土地を売る流れとは？土地売却の手順と契約・手続きの流れ

土地を売るときの9つの手順

土地を売る流れには3つの構造、9つの手順があります。

売却準備として、

続いて売却活動として、

最後に、契約・引渡として、

があります。

売却準備は、土地を売るときに売主が最も力を入れたい手順になります。

中でも売却を依頼する不動産会社選びは非常に重要な手順となります。

信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかは、土地売却が成功するか失敗するかを大きく左右しますので、妥協せずに不動産会社を選ぶようにしてください。

では、順に土地売却の流れを確認していきましょう。

土地売却の流れ①土地の測量・調査

売却する土地について、特に代々相続してきた土地を売る場合、事前の調査が必須です。

土地を売却する前に、

この3点について調べておくようにしましょう。

土地の登記情報

代々受け継がれてきた土地や、相続によって取得することになった土地は、売主が思っている現況と登記上の内容が異なる可能性があります。

登記とは不動産のプロフィールです。

土地の登記簿であれば、面積や形状、所在などの情報（表題部）や所有権などの権利関係の情報（権利部）が記載されているのですが、登記に記載されている内容と売却する土地の現況が異なる場合は売却ができないので必ず確認するようにしましょう。

また、住宅ローンを借りて購入した土地の場合は、住宅ローンを完済し抵当権を抹消しなければ売却することはできません。

登記簿には抵当権に関しても記載してあるはずなので、併せて確認するようにしましょう。

土地の境界線

登記簿には面積などの情報が記載されているとお伝えしましたが、何処からどこまでが自分の土地なのかを目視で測ることはできません。

売却する土地がどれだけの大きさなのかを知るために、法務局で土地の境界線が引かれた地図・公図を入手しておきましょう。

ただ、法務局から地図・公図をもらっただけでは安心できません。

実際に隣設する土地の所有者と土地の境界線について確認し、境界線確認書を作成しておくようにしましょう。

隣設する土地の所有者と正確な境界線を話し合うためにも、土地家屋調査士に測量を依頼するといいでしょう。

土地家屋調査士は登記簿に面積や形状、所在などの表題部を登記するための調査・測量を行います。

土地家屋測量士が定めた土地の表題部を筆界特定といい、例え裁判で境界を争うことになっても、この筆界特定が優先されることがほとんどです。

費用はかかりますが、土地の境界がどうしてもあやふやな状況ならば、土地家屋調査士への調査依頼を検討してみましょう。

測量には確定測量と現況測量の2種類があります。

確定測量の場合は、隣接するすべての土地(私有地）と道路（公共用地）について境界線の確定を行います。

この場合、隣接する土地の所有者だけでなく、道路を有する国にも協力を受けなければなりません。

期間も3～4ヶ月ほどかかってしまうため、私人間の売買では現況測量が一般的です。

現況測量では、杭や塀などの境界標を元に測定します。

土地の広さによって費用は変わりますが、相場としては100坪（約330㎡）あたり20～30万円ほどです。

土地の現況

売却する土地が、何のために使われる土地かをご存知でしょうか。

もし売却しようとしている土地が、農地や山林の場合は注意が必要です。

農地の場合、売却する相手は国が認めた認定農業者のみに限られ、さらに農業委員会の許可が必要になります。

また、農地を宅地に転用して売却したいときは、転用許可を得なければなりません。

許可のない売買行為は無効となりますので、注意してください。

土地売却の流れ②査定と不動産会社の選定

測量・調査が完了すれば、不動産会社に査定の依頼をしましょう。

査定を依頼するときは、複数の不動産会社に査定を依頼するのが鉄則です。

査定にはデータから価格を判断する簡易査定と、データに加えて実際に土地を訪問して行う訪問査定の2種類があります。

不動産会社の売却査定は無料なので、1社だけに依頼するのではなく複数社に依頼するようにしてください。

契約する不動産会社を決めるためにも、複数の不動産会社を比較するのことが大切です。

不動産会社を比較するのにおすすめなのは、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは、土地の情報と申込者本人の情報を入力するだけで、複数の不動産会社への査定依頼を一括で申し込めるWEBサイトです。

