マンションを売るときの費用を総まとめ！

マンションを売るための必要経費

マンションを売るためには、基本的な費用として

この２つは必要不可欠です。

また、住宅ローンを借りて購入したマンションを、ローンが残ったまま売却する時には、

という費用が発生します。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産会社に買い手との仲介を依頼した際に、マンションが売れた成功報酬として支払うことになります。

不動産仲介手数料は、宅建業法によってその上限価格が、

に決まっており、ほとんどの不動産会社がこの上限で仲介手数料を設定しています。

不動産会社には、仲介手数料以外のお金を支払う必要はありません。

そのため、通常は仲介手数料以外で広告費などを別途請求されることはないのです。

ただし、売主が自ら望んで、追加の広告を依頼した場合などは、追加の広告費を要求される可能性があります。

仲介手数料がいくらかかるかは不動産一括査定サイトで把握する

仲介手数料は不動産会社によって異なるのはもちろん、マンションがいくらで売れたのかによっても異なります。

マンションがいくらで売れるのか、それを知るためには、不動産一括査定サイトで、複数の不動産会社から査定価格を取り寄せるのが効率的です。

累計利用者数No.1『イエウール』の不動産一括査定

査定をしてもらっただけでは、不動産会社にお金を払う必要もありませんし、査定＝売却ではありませんので、出来るだけ複数の不動産会社に査定を依頼してみてください。

値段が知りたいだけなら、簡易査定（机上査定）を複数の不動産会社に依頼するのがいいでしょう。

物件情報と売主本人の情報を入力すれば、1回の入力で最大6社の査定結果を得ることができるので、査定価格からだいたいどれくらいの仲介手数料が必要かわかります。

印紙代（印紙税）

印紙代は、本来であれば、売買契約書に貼る収入印紙で納める税金（印紙税）のことです。

マンションくらい高額な商品の売買では、売り手と買い手の間で売買契約書を用意することが通例です。

納める印紙税の額は、国税庁が定めており、売買契約書に記載された金額によって、下記の表のように異なります。

不動産譲渡契約書（売買契約書）の印紙税額

収入印紙を自身で用意する場合、上記の表に照らし合わせて、売買価格に応じた収入印紙をお近くの郵便局で購入してください。

抵当権抹消登記費用と繰上返済手数料

住宅ローンを借りて購入したマンションを売却する場合、決済完了までに住宅ローンを完済しておく必要があります。

つまり、

売却するマンションの住宅ローン残債も把握しておかなくてはなりません。

住宅ローンを完済すると、マンションに設定された抵当権を抹消することができます。

抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関が持つ権利のことです。

ローン債務者が、万が一住宅ローンを滞納すると、金融機関は抵当権を実行して、抵当権が設定されたマンションを競売にかけて、強制的にローンの残債を回収することができます。

