知って得する5つの控除 我が家を売るときの税金を減らす方法とは？
家を売ると税金がかかるということを、アナタは知っていますか？
特に、購入した当時よりも高い金額で家が売れたとなれば、手元に残ると思っていたお金の多くを、税金として納めることになります。
しかし、売却する家が、アナタ自らが所有し、居住する家であれば、特別に納める税金を減らすこともできるのです。
家を売るときに納める税金とは？｜印紙税と登録免許税
家を売るときにはいくつかの税金を納めることになります。
まず、家を売るほとんどの人が納めることになるのが、
・住宅ローンを借りていた場合、抵当権を抹消するために支払う登録免許税
この2つの税金です。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの金額が記載された課税文書を作成する際に、作成者が国に納める税金です。
不動産売買のときは、高額な売買契約になるため、売り手と買い手の間で売買契約書を交わします。
この売買契約書に記載された金額に応じて、収入印紙を貼り、消印を押すことで印紙税を納めます。
| 売買契約書に記載された金額 | 収入印紙代（印紙税） |
|---|---|
| 101万円～500万円 | 1000円 |
| 501万円～1000万円 | 5000円 |
| 1001万円～5000万円 | 1万円 |
| 5001万円～1億円 | 3万円 |
| 1億1円～5億円 | 6万円 |
不動産譲渡契約書（売買契約書）の印紙税額
また、2020年の3月31日までに作成された売買契約書の場合は、税額が軽減されています（表内の税額は軽減後の税額です）。
詳しくはコチラ【印紙税額一覧表｜国税庁】をご覧ください。
抵当権抹消のための登録免許税
住宅ローンを借りて購入した家には、借り入れた金融機関（銀行など）の抵当権が設定されています。
もし、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、抵当権が設定された家は、金融機関がローンを回収するために、競売へかけられてしまいます。
そのため、住宅ローンを返済中の家は、売却代金（と貯蓄などの資産）でローンを完済して抵当権を抹消しなければ、売却することはできません。
詳しくはコチラ【ローンが残ってる家は売れるのか！？家を売る唯一の条件は「抵当権抹消」】をご覧ください。
家を売るときに納める税金とは？｜不動産譲渡所得税
印紙税、登録免許税の他に、家を売って儲けが出た人だけが納めなければならないのが、不動産譲渡所得税です。
家を売って儲けた人というのは具体的にどのような人かというと、購入時の価格よりも高い金額で家を売却した人のことを言います。
例えば、2000万円で購入した家が、3000万円で売れたとき、売主は設けた分の1000万円に対して、不動産譲渡所得税を納めることになります。
不動産譲渡所得税は、売却する家の所有期間と、課税譲渡所得金額（課税対象になる儲けの額）によって変動します。
売却する家の所有期間による税率の違い
|
|
譲渡所得の税率 （所得税＋住民税） |
課税譲渡所得 1000万円の場合 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 39％（30％+9％） | 納税額：390万円 |
| 長期譲渡所得 | 20％（15％+5％） | 納税額：200万円 |
所有期間による譲渡所得税率の違い
譲渡所得税は、国に納める所得税と、地方に納める住民税とに分かれます。
また、2037年までは復興特別所得税2.1％が加算されます。
所有期間によって税率が異なり、“売却した年の1月1日”に対して、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税、5年と1日以上の場合は長期譲渡所得税となります。
例えば、2015年の12月1日に購入した家を、2020年の12月2日に売却した場合、実際には5年と1日が経過しているのですが、所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断するため、2020年の1月1日では5年が経過していないことになり、短期譲渡所得税となります。
家を売却するタイミングが1ヶ月違うだけで、納める税金が2倍近くになる可能性もあるので、売却するタイミングには十分注意してください。
課税譲渡所得金額の計算方法とは？
不動産譲渡所得税が課税される金額、つまり家を売って儲けた金額のことですが、これを課税譲渡所得金額と言います。
課税譲渡所得金額は、
によって算出されます。
取得費の計算と減価償却費相当額
取得費とは、売却する家の取得にかかった費用のことですが、建物が使用によってや経年によって目減りしていく価値を差し引いて計算します。
