マンションの買い替えで絶対に失敗したくない5つのポイント

2019/01/17 投稿
マンションを買い替えるんだけど、失敗したらどうしよう…。

家の購入はとても高額な買い物です。

ただ、せっかく高額を出して購入した家でも、生活環境やライフスタイルの変化によっては買い替える必要が出てくることもあります。

家の買い替え、絶対に失敗したくないですよね?

今回は家の買い替えで絶対に失敗してはいけないポイントを5つ紹介します。

逆に、この5つのポイントをしっかり押さえておけば、家の買い替えは成功するはずですので、ここでしっかり覚えていってください。

マンション買い替えで失敗しないための方法をお話しますから、元気を出してください!
よーし!これでマンションの買い替えは大成功だ!!
(気が早すぎる…)

 

絶対に回避したい5つの失敗とは

マンションの買い替えでは、絶対に失敗してはならない5つのポイントがあります。

・不動産会社選び
・売却と購入のタイミング
・旧居の住宅ローン残債と新居の住宅ローン返済期間
・住み替えの資金計画
・家族の協力

この5つのポイントどれか1つで失敗してしまうと、マンション買い替えを成功させるのは難しくなります。

詳しく見ていきましょう。

不動産会社選びの失敗

マンションを買い替える上で避けて通れないのが、今住んでいる家の売却を依頼する不動産会社選びです。

まずは、旧宅の売却を依頼する上で知っておきたい、不動産会社の選び方のポイントを解説します。

新居販売の内覧担当者に売却まで任せない

マンションの買い替えの場合、新居の内覧をしてそのまま新居購入の契約に入ると、旧居の売却も購入する新居の担当者に任せてしまいがちです。

旧居を納得した価格で売却することは、マンション買い替えの失敗を防ぐ上で最も重要。売却をお願いするなら、安心して任せられる不動産会社の担当者を見つけましょう。

面倒だと感じる人も多いですが、不動産会社の営業マンひとりひとりと接して、一番信頼できる担当者に任せるのが、失敗しないポイントです。

複数の不動産会社から査定を取る

マンションの買い替えは、旧居の住宅ローン残債がどのくらいになるかで、その後の対応が異なります。

旧居を高く売ってくれる不動産会社を見つけるために、複数の不動産会社から査定を取りましょう。

不動産一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社から査定を取って比較ができます。

査定額だけではなく担当者を比べる

不動産一括サイトを使うと、一番査定の高い不動産会社が見つかります。

ただし、査定価格のみで不動産業者を選ぶと失敗してしまうことも。

査定額が高いだけで旧居の売却を任せるのではなく、買い替え後のプランもしっかりと立てられる担当者のいる不動産会社を選ぶのがポイントです。

不動産会社選びで特に重要になる、担当者を選ぶポイントが以下の3つです。

・査定金額がなぜこの金額になるかの根拠が説明できる
・売却プランや住み替えのプランもしっかりと説明できて納得できる
・疑問や不安に思ったことも気軽に相談できる雰囲気や信頼感がある

担当者と実際に接してみて、信頼できると感じた不動産会社を選べば、マンション買い替えの失敗を回避できます。

いくら査定が高くても、信頼できないような相手だと思ったなら選ばない方がいいってことか。
より信頼できる不動産会社に、他社が査定した価格で売却を依頼するのもアリなので、決して査定価格だけでは選ばないことですね。

