家を売るための査定はどうする？査定の前に知っておくべき全知識

家を売るときの査定は誰に頼むのか

家を売りたい人が査定を依頼するのは、不動産仲介業者もしくは不動産買取業者です。

ただし、おなじく不動産を扱う不動産会社でも、仲介業をメインとする不動産会社と買取業をメインとする不動産会社では、査定価格が異なり、売却にかかる費用も異なります。

どちらの業者に査定を依頼するかは、家を高く売りたいのか、早く売りたいのかによって変わります。

残念ながら、高額で早期に売却できる家はごくわずかです。

アナタの売りたい家が、いわゆる一等地にあり、滅多に市場に出回らないような、無理をしてでも今すぐ欲しい家でないかぎり、高額な売却価格と短い売却期間は両立しません。

時間をかけてでも高額で売却したいのか、価格が抑えられてでも短期で売却したいのか、優先順位を考えてから査定する業者を選びましょう。

家を高く売りたいなら仲介業者に査定を依頼する

もしアナタが家を高く売りたいと思っているのなら、不動産仲介業者に査定を依頼しましょう。

不動産仲介業者が得られる利益は、売り手と媒介契約を結び、買い手との仲介役になって売買を成立させることで発生する、仲介手数料のみです。

仲介手数料は

が上限に設定されています。

例えば、3000万円で売却できた家と2500万円で売却できた家とでは、仲介手数料に21万円（税抜き）の差が出ます。

つまり、契約した売主の家が高く売れるほうが、不動産仲介業者も多くの報酬を手にできるので、売主と利害関係が一致するのです。

そのため、仲介手数料という費用は発生しますが、家を高く売りたいのであれば不動産仲介業者に査定を依頼する方がよいのです。

家を早く売りたいなら買取業者に査定を依頼する

家を高く売ることよりも、とにかく早く売ってしまいたい、すぐに現金化したいと思っているのなら、買取業者に査定を依頼し、直接家を買い取ってもらいましょう。

仲介による不動産の売却は、一般的に3～6ヶ月以上の期間が必要だといわれています。

アットホーム株式会社の調査によると、マンションでは平均6ヶ月、一戸建ては平均11ヶ月の売却期間を要したというアンケート結果もあります（アットホーム株式会社｜「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より）。

しかし、買取は仲介とは違って、購入相手を探す必要がないので、早期売却を実現できます。

また、仲介手数料を支払う必要もありません。

ただし、買取業者の査定価格は、仲介で市場に出回る相場価格の7割程度だと思っておいてください。

相場価格3000万円の家であれば、買取の場合2100万円程度の価格になります。

不動産買取業者は、買い取った不動産にリフォーム・リノベーションを施し、転売することを目的にしているので、買い取り＝仕入れにあたるのです。

買取業者からすると、仕入れ値が安い方が得られる利益も大きくなるため、仲介よりも買取の方が査定価格は安くなってしまいます。

それでも、離婚による財産分与や相続税の納税などのために早期売却を優先したい場合は、複数の買取業者に査定を依頼し、いちばん高額な査定価格を提示してくれた不動産会社に買い取ってもらうのがいいでしょう。

家の評価価格が知りたい時は不動産鑑定士に依頼する

家を売るためではなく、裁判所や税務署などに提出する書類のための価格（評価価格）が知りたいという人は、不動産会社ではなく、不動産鑑定士に鑑定を依頼してください。

不動産会社が仲介や買取のために行う査定は特別な資格や免許を必要としないため、法的な責任はなく、公的機関に提出する資料としては証明能力に欠けてしまします。

不動産鑑定士は国家資格であり、「不動産の鑑定評価に関する法律」や「不動産鑑定評価基準」に則って鑑定評価がされるため、証明能力の高い資料になります。

不動産会社の査定は無料だが鑑定士の鑑定は有料

不動産鑑定士の鑑定評価の方が、公的機関に提出する上では証明能力が高いとは言っても、通常の不動産売買をするために価格査定なら、不動産会社に依頼しても何の問題はありません。

不動産鑑定士の鑑定が有料なのに対し、不動産会社の査定は無料で依頼できるので、家がいくらで売りたいのかが知りたいのなら、すぐにでも査定を依頼してみましょう。

どうせなら家を高く売りたいから、仲介業者に査定を依頼するようにするよ！

GOOD！では次に、不動産仲介業者がどんな方法で査定をしてくれるのか見ていきましょう。

不動産会社が行う査定とは

不動産会社の査定には、簡易査定（机上査定）と訪問査定（実査定）という2つの種類があります。

簡易査定の流れ

簡易査定は、不動産会社に物件情報と売主個人の情報を伝えるだけで依頼できる査定です。

電話やメール、ホームページの入力フォームから無料で査定依頼ができるので、自宅にいながらでも簡単に依頼することができます。

売りに出す家の立地や築年数、間取り、面積などから査定価格を算出します。

インターネットからの査定依頼なら3分ほどで完了し、早ければ翌日にでも査定結果をメールで受け取ることができます（不動産会社によっては郵送で送られてくる場合もあります）。