パソコンやスマートフォンからいつでもどこでも依頼できるので、どなたでも気軽に査定を申し込むことができます。

おすすめはエリアカバー率No.1の『イエウール』

不動産会社との契約方法は3種類

複数の不動産会社に査定を依頼して不動産会社を比較することができたら、次はその中から売却のサポート＝仲介を依頼する不動産会社と契約を結びます。

契約を結んだ不動産会社が買い手との売買契約を成立させると、その成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

不動産会社に仲介を依頼する契約を媒介契約といい、媒介契約には3つの種類があります。

重要が高い人気エリアの土地は一般媒介契約

誰もが欲しがるような超人気立地にある土地なら、複数の不動産会社と契約ができる一般媒介契約を選んでください。

需要が高いエリアはそれだけ買い手がつきやすく、複数の不動産会社と契約することでその中で競争が起き、早期に高額で売却できる可能性が高まります。

ごく普通、一般的な土地なら専属専任媒介契約

残念ながら、不動産会社同士で競争が起きるような土地は、本当に限られた超人気立地のみです。

その他のごく普通、一般的な土地を売りに出す場合は、専属専任媒介契約で1社の不動産会社と2人3脚で売却を目指しましょう。

専属専任媒介契約は1社としか契約できず、個人で買い手を見つけた場合でもその不動産会社を介して売買する必要があるなど、売主にとっては縛りのきつい契約方法ですが、不動産会社もそれは同様です。

契約を結んだら5営業日以内に、不動産会社同士で物件情報を共有するためのサイト『レインズ（REINS）』にマンションの情報を登録する義務があり、1週間に1回は活動の報告義務があります。

