マンション売却の流れで大切な10のポイント総まとめ

ポイント①マンションを売却したい理由を再確認

まずはマンションを売却したい理由を再確認しておきましょう。

売却の理由が整理できれば、売却のゴールが見えてくるはずです。

アットホームが行った「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査（2015年）」には、マンション売却にかかった期間の平均は6ヶ月だったというデータがあります。

なかなか買い手が見つからないとストレスも溜まってきますから、ゴールを明確にして最後までやり遂げる根気が必要です。

例えば新しい家に住み替えるための購入資金にしたいのなら、より多くの金額を購入資金にするためにもマンションをより高く売ることが売却のゴールになります。

また、転勤を余儀なくされすぐにでも今のマンションを手放したいのなら、短い売却期間で買い手を見つけることが売却のゴールです。

売却したい理由を明確にし、売却のゴールを明確にすれば、自分が取るべき行動が見えてきます。

まずはマンションの売却理由を再確認しておきましょう。

ポイント②売却に必要な書類を集める

マンションを売却するには、多くの書類が必要になります。

事前に必要な書類を手元に集めておけば、後になって「あれがない！これがない！」と慌てずに済むので、どんな書類がどんなときに必要になるのかを把握し、入手できる書類から先に用意しておくようにしましょう。

＞家を売るときの必要書類とは

ポイント③相場の把握

実際にマンションを売りに出す前に、周辺で売りに出されているマンションの価格をライフルホームズやスーモなどでチェックしておきましょう。

中古マンションには定価というものがなく、重要と供給によってその価格は左右されます。

例えば近隣で同じようなマンションが3000万円で売りに出されているのに、高く売りたいからといって5000万円で売りに出してしまえば、ほぼ100％その価格で売却できることはないでしょう。

相場を知っておけばこのような事態は防ぐことができます。

また、現在売りに出されているマンションの価格だけでなく、過去に売買成立したマンションの成約価格の相場も調べることができます。

レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムというサイトでは、所在地などの条件を入力して過去の成約情報を検索できますので、売り出し価格の相場と合わせて成約価格の相場も把握しておくのがベストです。

＞マンションを高く売るために！相場価格の活用方法と調べ方

ポイント④複数の不動産会社へ査定依頼

相場が把握出来たら次はプロに売却査定を依頼します。

マンション売却のプロはもちろん、不動産会社です。

査定にはデータから価格を判断する簡易査定と、データに加えて実際にマンションを訪問して行う訪問査定の2種類があります。

不動産会社の売却査定は無料なので、1社だけに依頼するのではなく複数社に依頼するようにしてください。

「同じマンションを査定してもらうのだから、複数の不動産会社に査定を依頼しても結果は同じ」

そう思う方も多いとは思いますが、実際に査定を依頼してみると、査定価格は不動産会社によって違いがあります。

このように、不動産会社によっては同じマンションの査定を依頼しても異なる査定価格が提示されるのです。

なぜ同じマンションを査定してもらったのに査定価格に違いが出るのかというと、不動産会社によって得意不得意があるからです。

査定価格は、査定をした不動産会社がこの価格なら売却できるだろうと予想した価格です。

例えば同じエリアのマンションの売却を数多くこなしてきた不動産会社なら、「ウチならこの価格で売却できる自信がある」という価格を提示してくれます。

逆に、マンションの売却をあまりしてきておらず、一戸建ての売却が得意な業者なら、「この価格ならウチでも売却できるだろうな」という価格を提示します。

つまり複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格を比較すれば、あなたが売ろうとしているマンションの売却に自信がある不動産会社を見つけることができるのです。

複数社への査定依頼は不動産一括査定サイトが便利

複数の不動産会社に査定を依頼するのは面倒だと思った方、安心してください。

一軒一軒不動産会社を回らずとも、カンタンに複数社へ査定依頼ができるサービスがあります。

それが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトを利用すれば、売却したいマンションの情報と申込者の情報を入力するだけで、一括で複数の不動産会社に査定依頼を申し込むことができます。

多くの不動産会社へ依頼したいけど対応ができないという方も、希望連絡方法をメールのみに指定することも可能なので安心して利用することができます。

おすすめのサイトは累計利用者数No.1の『イエウール』

ポイント⑤不動産会社との媒介契約

複数の不動産会社に査定を依頼して不動産会社を比較することができたら、次はその中から売却のサポート＝仲介を依頼する不動産会社と契約を結びます。

契約を結んだ不動産会社が買い手との売買契約を成立させると、その成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