売却と購入のタイミングの失敗

売却に時間をかけすぎると、希望の物件を逃してしまうことも。

また、先に希望の物件を見つけても、今住んでいる家が売れないと買い替えできません。

マンション買い替え時には、先に旧居を売却してから新居を購入する売り先行が良い場合と、先に新居を購入してから旧居を売却する買い先行が良い場合があります。

自分の買い替えパターンに合わせて売却と購入のタイミングと方法を選ぶのも、購入の失敗を防げます。

売り先行と買い先行のメリットとデメリットとともに、マンション購入で向いているパターンを解説します。

売り先行のメリットデメリット

売り先行のメリット

・旧宅の売却金額が確定しているので、新居購入の資金計画が立てやすい
・売り急ぐ必要がないので、希望価格での売却もしやすい

売り先行のデメリット

・新居に住むまでの仮住まいが必要になる
・仮住まいや引越しに関する資金がかかる
・新居が人気の物件の場合、売却前にほかの人が契約してしまう

売り先行は先に旧居を売却するため、新居購入にどのくらいの資金が使えるかの見通しがつきやすいのが最大のメリット。

また、郊外の一戸建てやマンションなど、買い手が見つかりにくい物件でもじっくり売却に時間がかけられるため、納得した価格で売却できる可能性も高くなります。

一方で引っ越しや仮住まいの契約に関する手間や資金がかかるデメリットもあります。

すでに新居として購入したい物件がある場合は、売却する前にほかの購入希望者に契約されてしまう場合もあるのを覚えておきましょう

売り先行に向いているパターン

おすすめの先行売却パターンは以下の通りです。

・旧居の住宅ローンが残っている場合
・実家や社宅など、仮住まいとして利用できるところがある
・一戸建てから一戸建てまたはマンションへの住み替え
・購入物件がまだ決まっていない

買い先行のメリットデメリット、向いているパターン

買い先行のメリット

・希望の物件があれば先に購入できるので、人気の物件でも手に入れやすい
・仮住まいが必要ないため、引越しや契約の手間や資金を抑えられる

買い先行のデメリット

・旧居の売却に期限があるので、不動産査定額が低くなる可能性がある
・旧居の売却金額に左右されるため、二重ローンなど資金計画が狂いやすい

買い先行は先に新居を購入するため、希望の物件が人気物件でもすぐに抑えられる安心感があります。

また、仮住まいが必要ありませんので、資金や引越しの手間を少なくするすることが可能です。

さらに、お子さんがいる場合は仮住まいによる転園や転校、繰り返しの住環境の変化などで子供にストレスがかかることがありますが、買い先行の場合は仮住まいが必要ないため、お子さんの精神面での負担が少ないメリットもあります。

一方で、希望の売却金額で旧宅が売れなかった場合は、資金計画が狂ってしまう場合もあり、入居期限までに売却、など旧居に売却期限があるため、売却価格が低くなってしまう可能性も。

比較的売却しやすいマンションからの住み替えや、買い替え特約や業者買取も検討できれば、買い先行の方が失敗しない場合もあるでしょう。

買い先行に向いているパターン

おすすめの先行購入パターンは以下の通りです。

・マンションからマンション、または一戸建てへの買い替え
・ある程度の自己資金力がある
・買い替え特約や業者買取を利用できる場合
・引っ越しによる精神的負担を軽減したいとき

旧居の住宅ローン残債と新居の住宅ローン返済期間

買い替えは旧居の売却と新居の購入を同時に行わなければならないので、慎重な資金計画も必要です。マンション買い替えの失敗を防ぐための、旧居の住宅ローン残額と、新居の住宅ローン返済期間で注意するポイントを紹介します。

旧居の住宅ローンは完済可能?

旧居を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

よって、住宅ローンの残債によっては旧居を高い価格で売却しなければいけません。

不動産一括査定サイトを上手に活用して、旧居をできるだけ高い価格で売却できる不動産会社を見つけておいてください。

新居の住宅ローンの返済期間はライフステージも重視

新居の住宅ローンは、最大で75歳まで設定できます。

ところが、60~65歳には夫が定年退職を迎える家庭がほとんど。

また、お子さんがいる場合はこれから中学や高校、大学入学などでお金がかかる期間もあります。

自分たちのライフステージに合わせて、返済可能な新居の住宅ローンの返済期間を決めれば、上手な資金計画立てにつながるでしょう。

住み替えローンを利用する場合の注意点

旧居を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、旧居の住宅ローンを新居の住宅ローンに上乗せできる「住み替えローン」の利用も検討することになります。

ただし、住み替えローンはダブルローン状態になるため、利用するには以下のポイントに注意しましょう。

【住み替えローンを利用する場合の注意】

・住宅ローンの中でも特に審査が厳しい
・返済額が大きいため、返済計画を慎重に立てる
・旧居の住宅ローンの完済日と新居の住宅ローン借入日をそろえる

住み替えローンを利用する前に、本当に住み替えをするタイミングなのかも検討すると、資金計画の狂いによるマンションの購入失敗も回避できます。

>住み替えローンの審査基準とは|住宅ローンよりも審査が厳しいって本当?

