家を売るときに住宅ローンが残っていても大丈夫！
はじめて家を売ることになった幸作。
3500万円で購入したマンションは、現在も住宅ローンの返済中。
ローンが残っているのに家を売ることができるのか、気になっているようです。
家を売ったお金で住宅ローンを完済しよう
家を購入するために住宅ローンを組み、現在返済中の方でも、その家を売却することは可能です。
ただし、買ってくれる人（買主）に家を引き渡すときには、住宅ローンを全て返しておく必要があります。
住宅ローン残債＋売却費用（仲介手数料や印紙税など）＜ 家の売却金額
になるのがベストです。
住宅ローンを完済すべき理由
住宅ローンは、購入した家を担保にする低金利のローンです。
そして、住宅ローンを組んで購入した家は、借り入れた金融機関に抵当権があります。
家を売る前には、必ず抵当権抹消登記をしておきましょう。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに、担保である家を売却して、強制的に住宅ローン残債を回収できる権利です。
家を売って住宅ローンを完済するためには
住宅ローンを完済して、抵当権を抹消しなければ家を売ることができません。
そのため、家を高く売って余裕を持って住宅ローンを完済できるのが一番です。
もし売却金額が住宅ローン残債を下回れば、完済のために貯金を切り崩したり、資産を売却したりして、不足分を補わなければならないからです。
不動産会社が提示する査定価格は、あくまでも査定価格です。
高額な査定をして、顧客獲得にだけ注力する悪徳不動産会社も存在しています。
事前に家の相場価格を知っておけば、不動産会社を選ぶときに役立ちます。
また、不動産会社は会社の名前や規模で選ぶのではなく担当者で選ぶようにしましょう。
不動産会社の担当者は、アナタの家を売るパートナーです。
ベストなパートナー選びの方法は、コチラ【家売るための重大ミッション！不動産会社選びの三大要素】で紹介しています。
家を売ってもローンが残ってしまうときはどうする？
家を買ったときに、買った家を売るなんて考えもしないですよね。
しかし、転勤や離婚、中には事件事故など、突然の出来事でどうしても家を売らなければならないこともあります。
住み替えローンを利用する
住み替えローンは、新たに居住用の家を購入するために、今住んでいる家を売る人が利用できる住宅ローンです。
今住んでいる家を売却して、住宅ローン残債が残ってしまった場合でも、新しい家を購入するための住宅ローンに上乗せできるのが、住み替えローンの特徴です。
住み替えローンのメリットは自己資金なしで新しい家を購入することができる点です。
とくに、住宅ローンが家計を圧迫しているという事情なら、非常にありがたい制度になります。
住み替えローンは旧居の売却と新居の購入の同日決行が必須
住み替えローンを利用する際には、住んでいる家の売却と新しい家の購入の決済日を合わせなければなりません。
そのため、売買のスケジュールをシビアに管理していく必要があります。
住み替えローンは審査が厳しい
住み替えローンを利用すれば残債が無くなるわけではありません。
住み替えローンは、購入する住宅分のローンに、住み替え前の住宅分のローンを上乗せして返済します。
つまり、購入する物件の担保価値以上の金額を融資する、オーバーローン状態になるのです。
万が一ローンの回収が困難になった場合は、「担保による徴収」で融資額を回収しますが、住み替えローンの場合は担保価値以上の金額を融資するため、担保による徴収をしても融資額を全て回収することはできません。
ただでさえリスクの高い融資になりますので、金融機関としては確実に返済できる人に融資したいと考えます。
そのため、あらかじめ融資を受ける人に返済能力があるか、信用があるかを判断し、金融機関側のリスクをできるだけ低くするために、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しくなっているのです。
自身の給与所得に見合った物件に買い替えて、借金を増やしてしまうだけにならないように気をつけてください。
任意売却を利用する
任意売却とは、住宅ローンを借りた銀行など金融機関の合意を得て、ローンの残債を残して家を売る方法です。
ただし、任意売却は家を売りたい誰しもが利用できるわけではありません。
一般的な売却と比べると、ハードルもリスクも高いため、最終手段だと考えておいてください。
もしも住宅ローンを滞納してしまったら
住宅ローンを滞納し続けると、債権は債権回収会社に移ります。
そうして、担保にしている家を競売にかけ、強制的な残債の回収がはじまります。
つまり、任意売却は競売を避けるための最終手段なのです。
住宅ローンを滞納して３～５ヶ月ほど経つと、住宅ローンを借りた金融機関から「期限の利益の損失」という書面が送られてきます。
こうなると、分割で支払ってきた住宅ローンを一括で支払わなくてはならなくなります。
そして、債権が金融機関から保証会社、保証会社から債権回収会社へ移ると、家が競売にかけられることになります。
住宅ローンを一定期間滞納すると、信用情報機関に登録されます。
つまり、任意売却を選択するとブラックリストに載ってしまうということになります。
また、債権者との交渉次第では引っ越し費用を負担してくれることもあります。
もし、どうにも手立てがなく、競売を待つくらいなら、任意売却という選択肢をおススメします。
任意売却について、詳しくはコチラ【ローンが残った家を売るなら｜任意売却の方法とメリット・デメリット】をご覧ください。
手遅れになる前に売却を
住宅ローンを返済中でも家を売ることはできます。
ただし、最終的に家を引き渡すときには完済しておかなければなりません。
提携不動産会社数1600社以上！累計利用者数1000万人以上！『イエウール』
『イエウール』は2014年から運用を開始した、新興の不動産一括査定サイトです。
その成長スピードはすさまじく、わずか3年あまりで累計利用者数は1000万人を突破、掲載不動産会社数も1600社以上に達するなど一括査定サイトの急先鋒です。
提携不動産会社数が圧倒的に多く、アナタにあった不動産会社を早く見つけることができるでしょう。
不動産一括サイトを使えば複数社に査定を依頼することができ、おおよその家の売却価格がわかります。
その金額とローン残債を比較して、売却額の方が多ければ、早めに家を売る決断をすることをおすすめします。
まとめ：ローンが残っても家は売れる！…けど
住宅ローンが残っている家も、家を売ったお金で残りのローンを完済できるのなら売却可能です。
ただ、家の査定額よりもローン残債の方が多いようなら、もう少しローンを返済してからにする方がいいかも知れません。
また、返済額や返済期間を借り入れた金融機関と相談してみてください。
家を売る以外の解決策があるかもしれません。
どうしても売却が必要ならば、住み替えローンの利用を検討しましょう。
その他、やむをえない事情があったとしても、任意売却という売却方法があります。
不動産一括査定サイトを使えば、任意売却に強い不動産会社を探すこともできますので、ぜひ活用してください。