また、専属専任媒介契約なら、不動産会社は確実に仲介手数料が手に入るので、高い価格で売却するために努力してくれることが期待できます。

仲介手数料は【売買価格×3％＋6万円＋消費税】が上限価格となっており、土地が高く売れるほど仲介手数料も高くなるからです。

不動産会社選びのポイント

不動産会社を選ぶときは査定価格を比較するのはもちろん、訪問査定後の不動産会社の対応もしっかりチェックするようにしてください。

訪問査定はデータからではわからない物件の価値を、不動産会社の目で直接確認していく作業です。

ただ、実際の訪問査定は20分ほどで終了し、ほとんどの時間を査定価格やその根拠、今後の売却プランの説明に使います。

このときの担当者の態度を比較して不動産会社を決める、これが不動産会社選びのポイントになります。

査定価格がいくら高くても、その根拠が曖昧な場合や、査定価格で売却するための売却プランが用意されていない場合は話になりません。

そのような担当者は、契約を勝ち取りたいために自分の予想よりも高い金額を提示している可能性もありますし、信用に欠けます。

売却する土地のいいところも悪いところも含めて査定価格の根拠を示してくれる、その価格で売却できるプランを自信たっぷりに語ってくれる。

そういう担当者がいる不動産会社こそ、土地売却でタッグを組むべき不動産会社です。

土地売却の流れ③売り出し価格の決定

不動産会社からの査定が出そろい、契約をする不動産会社が決まれば、売り出し価格を決めることになります。

売り出し価格は、言うなれば希望売却価格です。

アナタがいくらで土地を売りたいか、不動産会社の査定を参考に決めましょう。

公的地価とは

土地は唯一無二の固有財産であるために、その適正な取引価格が不透明です。

その客観的な判断基準とできるように国が定めた土地の価格が公的地価になります。

公的地価には

の4種類があります。

固定資産税評価額は地価公示価格の70％程度になるように設定されているので、

になります。

地価公示価格がわからないエリアであれば、固定資産税評価額を参考にしてみてください。

査定価格と相場価格、公的地価の3つを比較して売り出し価格を決めていきましょう。

土地売却の流れ④不動産会社の広告掲載

売却がスタートすると、不動産会社はポータルサイトに情報を載せたり、チラシを投函したりと売主に代わり広告掲載を行ってくれます。

買い手の目を引くような広告を掲載してもらうためには、売主がその土地の魅力を不動産会社に伝えておかなければなりません。

どんな些細なことでもいいので、実際にその土地に住んでいた、または利用していたときに感じたことを伝えておきましょう。

腕のいい不動産営業マンなら、そこから売却する土地の魅力を伝えるためのセールスポイントを見つけてくれるはずです。

土地売却の流れ⑤購入希望者の見学

一戸建て、マンションなどの建物と違い、購入希望者は予告もせずにフラット土地を見学しに来ることがあります。

それに備えて、土地の整備をしておくのを忘れないようにしてください。

もう住んでいない古い家屋が立っている場合は、建物の掃除も忘れないようにしましょう。

土地売却の流れ⑥買主との価格交渉

土地を買いたいという人が見つかれば、購入希望者から不動産会社を通じて「買付申込書」が渡されます。

この買付申込書には、購入予定価格を書く欄があるのですが、売主が設定した売り出し価格を下回っている可能性もあります。

そのときは、購入希望者と価格交渉をして、お互いの希望を擦り合わせていく必要があります。

古い家が残ったままの土地は解体費に注意

古い家が残ったままの土地、つまり古家付き土地は更地にしてから購入したいという購入希望者が現れる可能性があります。

このとき、購入希望者から「解体費はこっちが払うから、そのかわりに解体費分値下げをして欲しい」と交渉が入る可能性があります。

こういった価格交渉に備えて、古家付き土地を売り出す場合は、あらかじめ解体費用を計算した売り出し価格に設定しておくのが鉄板です。

土地売却の流れ⑦売買契約締結

買主との価格交渉がまとまれば、いよいよ売買契約の締結です。

土地のように大きな金額が動く売買契約の場合、売買契約書を用意します。

売買契約書は不動産会社が作成してくれますので、内容をよく読んで署名押印していきます。

売買条件などしっかり確認しておきましょう。

このとき、買主から売主へ「手付金」が支払われます。

買主都合で解約することになった場合、手付金を買主に返す必要はありませんが、万が一売主都合で売買契約を解約する場合、手付金の2倍の金額を違約金として買主に支払う必要があります。

また、このタイミングで売主は不動産会社に仲介手数料の半分を支払います。

抵当権付きの土地は抵当権抹消登記手続きをしておくこと

土地を担保に融資を受けていたり、住宅ローンが残っていたりして土地に抵当権が残っている場合は、決済までに残っている融資を完済して、抵当権抹消の手続きをしておかなければなりません。

抵当権とは土地を担保に融資をした金融機関が、担保となった土地に設定した権利です。

債権が滞納されれば、金融機関は抵当権を行使して、債権を回収するために強制的に土地を競売にかけることができます。

そのような状態の土地、誰も買いたいとは思いません。

土地の売却代金を使って借り入れた金額が完済できれば大丈夫なので、金融機関に連絡を取り、決済までに抵当権抹消の書類の準備を依頼しておきましょう。

金融機関が書類を準備するのに2週間ほどかかるので、余裕を持って依頼をしておいてください。

決済日に代金が買主から振り込まれ、そのお金（と自己資金）でローンが完済すれば、銀行から書類が渡されます。

抵当権の抹消登記は個人でもできますが、少しでも不備があれば大ごとです。

買主を安心させるためにも、司法書士に依頼をするようにしましょう。

土地売却の流れ⑧決済と移転登記手続き

契約の締結が完了すれば、売買代金の決済と土地の移転登記手続きを行います。

決済は買主が購入代金を借りるまたは預けている金融機関の一室で、不動産会社も立ち会って行われます。

抵当権抹消や移転登記手続きは、司法書士が必要書類を持って法務局へ行ってくれるので、その報告を待つことになります。

決済完了後には、固定資産税の日割り負担分など諸費用の清算を行います。

土地売却の流れ⑨買主への引渡し

土地の引渡しは所有権の移転登記が完了した時点で完了となります。

家の引渡しのように、鍵を渡したりする必要はないので、売却に関わる全ての手続きは、取有権移転登記を行う前に必ず実行するようにしましょう。

ここまでが土地を売るまでの基本的な流れになります。

土地を売ったら必ず確定申告

土地を売却し、売却益（儲け）があった場合には不動産譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得税は、給与所得など他の所得とは切り離して課税される分離課税のため、確定申告をして税金を納めなければなりません。