訪問査定の流れ

訪問査定ではその名の通り、実際に不動産会社の担当者がやってきて、直接家を見てもらうことになります。

すでに簡易査定を済ませているのであれば、簡易査定の結果に現地の状況を加味した、より正確な査定価格を算出してくれます。

まずは訪問査定を依頼する不動産会社に連絡し、査定してもらう日を相談しましょう。

査定自体は1～2時間ほどで終了するので、丸一日空いた時間を作る必要はありません。

そのあとで、実際に住んでいる売主からのヒアリングも行われるので、査定時には家の現況や住み心地などを説明するための資料を用意しておくといいでしょう。

これだけの資料が用意できていれば万全です。

査定結果はほとんどの場合その場で伝えられ、媒介契約を結ぶかどうかの話に移ります。

不動産の査定方法

不動産の査定方法には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の３つがあります。

中でも取引事例比較法は、売却物件の査定のほとんどで使われる査定方法です。

それぞれの査定方法を完璧に覚える必要はありませんが、不動産会社の査定方法を知っておけば、いざ査定価格を提示されたときに「なぜこの価格になったのか」の根拠がより分かりやすくなります。

取引事例比較法とは

取引事例比較法では、その名の通り、査定物件と同じエリアや近い条件の物件が過去にいくらで売買されてきたのかを比較して査定する方法です。

ただし、あくまでも過去のデータを参考としているため、現在の時勢や情勢を踏まえて時点修正がなされます。

主に居住用の住宅の売却査定で利用されています。

収益還元法とは

収益還元法は、物件自体が将来どれだけの収益を出せるかをもとに査定する方法です。

主に投資用不動産、賃貸用のマンションやアパートを査定する際に利用されます。

原価法とは

原価法とは、査定する物件を今もう一度建てたとすれば、どれくらいの費用がかかるかを計算し、現状の劣化分を差し引いて査定額を出す方法です。

一戸建ての建物部分の査定で主に用いられる査定方法です。

しかし、原価法という査定方法には、弱点があります。

それは、新築時から今までの使用で低下してしまった価値を計算する客観的な指標がないということです。

家の使用状況は各家庭によって様々。例えば、夫婦二人の家庭と夫婦と子ども合わせて3人の家庭では、同じ家に住んでいたとしても使用の状況は異なるため減少してしまった価値も異なるはずです。

しかし、その価値を数値として表すことは難しく、今のところ、税法上の数値である減価償却費を使って計算するのが、不動産業界の通例となっています。

査定の前に掃除は必要？

部屋が掃除してあるかどうかは、査定価格には影響しません。

しかし、いざ売り出すとなると、内覧に備えて家の中を掃除しておく必要があります。

内覧とは、購入希望者を招いて行うおうちの見学会です。

内覧に備えて、査定の前から家をキレイにしておくことはマイナスには働かないので、早めに取り掛かっておくのもいいでしょう。

特に浴室、トイレ、洗面台、キッチンといった水回りは、内覧に訪れた購入希望者がもっとも気にするポイントです。

素人の掃除程度ではなく、ハウスクリーニング業者を呼んで徹底的にキレイにしておくのがおすすめです。

内覧について詳しくはコチラ【家を売るなら知っておきたい「家に住みながら内覧をする」９のコツ！】

瑕疵（かし）担保責任に要注意

掃除よりも気をつけなければならないのは家の欠陥（瑕疵）についてです。

一戸建ての場合は、土地、雨漏り・シロアリ被害の有無など、マンションの場合は、管理と修繕状況も査定に影響します。

もし、売却する家に瑕疵があれば、売主は買主に伝えておかなければなりません。

買主が知らなかった瑕疵（隠れた瑕疵）が発見された場合、買主は売主に対して損害賠償請求や、契約解除の要求をすることができます。

また、瑕疵にあたるのは外傷だけでありません。

過去に自殺があった家、殺人事件があった家など、いわゆる事故物件も心理的瑕疵物件と呼ばれています。

これらを隠してしまうと、後々大きなトラブルにつながりかねないので、不動産会社には、包み隠さずに家のすべてを話すようにしましょう。

宅建法の改正もあり、不動産外会社と媒介契約を結ぶ前に住宅診断（ホームインスペクション）を受けるか受けないかを必ず選択するようになったので、気になる箇所があるなら必ず住宅診断を受けるようにしましょう。