住み替えの資金計画

旧居を売却できても、売却代金がそのまま資金といて使えるわけではありません。

実は売却にも費用がかかる上、新居の新たな住宅ローンなど購入にかかる費用もあります。

住み替えに何の費用がどのくらいかかるのかを把握し、資金計画を立てておかないと買い替えは失敗してしまいます。

住み替えの資金計画に必要な費用の内訳を見てみましょう。

売却にかかる費用

売却にかかる費用には以下のものがあります。

・仲介会社に支払う不動産仲介手数料
・印紙代
・住宅ローンがある場合は、残債の完済と抵当権抹消登記費用
・マンションの場合は、売却するまでにかかる管理費と修繕積立費
・一戸建ての場合は、土地の測量費がかかることがある

購入にかかる費用

新居の購入にかかる費用は以下のものがあります。

・印紙代
・登録免許税
・司法書士への報酬
・固定資産税
・不動産取得税
・住宅ローンの融資手数料
・住宅ローンの保証料
・火災保険料
・地震保険料
・団体信用生命保険料
・引っ越し代
・家具やインテリア代
・家電や設備代

すべて合わせると、購入する新居が中古の場合は3~6%、新築の場合は5~10%ほどになります。

住宅購入価格以外の費用がどの程度かかるかを、あらかじめ算出しておきましょう。

>安心して家を売るために|家を売るときの費用を知ろう

家族の協力

アットホームが行った住まいに関するアンケート「アットリサーチ」によると、マンションの売却には平均6ヶ月の期間がかかるという調査結果が出ています。

買い替えは家を売るだけでなく、マイホーム購入も同時に行うため資金面だけでなく精神的な負担も大きいでしょう。

だからこそマンションの購入には、家族の協力が不可欠になります。

住み替え後の生活について話しておく

マンションの買い替えには色々な理由があります。

例えば、お子さんにとって良い環境を重視した結果、条件の良い購入物件を得た一方で旦那さんの通勤距離が遠くなってしまう場合もあるでしょう。

また、利便性が高くなる場合もあれば低くなる場合も。

マンションの住み替え後は、住環境もがらりと変わります。

一戸建てにした場合は家の修繕や手入れが必要になるなど、予想していなかった苦労がつきものです。

住み替え後の生活について、夫婦でどのように進めていくか話し合っておくと、その後の生活も夫婦で協力して進めていけるようになります。

子供がいる場合は気持ちに寄り添って

マンションの住み替え理由がお子さんのため、という場合も少なくありません。

とはいえ、住環境の変化によって、お子さんも転園や転校する必要があることも考えておく必要があります。

また、引越しをしてから「前のおうちの方がよかった」と不安になってしまうこともあるでしょう。

入居前に新居をお子さんと一緒に頻繁に訪れる、家の周りや転園先、転校先を見ておくなど、お子さんが新しい環境でも安心できるように気持ちに寄り添ってあげるのが大切です。

「新しいお家には子供部屋がある」「階段がある広いお家」「家の近くに大きな公園がある」など、新しい環境に住むのが楽しみになるような取り組みも有効です。

夫婦二人で周囲にも話しておこう

マンションの購入は、どうしても旦那さんは奥さんに任せがち。

ところが、奥さんひとりで「購入は失敗できない」など、抱えてしまうことがあります。

その結果、奥さんが購入を急いでしまい、結果マンション購入の失敗につながることがあるのです。

配偶者どちらかに任せきりにせず、夫婦二人で住み替えに関する意見はすり合わせておくようにしましょう。

また、どちらか一方の両親が住み替えに反対している場合は、子どももつれて夫婦二人で話し合いに出向き、周囲からの納得を得ておくのも大切です。

まとめ:5つのポイントをおさえてマンション買い替えを成功させよう

5つのポイント、覚えていただけましたでしょうか?

もちろん、これだけが買い替えに必要なポイントではありませんが、今回ご紹介した5つのポイントさえ失敗しなければ、あなたの買い替えは成功するはずです。

特に大事なのは不動産会社選び。売却を依頼するだけでなく、住み替え先の購入まできっちり対応してくれるパートナーを見つけるようにしましょう。