土地を売る前に値段がいくらか調べる方法
土地を売るとなれば、いくらで売れるかは気になることでしょう。
家の価格を調べるためには、売り出されている家の中から、同じような間取りや構造をした家を見つけて予想が立てやすいですが、土地はそうはいきません。
では、売却前に土地がいくらで売れるのかを知るためにはどうすればいいのでしょうか。
相場価格からヒントを知る
土地の売却価格を知るために、いちばん手早い方法が相場価格を調べる方法です。
なかでも、売り出し価格相場と成約価格相場はインターネットを使って手軽に調べることができるので、土地を売る前に調べておくことをおススメします。
売り出し価格相場
土地の売り出し価格相場は、「SUUMO（スーモ）」や「LIFULL HOME’S（ホームズ）」などの不動産ポータルサイトに掲載されている物件情報から知ることができます。
ただし、売り出し価格は実際に買い手が付いた価格ではなく、あくまで売主が決めた、不動産会社の査定結果などをもとにした希望売却価格です。
買主の希望購入価格に近付けるために、値引き交渉が行われることがほとんどですので、土地の売り出し価格相場が土地の値段と一致するとは考えないようにしてください。
成約価格相場
成約価格相場とは、実際に土地の売り買いが成立したときの価格の相場です。
売り出し価格だけでは知ることのできなかった、実売価格をしることができるので、自分の売りたい土地の値段をより正確に予想立てすることができます。
土地総合情報システム
公的地価からヒントを知る
公的地価とは、国や地方自治体が定期的に調査し公表している土地の公的な価格です。
土地は唯一無二の固有財産であるために、その適正な取引価格が不透明です。
その客観的な判断基準とできるように国が定めた土地の価格が公的地価になります。
公的地価には
・都道府県地価調査価格
・相続税路線価
・固定資産税路線価
の4種類があります。
地価公示価格
地価公示価格は、毎年1月1日に、1㎡あたりの土地の価値を国が調査し、3月に公表されます。
調査対象となる地域は、都市計画区域とその他土地取引が見込まれる区域で定められた土地（標準地）に限定されます。
調査は1つの地点につき不動産鑑定士2名以上で行われます。
都道府県地価調査価格
都道府県地価調査価格は、地価公示価格の調査から6ヶ月後の7月1日に1㎡あたりの土地の価値を都道府県が調査し、9月に公表されます。
調査対象となる地域は、都市計画区域外を含む全域で定められた標準値となります。
調査は1つの地点につき、不動産鑑定士1名以上で行われます。
相続税路線価と固定資産税路線価
地価公示価格と都道府県地価調査価格が取引上の適正価格の目安になっているのに対して、相続税路線価と固定資産税路線価は税金を算出するための公的地価になります。
基本的に、路線価とだけ書かれていれば、相続税路線価のことだと思ってください。
相続税路線価は、相続税や贈与税を算出するための土地1㎡あたりの評価額です。
毎年1月1日時点での価格が、7月に国によって公示されます。
固定資産税路線価は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算出するための土地1㎡あたりの評価額です。
3年に一度改定が行われ、1月1日時点の価格が4月ごろに市町村から発表されます。
それぞれの路線価は、不動産の所有者が税金を払い過ぎないですむように、地価公示価格に対して、相続税路線価は80％程度に、固定資産税路線価は70％程度になるように設定されています。
相続税路線価から土地の値段を知る方法
国税庁のサイトでは、路線価図を閲覧することができます。
ただし、路線価図表を見ただけですぐに土地の価格がわかるわけではありません。
路線価図では、1㎡当たりの金額を千円単位で表示しています。
金額の後ろにA～Gまでのアルファベットが付いていますが、これは借地権割合を示しており、土地が借地の場合は、A～Gに対応して90～30％の10％ずつ割合が変化します。
相続税路線価から、相続税評価額を求める場合、
相続税路線価×奥行価格補正率×面積
で算出できます。
奥行価格補正率は国税庁によって定められています。
国税庁 奥行価格補正率
100㎡（10m×10m）の土地
10万円×奥行価格補正率（1.00）×100＝1000万円
がこの土地の相続税評価額です。
1000万円÷８×10＝1250万円