また、各種の税金控除の特例を受けるためにも、確定申告が必須条件となります。

課税譲渡所得金額

家（建物）や土地などの不動産を売ったときは、売却して得られた儲けに対して税金が課せられます。

この課税される儲けの金額を、課税譲渡所得金額といいます。

課税譲渡所得金額は、不動産の売却価格（収入金額）から、売却した家の取得費と売却にかかった諸費用を差し引いた金額になります。

収入金額には、固定資産税の清算金も含まれます。

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人が1年分全額を納める税金のため、決済のタイミングで日割り計算をして、買主が残りの日数分に相当する金額を支払うことが多いです。

この清算金も収入金額に含めますので、忘れないようにしてください。

取得費とは、文字通り、売却する不動産を取得するのにかかった費用のことです。

不動産の購入代金はもちろん、購入の際の不動産仲介手数料などの諸経費も取得費として計上します。

売却にかかった諸費用とは、仲介をしてくれた不動産会社に支払う不動産仲介手数料や売買契約書に収入印紙を添付して納める印紙税、住宅ローンがある場合は抵当権抹消などの登記費用と司法書士への報酬、その他にも解体費や測量費に引っ越し費用まで、売却のためにかかった経費は全て計上することができます。

不動産譲渡契約書（売買契約書）の印紙税額

税金の計算方法

課税譲渡所得金額がわかれば、不動産の取有期間に応じた税金を納めます。

不動産譲渡所得税には、長期譲渡所得税と短期譲渡所得税があります。

不動産を売った年の1月1日時点で所有期間が5年と1日以上なら、長期譲渡所得税です。

不動産を売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得税になります。

所得期間による譲渡所得税率の違い

また、2037年までは復興特別所得税2.1％の加算があります。

土地売却最後の手順は確定申告

土地を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に、売主は確定申告をして税金を納めます。

また、土地を売却して譲渡損失があった場合は、確定申告をすることでその他の所得と損益通算をすることができます。

確定申告では、

など必要書類を用意しておきましょう。

不動産譲渡所得の控除の特例

土地を売却したときは、取得した年や売却の目的別に5つの税金控除が適用されます。

土地売却でマイホームを売却したときの税金控除が適用される条件

上記のマイホームを売却したときの税金控除の特例は、ある一定の条件を満たした土地であれば、売却時に家（建物）と一緒に売却しなくても控除が適用されます。

土地のみを売却する場合は、

が条件になります。

相続した土地を売却する手順

相続した土地を活用しないのであれば、すぐに売却へ舵を切るべきです。

相続した土地を放置していると、知らない誰かが占有したせいでその人の物になってしまったり、天災などの二次被害で自身に責任はないのにも関わらず損害賠償を請求されたりする恐れがあります。

一方、相続した土地を売却すれば、相続税の資金に充てることや、遺産を平等に分割することができます。

ただ、相続した土地を売却する場合は、通常の土地売却の流れに入る前にやらねばならないことがあるので、確認しておきましょう。

相続登記と遺産分割協議

相続によって取得した土地の場合、亡くなった被相続人から売却する相続人へ所有権の移転登記（相続登記）をしておく必要があります。

名義人本人でなければ売却することができないからです。

相続人が複数いる場合は、遺産をどのように分割するかを協議する必要があります。

そのうえで、売却してから分割（換価分割）するのであれば、代表者を選出し相続人全員分の署名捺印のある遺産分割協議書を用意して売却を行いましょう。

相続した土地は家とセットで売り出す

相続した土地を売る場合、もし親などの被相続人が生前住んでいた家がまだ残っているのであれば、家と土地のセットで古家付き土地として売り出すのがおすすめです。

古家付き土地を売るときは以下のメリットがあるからです。

まとめ：土地売却は準備が大事！経験豊富な不動産会社とタッグを組もう