建物が経年によって目減りしていく価値のことを減価償却費相当額と呼びます。
減価償却費相当額の計算方法
減価償却費相当額は、国税庁が定めた耐用年数に応じた減価償却率で算出します。
耐用年数は、建物の種類によって異なりますので詳しくはコチラ【耐用年数表（建物・建物附属設備）｜国税庁】をご覧ください。
ただし、国税庁が掲載している耐用年数は全て事業用の耐用年数になります。
居住するための建物の耐用年数は、事業用の耐用年数を1.5倍した年数になります。
| 耐用年数（事業用） | 減価償却費相当額 | |
|---|---|---|
| 木造 | 33年（22年） | 購入金額×0.9×0.031（償却率）×経過年数 |
| 軽量鉄骨 | 40年（27年） | 購入金額×0.9×0.025（償却率）×経過年数 |
| 鉄筋コンクリート | 70年（47年） | 購入金額×0.9×0.015（償却率）×経過年数 |
主な居住用住宅の構造別耐用年数と減価償却費相当額
で算出できます。
不動産譲渡所得税のケーススタディ
実際の売却を想定して、どれだけの不動産譲渡所得税がかかるのか考えてみましょう。
10年前に3000万円（建物代金1500万円、土地代金1500万円）で購入した、鉄筋コンクリート造の家が、4000万円で売却できたとします。
購入と売却にかかった費用はともに200万円でした。
では、このときに納める不動産譲渡所得税はいくらになるでしょう。
不動産売却のラストステップ｜不動産譲渡所得税を確定申告する方法とは？
譲渡所得税は、給与所得など、他の所得とは切り離して課税される分離課税のため、確定申告をして税金を納めなければなりません。
不動産を譲渡したときの確定申告では、
・申告書B（第一表、第二表）
・申告書第三表 ・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書） ※譲渡益が出た場合
・居住用財産の譲渡損失の金額明細書 ※譲渡損失が出た場合
・登記簿謄本
・購入、売却時の売買契約書
・仲介手数料領収書
など必要書類を用意しておきましょう。
e-Tax（イータックス）とは？
イータックス
イータックスとは、インターネット上で確定申告書の作成から、確定申告、納税までが一括で行えるサービスです。
利用するためには初期登録が必要になりますが、税務署まで出向かなくても、自宅で行えるため、税務署が遠い方や、税務署へ向かう時間がない方にはもってこいのサービスです。
Q&Aコーナーや、お問い合わせ窓口もありますので、初めて確定申告をされる方でも、安心して利用することができます。
知って得する！我が家を売るときの5つの特別控除の特例
家を売って利益があったときには不動産譲渡所得税を納めなければなりません。
しかし、一定の条件を満たせば、控除や特例を受けることによって税額を減らすことができ、税金を納めなくても済むことがあります。
また、家を売って損失があった場合にも、受けられる繰越控除の特例があります。
なので、家を売ったときは、必ず確定申告を行うようにしましょう。
特別控除の特例を受けるルールとは？
不動産譲渡所得税の控除は、“お金を儲けるつもりで家を売った人から税金をもらって、お金を儲けるつもりではなかった人の税金は控除しよう“というものだと考えてください。
そして、控除を受けるためには一定のルールのようなものが存在します。
そのルールとは、
・現在住んでいない場合、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
・特例を受けるためだけに入居した家、一時的な目的で入居した家、趣味や娯楽のための別荘などの家でないこと
・配偶者や子ども、父母、その他親族（内縁関係含む）や利害関係のある人物など特別な間柄の人への売却ではないこと
です。
5つの特別控除の特例とは
自分が住んでいる家を売って受けられる控除には5つの種類があり、譲渡益（儲け）がある場合と逆に譲渡損失がある場合で分けられます。
| 譲渡益がある場合 | 3000万円の特別控除の特例 |
|---|---|
| 軽減税率の特例 | |
| 買い替え（交換）の特例 | |
| 譲渡損失がある場合 | 新居を買い替えるときの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 住宅ローンが残っている家を売却したときの 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
3000万円の特別控除の特例
売主自らが住んでいる家を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、最高3000万円までを課税譲渡所得から控除できます。
ただし、3年に一度しか控除を受けることはできません。