そのため、住宅ローンを借りて購入したマンションを売るときは、住宅ローンを完済して、この抵当権を抹消する必要があるのです。

抵当権の抹消は、住宅ローン完済後に、金融機関から届く書類を法務局に持ち込んで行います。

ただし、この手続きは専門性が高く、素人では困難なため司法書士に依頼するのがほとんどです。

売却代金を使って住宅ローンを完済する場合は、決済時に住宅ローンを完済し、その場で金融機関の融資担当者が司法書士に抵当権抹消登記のための書類を渡します。

司法書士は、売主に代わり法務局へ向かい、抵当権の抹消登記を完了させます。

登記には、通常不動産一件につき1000円の登録免許税がかかります。

マンションの場合であれば、建物と敷地で併せて2000円の登録免許税が発生するのが一般的ですが、土地が分筆されている場合などはそれ以上の額になることもあります。

ちなみに、司法書士に抵当権抹消を依頼した場合はこの登録免許税を司法書士が立て替えてくれます。

その立て替えてもらった登録免許税を含めて、依頼した司法書士に支払う報酬のことだと思っておいてください。

金額としては、登録免許税を含めて2～3万円程度です。

繰上返済手数料

また、売却代金を使って、住宅ローンを完済した場合は、繰上返済のための手数料を、借り入れていた金融機関に支払わなければなりません。

よって、売却代金を使ってローンを完済するのであれば、銀行にて決済の手続きを行うことになります。

繰上返済の手数料は金融機関ごとに異なりますので、借り入れている金融機関のサイトをチェックしておきましょう。

メガバンク3行の場合、窓口での一括（全額）繰上返済手数料は、

・三井住友銀行が2万1600円

・みずほ銀行と三菱東京UFJ銀行が3万2400円

となっています。

マンションを高く売るための費用とは

ホームステージング費用

ホームステージングは、購入者目線で売却物件にインテリアコーディネートを加えるサービスです。

まるで新築住宅のような演出で、見学者に理想の新生活を想像させることができます。

日本ホームステージング協会の調査では、売却期間が3分の1に短縮し査定価格が平均23万円アップしたというデータもあり、中古住宅流通のための有効活用が期待されるサービスです。（日本ホームステージング協会｜ホームステージング実態調査）

日本ではまだ認知度が低いですが、中古住宅の売買が盛んな欧米では、売却のためにホームステージングを利用するのが一般的です。

上記のように、ホームステージングを利用して当初より売却価格が高くなった例も多いですから、是非利用してみてください。

ホームインスペクション費用

ホームインスペクションとは住宅診断のことです。

平成30年4月に改正された「宅地建物取引業法」では、

“媒介契約時に不動産会社は、売主または買主にホームインスペクションを実施する業者をあっせんするかどうかを示して、売主または買主の意向に応じてインスペクション会社を紹介しなければならない”

ことが明記されました。

不動産会社は、ホームインスペクションの内容を重要事項説明書に記載しなければなりません。

さらに、不動産会社は、売買契約時に、インスペクションの結果を売主と買主が双方確認したことを、契約者に交付する書面（37条書面）に記載しなければなりません。

ホームインスペクションの主な診断項目

ホームインスペクションのでは、上記の表のような診断を行います。

業者や内容によって費用は変わりますが、最大でも15万円程度だと思っておけば問題ありません。

また、インスペクションを先に済ませておけば、売主も気づかなかった、マンションの欠陥に気づくことができます。

欠陥に気づかずに売却してしまった場合、後から買主に瑕疵（かし）担保責任を追及される可能性があります。

瑕疵担保責任とは、"買主がマンション購入後に気づいた瑕疵（欠陥）は、売主が費用を負担して修繕しなければならない"というものです。

そうなれば、また新たな費用が発生してしまう、最悪の場合、売買契約そのものが破棄されてしまう可能性もあるので、インスペクションは必ず利用しておきましょう。

瑕疵担保責任について、詳しくはコチラ【不動産の瑕疵って？家の売却後は「瑕疵担保責任」に要注意！】をご覧ください。

マンションを高く売るためにリフォームって必要？

素人では汚れを落としにくい水回りのハウスクリーニングだけなら、10万円程度を見込んでおけば心配はありません。

室内や水回りを綺麗にしておくと、購入希望者がマンションを見学しに来たときの印象をグッと高めることができます。

詳しくはコチラ【家を売るなら知っておきたい「家に住みながら内覧をする」９のコツ！】をご覧ください。

一方、大規模なリフォームとなれば、100万円前後の費用になりますので、修繕が必要な個所以外は事前にリフォームせずに、買主の値引き交渉があった際の武器としてとっておくのがおすすめです。