不動産会社に仲介を依頼する契約を媒介契約といい、媒介契約には3つの種類があります。

重要が高い人気エリアのマンションは一般媒介契約

誰もが欲しがるような超人気のマンション、中々中古マンションが売りに出ないエリアのマンションなら、複数の不動産会社と契約ができる一般媒介契約を選んでください。

需要が高いエリアのマンションはそれだけ買い手がつきやすく、複数の不動産会社と契約することでその中で競争が起き、早期に高額で売却できる可能性が高まります。

ごく普通、一般的なマンションなら専属専任媒介契約

残念ながら、不動産会社同士で競争が起きるようなマンションは、本当に限られた超人気マンションのみです。

その他のごく普通、一般的なマンションを売りに出す場合は、専属専任媒介契約で1社の不動産会社と2人3脚で売却を目指しましょう。

専属専任媒介契約は1社としか契約できず、個人で買い手を見つけた場合でもその不動産会社を介して売買する必要があるなど、売主にとっては縛りのきつい契約方法ですが、不動産会社もそれは同様です。

契約を結んだ5営業日以内に、不動産会社同士で物件情報を共有するためのサイト『レインズ（REINS）』にマンションの情報を登録する義務があり、1週間に1回は活動の報告義務があります。

また、専属専任媒介契約なら、不動産会社は確実に仲介手数料が手に入るので、高い価格で売却するために努力してくれることが期待できます。

仲介手数料は【売買価格×3％＋6万円＋消費税】が上限価格となっており、マンションが高く売れるほど仲介手数料も高くなるからです。

なんとしてでもマンションを高く売りたいと考えているのであれば、専属専任媒介契約を結び不動産会社と2人3脚のタッグを組みましょう。

不動産会社選びのポイント

マンション売却の流れの中で、契約する不動産会社選びが最も重要なポイントとなります。

媒介契約を結ぶ不動産会社次第でマンション売却の成功と失敗が分かれるといっても過言ではありません。

不動産会社を選ぶために、複数の不動産会社に査定を依頼して不動産会社を比較しておきましょう。

査定価格を比較するのはもちろん、訪問査定後の不動産会社の対応もしっかりチェックするようにしてください。

訪問査定はデータからではわからない物件の価値を、不動産会社の目で直接確認していく作業です。

ただ、実際の訪問査定は2，30分で終了し、ほとんどの時間を査定価格やその根拠、今後の売却プランの説明に使います。

このときの担当者の態度を比較して不動産会社を決める、これが不動産会社選びのポイントになります。

査定価格がいくら高くても、その根拠が曖昧な場合や、査定価格で売却するための売却プランが用意されていない場合は話になりません。

そのような担当者は、契約を勝ち取りたいために自分の予想よりも高い金額を提示している可能性もありますし、信用に欠けます。

マンションのいいところも悪いところも含めて査定価格の根拠を示してくれる、その価格で売却できるプランを自信たっぷりに語ってくれる。

そういう担当者がいる不動産会社こそ、マンション売却でタッグを組むべき不動産会社です。

マンション売却の前には必ず訪問査定を依頼して、不動産会社の担当者を比較しましょう。

＞マンションの訪問査定を受けてわかった訪問査定を受けるべき本当の理由

ポイント⑥売り出し価格を決めて売却活動スタート

不動産会社との媒介契約が済んだら、いよいよ売却活動のスタートです。

売り出し価格は不動産会社の査定価格を参考に、売主自身で決定します。

例えば3000万円の査定をした不動産会社と契約して、3500万円で売り出しても問題はありません。

最初に売り出す価格はとても重要です。

信頼できる不動産会社を見つけてじっくり相談をしてから決めましょう。

売り出す前に修繕箇所もチェック

マンションを売り出す前に忘れてはいけないのが修繕箇所のリフォームです。

リフォームとは言っても、全面改築するようなリフォームは必要ありません。

あくまで修繕が必要な個所を元に戻すにとどめておいてください。

また、場合によってはリフォームはせずにその分価格を下げた方がいいときもあります。

元々リフォームをするつもりで中古マンションを探している人もいるからです。

その点も不動産会社と相談して、リフォームをするべきか否か判断するようにしてください。

ポイント⑦購入希望者の内覧に対応

中古マンションの購入希望者のほぼ全員が、購入前に室内を見学したいと考えています。

そのために、マンションの売主は購入希望者のために内覧会を開いて、室内を見学してもらうとともに住んでいた人間にしかわからないアピールポイントを伝えていきます。

内覧の前には必ず室内の掃除を徹底的に行い、購入希望者が素敵なイメージを持てるような空間を演出しましょう。

内覧を成功させる９つのコツ

内覧を成功させるためには９つのコツがあります。

これらの内覧のコツを押さえていれば、売却するマンションに住みながらでも、内覧を成功させることができます。

ポイント⑧売買契約を結ぶ

マンションを買いたいという人が現れると、不動産会社を通じて購入希望者から「買付申込書」が渡されます。

買付申込書には購入希望者の希望買付価格が書かれており、売り出し価格と異なる場合には価格交渉をしなければなりません。

価格交渉や契約条件がまとまればいよいよ買主と売買契約を結びます。

買主と契約日の日取りを調整し、売買契約を締結しましょう。

売買契約締結時には、不動産会社からクーリングオフに関しての説明や売却するマンションの重要事項説明があり、買主から手付金と呼ばれる前金を受け取ります。

また、多くの場合このタイミングで不動産会社に仲介手数料の半額を支払うことになります。

売買契約締結後は買主と決済日や場所のすり合わせを行います。

抵当権の抹消を忘れずに

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、決済までに抵当権抹消の手続きをしておかなければなりません。

