る人と買う人、または貸す人と借りる人を仲介することを生業としています。
売主と買主、貸主と借主の間を取り持つことで仲介手数料という報酬を得ているのです。
例えば売却の仲介を依頼すると、物件サイトに情報を掲載したり、チラシをポスティングしたり、購入希望者の内覧に立ち会ったりと様々な売却活動を売主に代わって行ってくれます。
売主にとって仲介手数料とは、不動産仲介会社の売却活動が実ったときに支払う成功報酬だと考えてください。
ただし、あくまで通常の業務範囲内の売却活動に対しての報酬になりますので、通常業務の範疇を超えた特別な広告宣伝や、或いは売却のための建物の修繕や解体などは、別途売主が負担する必要があります。
仲介手数料以外にかかる家を売るときの費用
家を売るときにかかる費用は主に７つです。
印紙代
抵当権抹消登記費用（住宅ローンが残っていた場合）
住宅ローンの繰上返済手数料（住宅ローンが残っていた場合）
税金（売却益があった場合）
引越し費用
修繕費・ハウスクリーニング代
住宅ローンが残っている家を売るときは、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるため、売却金額のほとんどを住宅ローンの完済につかう方も多いです。
住宅ローン残債がある家は、残高も費用のうちに数えておくと資金計画が立てやすくなります。
＞ローンが残ってる家は売れるのか！？
家を売る唯一の条件は「抵当権抹消」
また、家を売ったときの税金（不動産譲渡所得税）は家を購入したときの価格よりも高い金額で売却できた方が支払うことになります。
＞高く売れると税金がかかる？家を売る前に「譲渡所得税」を知ろう！
売却費用シミュレーション
10年前に新築3500万円で購入した、住宅ローン残債2000万円のマンションが同じく2000万円で売れたときの売却費用をシミュレーションしてみましょう。
印紙代…1万円
抵当権抹消登記費用（司法書士に依頼）…2万円
住宅ローンの繰上返済手数料…21600円（三井住友銀行の場合）
税金…0円
引越し費用…10万円（概算）
修繕費・ハウスクリーニング代…10万円（概算）
住宅ローン残債…2000万円
合計…2096万4400円
今回の場合、家を売ったときにかかった費用は、住宅ローンの完済と合わせて2096万4400円になり、約100万円の赤字になってしまいました。
その中でも7割以上を占めているのが仲介手数料です。
仲介手数料の計算
仲介手数料は宅地取引業法によって上限が定められています。
不動産売却の際の仲介手数料の上限は以下の表の通りです。
仲介手数料の上限額
| 売買価格 | 報酬額の料金率 |
|---|---|
| ～200万円の部分 | 取引額の～5％ |
| 201万円～400万円の部分 | 取引額の～4％ |
| 401万円～の部分 | 取引額の～3％ |
たとえば1000万円の売却額だと
になります。
表にもある通り、仲介手数料は金額の部分別で料金率が変動します。
なので、1000万円の売却額だと
仲介手数料の上限額：売却額1000万円の場合
| 売買価格 | 報酬額 |
|---|---|
| ～200万円の部分 | 10万円 |
| 201万円～400万円の部分 | 8万円 |
| 401万円～の部分 | 18万円 |
になり消費税と合わせると仲介手数料は38万8800円ということになります。
もし1000万円の3％と消費税だと32万4000円が仲介手数料ということになり、6万円と消費税分が合致しません。
仲介手数料無料＝いい不動産屋さんとは限らない
上限が決まってしまっているわけですから、その中で不動産会社は広告費や人件費などをやりくりして収益を出していかなければなりません。
となると、物件を売りに出した後での売却活動を熱心に行ってくれるのか不安が残ります。
仲介手数料とは売却活動の成功報酬なわけですから安ければイイ、タダだからイイというわけではないのです。
仲介手数料無料のカラクリ
一般的にほとんどの不動産仲介会社は売りにも買いにも客を持っています。
ですから、売主からも買主からも仲介手数料をもらうことができます。
例えば、「売主Aの仲介手数料を無料にしたとしても、買主Bからは仲介手数料がもらえる」といった具合なのです。
しかし、先ほどお伝えしたように仲介手数料には上限が決まっています。
買主からの仲介手数料を最大限もらったとしても、広告にあまりお金をかけない、他社の問い合わせに応じないなど、どこかに歪が出てきてもおかしくはないのです。
もちろん、仲介手数料を安く設定している中にも素晴らしい不動産会社は存在します。
そういった不動産会社は多くの実績を重ねてきた敏腕な営業担当を抱え、なおかつ徹底したコスト削減を行うなど、並々ならぬ企業努力を重ねてきた不動産会社でしょう。
そして、そういった不動産会社に出会うためには売主にも努力が必要です。
仲介手数料は家を売るのにかかる費用の中でも高額なのでそこを抑えたいという願望は至極もっともです。
しかし、だからといって仲介手数料の安さで不動産会社を選んでいては本末転倒です。
まずは多くの不動産会社に査定をお願いしてみましょう。
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仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料を支払うタイミングは２つあります。
1つ目は売買契約成立時、2つ目は物件引渡し時です。この2回に分けて支払うケースが一般的です。
売買契約成立時ではまだ最終的な物件の引渡しが行われておらず、万が一のことを考えて半額を先払いする、ということになります。
ただし、不動産会社との契約によっては、売買契約が成立した時点で、全額を支払うという場合もあります。
このような場合、引き渡しが行われなくても、仲介手数料が返ってこない場合があるので、媒介契約をする際は、契約書の中身をよく読むようにしてください。
まとめ：仲介手数料は確かに高い！だけど絶対必要な出費
今回は家を売るときにかかる仲介手数料について紹介しました。
仲介手数料は不動産売却の費用のおよそ7割を占める高額な出費です。
しかし、安心して納得の売却を目指すのであれば、不動産会社の協力は不可欠であり、そんな不動産会社の協力に対する成果報酬だと考えれば金額にも納得できるのではないでしょうか。
手数料が安い不動産会社に頼んでしまったために、ロクな売却活動をしてくれなくて時間だけが過ぎたというケースもあります。
仲介手数料について正しく理解した上で、この会社になら納得して手数料を払えるというような不動産会社を見つけてください。