忘れちゃいけない売却期間中の費用と売却後に返ってくるお金の話

マンションを売るときの費用を考える上で、忘れがちなのが、売却期間中にかかる費用です。

売買契約が成立して、買主にマンションを引き渡すまで、売却中のマンションはアナタのお家です。

マンション売却は3ヶ月～6ヶ月の期間を要します。

買い手が見つからなければ、それ以上の期間が必要になる可能性だってあるのです。

（売却期間について詳しくはコチラ【早く売りたいアナタも必見！「家を売る期間」はどれくらいかかる？】をご覧ください）

売却期間中にかかる、

の費用を、資金計画の中に組み込んでおきましょう。

マンション売却後にはお金が戻ってくる！？

住宅ローンの保証料は各保証会社によって異なりますので、自身が借り入れている住宅ローンをチェックしておきましょう。

火災保険料については、売主自身で解約手続きを行わなければ、日割り分が戻ってきません。

引渡し日が決まったら、必ず保険会社に連絡を入れて、解約の意思を伝えてください。

マンション売却後に納める税金とは

マンション売却のための資金計画には、納めなければならない税金も加えておきましょう。

ただ、税金を納めなければならないのは、マンションを売却した人全員ではありません。

マンションを購入した金額より、高い金額でマンションを売却し、利益が発生した人だけが不動産譲渡所得税を納めることになります。

不動産譲渡所得税の計算方法

不動産譲渡所得税は、不動産を売却したことによって、儲けがあった人が納めなければならない税金です。

購入金額に比べて、どれだけ高い金額で売却できたかによって、納める税金の額（課税譲渡所得金額）が変わります。

ただし、建物は経年によって劣化していくので、その劣化に相当する金額（減価償却費相当額と言います）は控除して考えなければなりません。

なので、課税譲渡所得金額の計算方法は、

売却代金 -（購入金額-減価償却費相当額＋購入費用）- 売却費用

になります。※カッコ内の計算から算出される金額を取得費と言います

不動産譲渡所得税は、マンションを売却した翌年の確定申告で納めることになります。

控除を受けるためにも、確定申告が必要になりますので、マンションを売って儲けが出たのであれば、必ず確定申告に行くようにしましょう。

費用が発生するタイミング

マンション売却の流れを確認しながら、いつどのタイミングで費用が発生するのかを確認しておきましょう。

マンション売却の流れ｜フローチャート

売り出す前に発生する費用

マンション売却の流れは査定からスタートします。

マンションを不動産会社に査定してもらうために費用は発生しませんので安心して下さい。

査定後、不動産会社と売却について具体的な計画を話し合うことになるかと思います。

不動産会社からのアドバイスで、リフォームが必要な個所がある場合や、ハウスクリーニングを呼んだ方がいい場合は、マンションを売り出す前にリフォーム費用とハウスクリーニング費用が発生します。

また、購入希望者の内覧に備えてホームステージングを利用するのなら売り出す直前に行っておくのが効果的です。

不動産会社がポータルサイトや自社サイトに物件情報を載せるときに、ホームズテージングされた室内を見せることができれば集客もアップします。

売主負担で行うホームインスペクションも売り出す直前に行っておきましょう。

ホームインスペクション済みの物件として、購入希望者からの信頼もアップします。

買主からの希望でインスペクションを行う場合は、買付申込書を受け取ってから売買契約を結ぶまでに行うのが一般的です。

売り出してから売買契約成立までに発生する費用

マンションを売り出すと、仲介を依頼した不動産会社が各ポータルサイトへの広告掲載やチラシ配りなどの宣伝活動を行ってくれます。

不動産会社の宣伝活動に対する報酬は、売買契約成立時に仲介手数料という形で支払うので、宣伝活動中は彼らに支払う費用はありません。

仲介手数料は売買契約成立時に半分、もう半分を決済時に支払うのが一般的となっています。

この期間では、余分な広告費を請求されない限り費用が発生することはありません。

ただ、売却中のマンションは買い手に引き渡すまでは売主の所有物です。

資金計画を立てるときは、売却期間中の光熱費や家賃、修繕積立金、管理費、各種保険料の支払いがあることを忘れないようにしましょう。

決済と移転登記手続きで発生する費用

このタイミングが最も多くの費用が発生します。

まずは決済のタイミングで、売買契約成立時に支払った仲介手数料の残金を不動産会社に支払います。

印紙代を不動産会社が立て替えている場合も、同様にこのタイミングで支払うことになります。

住宅ローン残債が残っている場合は、一括繰上返済をして完済します。

一括繰上返済には手数料がかかりますので、ここで繰上返済手数料が発生します。

住宅ローンを完済し終えたら続いて抵当権の抹消です。

司法書士に依頼している場合、決済日に報酬を支払うことになります。

決済のタイミングで司法書士への報酬を用意しておかないと、引渡しが伸びてしまったり、最悪の場合は買主から損害賠償請求される恐れもありますので忘れないようにしてください。

売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告

マンションを売却して譲渡益があった場合は、翌年の確定申告で不動産譲渡所得税を納めることになります。

売却損があった場合も確定申告をしておかないと還付金を受け取ることができません。

売却後の確定申告は必ず行うようにしてください。

＞マンションの売却損を取り戻す方法とは？忘れちゃいけない確定申告

まとめ：まずはマンションを査定して、事前に資金計画を立てよう！