瑕疵担保責任について詳しくはコチラ【不動産の瑕疵って？家の売却後は「瑕疵担保責任」に要注意！】

不動産会社の査定額は、売れる価格ではなく売れそうな価格

勘違いしてはいけないのが、不動産会社の査定価格は、不動産会社が見積もった家が売れそうな価格だということです。

実際に家が売れる価格は、売主と買主の価格交渉によって決まります。

不動産会社の提示する価格は、その価格で売却できることを確約するものではないと理解しておくことが大切です。

査定後には、価格査定書という書類で売主に査定価格が伝えられます。

この価格査定書に書かれているのは、査定価格だけではありません。

一般的な価格査定書には、これらが記載されています。

特に査定価格の根拠はじっくり読み、納得できるものかどうかを見極めましょう。

自分が買い手だったらこの価格の根拠に納得できるかな？

そう思って読むと、査定価格が適正な価格なのかどうか判断できます。

不動産会社を決めるため査定の前に相場を調べよう

マンションや一戸建て、土地といった不動産には定価がありません。

不動産には一つとして同じものはなく、売買される価格は、重要と供給のバランスによって決まります。

一般的な仲介による不動産売買では、高く売りたい売主と安く買いたい買主との間で価格交渉がおきることが大半。そのため、双方の希望する価格の妥協点が実際の成約価格となり、近隣エリアの過去の成約価格によって形成されるのが成約価格相場です。

相場価格は成約価格相場以外にも、今現在売りに出されている近隣の不動産の価格から形成される、売り出し価格相場と呼ばれるものがあります。

ただし、売り出し価格相場は値下げ交渉が入る前の価格の相場となるので、実際にいくらで売れるのかを知りたいのであれば成約価格相場を調べる方が正確です。

査定を受ける前には、必ず相場価格を調べておくようにしましょう。

査定を受ける前に相場価格を調べる理由

不動産会社の査定を受ける前に相場価格を調べておくべき理由は、査定価格から売却のパートナーになる不動産会社を選ぶためです。

不動産会社の査定価格を見て、瞬時にその価格が高いか安いか判断できる人は不動産のプロを除いていないはず。

しかし相場価格を知っていれば、不動産会社の査定価格が高いか低いかを判断することができます。

相場価格と査定価格を比較すればいいのです。

相場価格の調べ方

相場価格は、インターネットで誰でもカンタンに調べることができます。

売り出し価格相場が知りたいのであれば、「LIFULL HOME’S（ホームズ）」や「SUUMO（スーモ）」など、現在売りに出し中の物件が掲載されている不動産ポータルサイトで、近隣の売り出し物件を検索してください。

立地や築年数、間取りから絞り込めば、近い条件の物件がいくらで売りに出されているのかを把握することができます。

成約価格相場を知りたいときに役立つのが「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」です。

それぞれ過去に売買が成立した不動産の情報を調べることのできるデータベースとなっており、エリアから絞り込んでいけば周辺の不動産が過去いくらで売買されていたのかを知ることができます。

なお、レインズマーケットインフォメーションでは土地の成約価格を調べることはできませんので、土地の相場価格が知り合い方は土地総合情報システムで調べて下さい。

土地以外のマンション、一戸建ての成約価格はどちらを利用しても調べることができますので、査定を受ける前には必ずチェックしておきましょう。

詳しくはコチラ【家を売る前に相場を知ろう！「成約相場」がわかるおススメサイト！】をご覧ください。

相場価格よりも高額な査定価格は不動産会社の自信の表れ

不動産会社の査定価格は、不動産会社によって異なります。

例えばアナタがマンションを売りに出したとき、マンションの売却を得意としている不動産会社なら、相場価格より高額で売却できるという自信が、査定価格に反映されます。

不動産会社には、マンションの売却を得意としている業者や一戸建ての売却を得意としている業者、普段は仲介ではなく買取をメインとしている不動産買取業者など、それぞれ得意不得意があります。

複数の不動産会社を比較し、相場価格より高額な査定価格を提示してくれた不動産会社を選ぶことで、家を高く売ることができる可能性が上がります。

ただし、あまりにも相場価格とかけ離れて高額な査定価格は注意です。

高額な査定価格で契約をとり、囲い込みで売却するための罠かも知れません。

囲い込みとは、売主から売却依頼を受けた物件に自社で買い手を見つけたい（両手仲介をしたい）がために、他社から問い合わせがあっても一切情報を提供しない悪質な方法です。