抵当権とは住宅ローンを融資した金融機関が、担保となったマンションに設定した権利です。

もし住宅ローンが滞納されれば、金融機関は抵当権を行使して、債権を回収するために強制的にマンションを競売にかけることができます。

そのような状態のマンション、誰も買いたいとは思いません。

残っている住宅ローンは、マンションの売却代金を使って返済できれば大丈夫なので、金融機関に連絡を取り、決済までに抵当権抹消の書類の準備を依頼しておきましょう。

金融機関が書類を準備するのに2週間ほどかかるので、余裕を持って依頼をしておいてください。

決済日に代金が買主から振り込まれ、そのお金（と自己資金）で住宅ローンを完済すれば、銀行から書類が渡されます。

抵当権の抹消登記は個人でもできますが、少しでも不備があれば大ごとです。

買主を安心させるためにも、司法書士に依頼をするようにしましょう。

その他、決済・引渡までにしておくこと

売買契約締結から決済・引渡までには2ヶ月ほどの期間があります。

この間に室内の荷物の整理・撤去やマンション管理会社への連絡、各種インフラへの連絡、近隣の方へのあいさつを行っておきましょう。

売主自身の次に住む場所が決まっているのなら、そこへの引っ越しも完了させておいてください。

ポイント⑨決済と引渡を行う

いよいよ決済と引渡。マンション売却もゴールに近づいてきました。

買い手が住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの審査が下りるのを待って決済と引渡の手続きを行います。

決済の場所は基本買い手が融資を受ける、もしくは購入資金を預けている銀行の一室で行います。

所有権の移転登記があるため、決済が行われるのは平日。時間は午前中であることがほとんどです。

決済で売主は、所有権移転登記手続きと必要書類の確認から始まり、領収書や引渡完了確認書の記入、売却代金の着金確認、領収書や物件資料、鍵の引渡しまでを行います。

また、不動産会社に仲介手数料の残金を支払うのと、司法書士に抵当権抹消登記費用を支払いのはこのタイミングです。

最後に司法書士から、登記識別情報通知等の案内があり、無事に決済とマンションの引渡しが完了します。

ポイント⑩確定申告を行う

マンションを売却して利益が合った場合は、不動産譲渡所得税を納めるために確定申告をしなければなりません。

不動産譲渡所得税は、その他の所得税とは分けられる分離課税のため、確定申告をして納付する必要があるからです。

そして損失が合った場合も、確定申告をして損失を取り戻さなければなりません。

マンションを売却したときは、必ず確定申告を行うようにしてください。

確定申告の3ステップ

確定申告の前に、必要な申請書類を揃えておきましょう。

確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日までが期限です。

直前では税務署に人が殺到してしまうので、早め早めに準備をしておきましょう。

確定申告のためには、まず

をしましょう。

確定申告のステップその①必要書類の準備

確定申告を行うために、まずは必要な書類をそろえましょう。

不動産を譲渡したときの確定申告で還付金を受け取るためには、

を用意しておきましょう。

確定申告のステップその②申告申込書の作成・提出

確定申告の申告申込書は、インターネット上で作成する方法と手書きで作成する方法の２つがあります。

インターネット上で作成する場合、書類を税務署まで取りに行かずとも自宅で作成することができます。

国税庁が管理する確定申告書等作成コーナーから作成しましょう。

サイト内の手引きに従って入力していけば、カンタンに作成が可能です。

インターネット上で作成した申込書は、印刷して郵送するか、e-TAX（イータックス）を使って送信します。

ただし、e-TAXを利用するためには初期登録やソフトのダウンロードが必要になります。

手書きで作成する場合は、お近くの税務署で申込書をもらい、記載例を参考に記入していきます。

記入に関して困ったときは税務署に電話してみましょう。

また、確定申告無料相談会なども開催されているので要チェックです。

手書きの申込書の場合は、税務署に直接持ち込むか、郵送することになります。

余裕があるのなら、直接持ち込んで担当の方のチェックを受けながら作成してください。

不備なく作成できるのでおすすめです。

申告期間である2月と3月、前月の1月は税務署が込み合うので、年が明ける前に相談しに行くといいでしょう。

国税庁のこちらのページ【平成29年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）】が分かりやすく解説してくれていますのでチェックしておいてください。

確定申告のステップその③還付金の受け取り

申込書を作成し税務署への提出が完了すれば、還付手続きを行います。

還付金の受け取りは、

どちらかを選ぶことができます。

マンション売却の流れは複雑…！信頼できる不動産会社選びが最重要