また、買換えの特例、譲渡損失がある場合の２つの特例と併せて利用することはできないので注意が必要です。
10年間ローン残高の1%が所得控除される「住宅ローン控除」との併用もできません。
軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年と1日以上の自宅を売った場合、長期譲渡所得の税額を低くできる、軽減税率の特例を受けることができます。
軽減税率の特例が適用されると、課税譲渡所得額のうち6000万円以下の部分にかかる税率が14％になります（6001万円以上の部分は通常の20％）。
3000万円の特別控除の特例と同様に、3年に一度しか控除を受けることはできません。
また、買換えの特例、譲渡損失がある場合の２つの特例と併せて利用することはできませんが、3000万円の特別控除と併せて利用することはできます。
買換えの特例
売却した年の1月1日時点で所有期間と通算居住期間がともに10年と1日以上の自宅に適用されます。
上記の自宅を売った年の前年から翌年までの3年間に自宅の買換え（交換）をした場合、譲渡益に課税される税額を繰り越すことができます。
3000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例が適用された、もしくは過去2年間の不動産売却で適用されたことがある場合は利用することができません。
また、売却代金が1億円以下であること、買い替え先の建物の床面積が50㎡以下、土地面積が500㎡以下であり、耐震住宅であることが条件になります。
さらに、住み替えのタイミングにより、旧居を売却してから2年以上、または新居を購入してから2年以上は住み替え先に居住することも条件になります。
新居を買い替えるときの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年と1日以上の自宅の売却で譲渡損益が合った場合に適用されます。
上記の自宅を売った年の前年から翌年までの3年間で新居へ住み替えた場合、譲渡損益の全額を他の所得と通算及び3年間の繰越控除を受けることができます。
このとき、住み替え先の新居が床面積50㎡以上、繰越控除を適用する年の12月31日時点で10年以上の住宅ローンを組んでいることが条件となります。
また、繰越控除が受けられる譲渡損益は、売却した旧居の500㎡以内の部分に対応する金額のみになります。
加えて、その他の控除特例が適用されている（または過去2年間に適応された）場合は適応除外となりますので注意してください。
500万円（その他の所得）‐1000万円（譲渡損失）＝-500万円（課税所得金額） だから税金を払わなくて済む上に源泉徴収も返ってくるってこと？
住宅ローンが残っている家を売却したときの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年と1日以上の自宅の売却で譲渡損益が合った場合に適用されます。
このとき、売却した家に返済期間10年以上の住宅ローンが残っていること、売却代金が住宅ローン残高を下回っていることが適用条件になります。
相続した実家（空き家）の税金に特別控除の特例は適用されるのか？
相続不動産で特別控除を受ける方法
相続不動産を売却して、住居用不動産譲渡の3000万円の特別控除を受けるためには、
・1981年以前に建てられた、旧耐震住宅であること
・相続直前まで、被相続人が居住していたこと
・2013年1月2日以前に相続が発生していること
・相続後、売却まで誰も住んでいないこと
・解体して更地にするか、建物に耐震リフォームが施されていること
が条件となります。
相続不動産を売却した場合にも、不動産を売って得た利益に対して譲渡所得税を納めなければなりませんが、相続した家の場合、購入価格が不明なことが多く、取得費の判断ができないケースがほとんどです。
そこで、所有期間は、被相続人から引き継ぎ、購入価格が不明のときは、売却価格の5％を概算取得費として課税譲渡所得を計算することとなっています。
家を売るときの税金を予測して、満足のいく売却を目指そう
実際には、家を売るときにどれだけの税金を納めなければならないかは、本当に家を売ってみなければわかりません。
ご紹介した3つの税金のうち、印紙税と不動産譲渡所得税は、家の売買金額から算出するからです。
ただ、ある程度、家がいくらで売れるのかを先に予測しておけば、どれくらいの税金を納めなければならないか、または、確定申告をしてどれくらいの還付金が戻ってくるかなど、資金計画を立てることができます。
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そのためには、税金がいくらかかるのかを事前に把握しておくことが重要と言えます。
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