囲い込みをする不動産仲介業者は、まず高額すぎる査定価格をエサにして売主を誘い、契約を結びます。

その後、他社からの問い合わせには応じず、買い手を自社のみで探します。

このとき、買い手の購入希望価格が売り出し価格よりも安かろうがお構いなしです。

不動産仲介業者は、売主と買主の売買契約を成立させたときに発生する仲介手数料から利益を得ています。

そのため、売主だけの仲介をするのではなく買主の仲介役も担うことで、得られる利益が倍になるのです。

仲介手数料は”売買価格×3％＋6万円+消費税”が上限。例えば、売主の希望通り5000万円で売却するよりも、3500万円で購入を希望する買主に両手仲介で売却する方が、不動産仲介業者の得られる利益は大きくなります。

相場価格と比較して高額すぎる査定価格を提示されたときは、必ず囲い込みを疑うこと、査定価格の根拠と売却プランを確認することを忘れないようにしてください。

相場価格よりも低い査定価格も無視はできない

一方、相場価格よりも安く見積もられた査定価格を無視してしまうのは軽率です。

もしかすると、安く査定した不動産会社しか知らない情報、相場価格よりも安く見積もらざるを得ない理由を持っているかもしれません。

査定を受けたからとはいえ、必ずその不動産会社と契約する必要はありませんので、なぜ相場価格よりも安い査定価格になったのか、根拠を聞き出しておきましょう。

査定でわかる！頼れるパートナー＝不動産会社の選び方！

不動産会社を選ぶうえで、大事なのは、大手不動産会社だから、地元の不動産屋だからという理由で不動産会社を決めないことです。

不動産会社を選ぶときには、

これら3つのポイントに注目して選ぶようにしましょう。

不動産の知識が豊富か、言葉遣いは丁寧か、わかりにくい専門用語もわかりやすく説明してくれるかなど、担当者の人間性を見極めて、不動産会社を選ぶようにしましょう。

複数の不動産会社の売却査定価格を比較できる不動産一括査定サイト

ここまで、不動産会社が行う査定の仕組みと不動産会社の選び方について紹介してきました。

最後はいよいよ実践編。複数の不動産会社の査定価格を比較できる不動産一括査定サイトについて見ていきましょう。

不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社への査定依頼を、パソコンやスマートフォンでいつでもどこからでも申し込むことができます。

実際に不動産会社によって査定価格は違う

下記は不動産一括査定サイトを利用して、とある一戸建て住宅を2社の不動産会社に査定してもらった結果です。

↓査定結果はコチラ↓

そう、まったく同じ家を査定してもらったにもかかわらず、

A社は1862万円、B社は最大2379万円、

もし、B社の査定価格を知らずに、A社だけに査定を依頼して、1980万円で売却できたとしても…

不動産会社の査定価格はなぜ会社ごとに違うのか

なぜ不動産会社によって査定価格に違いが出るかというと、不動産会社によって得意とする物件の種類や実績、抱えている顧客の情報などが異なるからです。

例えば、自宅マンションの売却をするために、投資マンションが得意な不動産会社や一戸建ての売却が得意な不動産会社に依頼してしまっては意味がありません。

自宅マンションの売却を得意とする不動産会社なら、

“この条件のマンションを欲している購入希望者を知っているから売却できる自信がある”

“このエリアの居住用マンションなら何度も売却してきたら高額で売却できる自信がある”

となり、その自信が査定価格にも反映されます。

ただ、不動産のプロでもない限り、どの不動産会社が一戸建ての売却を得意としているかを判断できません。

だから、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格を比較することで、アナタの家を高く売ることができる不動産会社を見つけるのです。

不動産会社によって対応も違う

また、不動産会社の中には、査定結果をA4用紙1枚で送ってくる業者もいます。

逆に、査定結果だけではなく、その査定額で売却するための販売活動計画書をセットで送ってくれる業者もいます。

査定ひとつをとっても不動産会社の対応は様々であり、複数社に査定依頼をすれば、査定価格のみならず、対応の誠実さも合わせて比較することができます。

査定価格と担当者の人間性、双方を比較するためにも、まずは不動産一括査定サイトを使って、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

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その他の不動産一括査定サイトは、個人情報を不動産会社に送ることになりますが、『LIFULL HOME’S』の匿名査定なら、個人情報を不動産会社に送ることなく査定を受けることができます。

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まとめ：家を売るための査定は価格を知るだけではない