がだいたいの土地の値段ってことか！
複数の道路に囲まれた土地の相続税評価額の計算方法
3つの道路に囲まれた100㎡（10m×10m）の土地
上記のイラストの土地は、路線価の異なる3つの道路に囲まれた10m×10mの正方形の土地になります。
この場合、
・側面路線の影響加算額
・二方路線影響加算額
の3つの合計額から相続税評価額を算出します。
普通住宅地の正面路線価の奥行補正額は、
になります。
側方路線影響加算額は、路線価に奥行補正率と国税庁が定めた側方路線影響加算率を掛け合わせます。
国税庁 側方路線影響加算率（準角地とは1本の道路の曲がり角に挟まれた土地）
普通住宅地区の場合
＝2100円
になります。
二方路線影響加算額は、路線価に奥行補正率と国税庁が定めた二方路線影響加算率を掛け合わせます。
国税庁 二方路線影響加算率
普通住宅地の場合、
＝1000円
になります。
この合計金額と面積を掛け合わせた金額、
が相続税評価額になります。
固定資産税評価額から土地の値段を知る方法
固定資産税評価額は、家や土地などの不動産の所有者に毎年届けられる固定資産税の課税明細書から確認することができます。
もし手元にない場合でも、市町村役場に申請をすれば、固定資産税評価証明書を取り寄せることができます。
1400万円÷７×10＝2000万円
がだいたいの土地の値段ってこと？
不動産一括査定サイトで査定価格を知る
不動産一括査定サイトで土地の売却前に値段を知る
不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社への査定依頼を、パソコンやスマートフォンでいつでもどこからでも無料で申し込むことができます。
一社だけから査定見積りを取り寄せるのではなく、複数の不動産会社へ査定を依頼することで、より正確な土地の値段を把握することができます。
土地活用資料の一括請求もできる『リビンマッチ』
『リビンマッチ』は、売却査定以外にも様々な査定や相談を一括で依頼できることです。
売却の一括査定の他に、買取の一括査定、任意売却の相談、賃貸管理の相談など、不動産に関する様々な悩みを解決するためのサービスが充実しています。
中でも、土地活用資料の一括請求は、田舎の家を持て余してしまっている方なら、売却と合わせて比較検討したいところ。
リビンマッチなら、1600社以上の不動産会社の中から、田舎の家を売りたいアナタにピッタリの不動産会社を見つけられるばかりか、売却よりも優れた土地活用のプランを提案してくれる不動産会社に出会えるかもしれません。
土地活用の資料見積りも一括で依頼できる査定サイトも存在します。
売却を考える前にとりあえず土地の値段が知りたいなら、ぜひ不動産一括査定サイトを利用してみてください。
不動産一括査定サイトで一緒に土地を売るパートナーを見つける
不動産一括査定サイトを利用すれば、土地の値段を知るだけでなく、一緒に売却を目指すパートナーとなる不動産会社を見つけることができます。
査定価格や売却プランが気に入った不動産会社があれば、媒介契約を結び売却への一歩を踏み出しましょう。
土地を売る場合には、多くの必要書類があり、境界確定のための測量や瑕疵担保責任、複雑な税金（譲渡所得税）の特別控除についてなど、個人で対応しきれないことが多くあり、サポートしてくれる不動産会社選びが非常に重要です。
大事なのは、大手不動産会社だから、地元の不動産屋だからという理由で不動産会社を決めないことです。
土地売却は、長丁場になってしまうこともあります。
不動産会社との媒介方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約とありますが、おススメは専属専任媒介契約です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる 不動産会社数 |
複数 | 1社 | 1社 |
| 売主への 報告義務 |
なし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| レインズへの 登録義務 |
なし | 契約後7日以内 | 契約後5日以内 |
| 契約期間 | 規定なし | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 |
| 個人間売買 | できる | できる | 仲介が必要 |
