老後はマンションが終の棲家？老後の住み替えを実現させる方法とは

老後はマンションに住み替える方が安心

老後の生活を考えて住み替えるなら、一戸建よりマンションを終の棲家に選ぶ方が安心です。

一戸建てと比較してマンションの方が、

ので、老後に懸念される心配事が少ない住居だからです。

マンションに住み替えるメリット・デメリット

老後の生活をマンションで過ごす場合のメリットとデメリットを見ておきましょう。

マンションに住み替えることにデメリットがないわけではありません。

維持管理費・修繕積立金などが月々の出費は確かに発生します。

老後の収入がいくらなのか、固定費の支払いに対応できるのか、老後の生活資金の計画性が必要です。

「総務省の家計調査｜2017年度」によると、無職世帯（平均年齢73.7歳）の月々の平均実収入が20万3254円だといいます。

あくまで平均にはなりますが、このデータを参考に、住み替え先のマンションを選ぶようにしてみるのはいかがでしょうか。

一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

今度は逆に一戸建て住宅で老後を過ごす場合のメリットとデメリットです。

一戸建てに住み替えることにメリットがないわけではありません。

しかし、老後を迎えてからその家に住み続けることを考えると、老後の生活のしやすさで勝るマンションへの住み替えが安心です。

現在住んでいる家はどうする？｜まずは家の価値を把握すること

住み替えを行うためには、今住んでいる家をどうするのか考えなければなりません。

売却する、空き家として残す、賃貸に出すなどの選択肢がありますが、老後の生活に対して最もリスクが低い方法は売却です。

空き家にして残しておくと、利用していないのに固定資産税を納めなければならず、また維持管理のために定期的な手入れをする必要があります。

賃貸に出す場合は家賃収入を期待できますが、入居者がいない期間があれば維持費だけがマイナスになる一方です。

そして、どちらにも共通して言えるのデメリットは、住み替え先の購入資金の確保ができないことです。

今住んでいる家を売却すれば、住み替えるマンションを購入するための資金を調達することができます。

住み替え先の購入資金に余裕がないなら売却を選ぶ

売却のメリット・デメリットは以下の通りです。

住み替え先を新たに購入するのであれば、売却を選びましょう。

売却する方が、購入資金に余裕が持てるからです。

新居の購入にあたって、また住宅ローンを利用すればいいと思うかも知れません。

しかし、高齢になってから借りられる金額は少なく、そもそも老後に返済能力があるのかも疑問です。

旧居を売却することで、その売却代金を新居の購入資金にすることができます。

ただし、家を売るときはそれなりに費用もかかります。

住宅ローンが残っているのであれば、売却代金を使って完済しなければなりません。

手元にいくらの金額が残るのかは、事前に把握しておくようにしましょう。

費用について詳しくは【安心して家を売るために｜家を売るときの費用を知ろう】

住宅ローンについて詳しくは【ローンが残ってる家は売れるのか！？家を売る唯一の条件は「抵当権抹消」】

をご覧ください。

売却する場合は、専任媒介契約で不動産会社に仲介を依頼する

家を売却する方法には

の３つがあります。

これら3つのうち、家を高く売るのに最も適した方法が仲介です。

買取の場合、確実に、短期間で売却できるというメリットがあるのですが、それと引き換えに、仲介と比べて7割程度の金額でしか買い取ってもらえません。

個人間の売買では、まず購入希望者を探すことが非常に困難です。

不動産ポータルサイトへの掲載など、不動産会社が行うような広告宣伝活動ができない、その他の広告を打つためにも莫大な費用がかかるため、売却できたとしても、手元に残るお金が少なくなります。

そのため、家を高く売って、住み替えのための潤沢な資金を得るためにも、仲介で家を売るようにしましょう。

専属専任媒介契約は、売主にとっても最も制約のある契約方法ですが、不動産会社側にも週に1度の報告義務があるため、不動産会社が家を高く売るための売却活動をちゃんと行ってくれているか監視することができます。

また、不動産会社に支払う報酬（仲介手数料）は、売買が成立したときのみに発生します。

一社のみとしか契約できず、個人間売買もできない専属専任媒介契約なら、不動産会社は確実に報酬が得られるため、全力で売却活動をしてくれる期待できます。

専属専任媒介契約をするためには、信頼できる不動産会社を見つけなければなりません。

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複数の不動産会社の比較ができる便利なサイトが不動産一括査定サイトです。

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老後にそなえてマンションに住み替える３つのタイミング

老後にそなえてマンションに住み替えるなら、

これら3つのタイミングが頃合いです。

①定年退職でセカンドライフを意識し始めた

定年退職後は、それまでの収入が一気に下がってしまいます。

そのため、預貯金などで生活資金の蓄えがあったとしても、これまでとまったく同じ生活を続けるわけにはいきません。

例えば、住宅ローンの支払いがまだ残っているのであれば、家を売ることでローンを完済し、手元に残った金額と手持ちの金額で購入できるマンションに住み替えることで、住宅ローンによる生活費の圧迫を解消できます。

②子どもの独立で家を持て余すようになった

このタイミングで住み替えを意識する人は多いのではないでしょうか。

例えば、子どもが独立し、夫婦二人で暮らす中で、“誰も使っていない部屋があるのに、いつもでもこの広い家に住み続けるのはもったいない”と感じるのなら、いっそ二人暮らし用のマンションに住み替える方が、月々の出費が抑えられるので、老後の生活には適していると言えます。

③老後のライフスタイルの変化で家に不満が出てきた

できれば、このタイミングが来る前に住み替えを行ってほしいところなのですが、住み替えを考える最後のタイミングは、家に対する不満が出てきたときです。

例えば、一戸建てに住んでいて、階段の上り下りがしんどくなってきた、車の運転が不安になってきたが、徒歩圏内に病院やスーパーなどの施設がないなどです。

身体的な衰えは誰にだって訪れます。

若いころには感じなかった不便さを感じ始めたら、10年後20年後の生活を考えて、住み替えの準備を始めておきましょう。

老後の住み替えのために家を売るタイミングは、コチラ【老後の生活資金のために！住み慣れた我が家を売るタイミングとその方法】で詳しく解説しています。

老後の住み替えは資金計画が重要

老後の住み替えでは、資金計画が重要です。

住み替えの場合、

その両方を考えなければなりません。

抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関が、担保にした不動産に設定する権利です。

住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は債務回収のために抵当権を発動させ、不動産を競売にかけることができます。

そのため、抵当権が設定されたままの家は、基本的に売却することができません。

家を売るときには必ず抵当権抹消登記をしておきましょう。

ただし、抵当権の抹消は素人では手続きで失敗する恐れがあるので、司法書士に任せるのが安心です。

司法書士への報酬は、抵当権の抹消登記にかかる税金も含めて2～3万円ほどです。

また、一括返済を行うと、住宅ローンの契約内容によっては一括繰越返済手数料が発生する場合があります。

借り入れている金融機関にもよりますが、2～3万円程度を見込んでおいてください。

住み替えローンを利用すると、旧居の住宅ローンを完済したように感じますが、結局新居のローン新居の価値以上が増えてしまうので、ローンの総額が減ったわけではありません。

新居のローンが増えてしまう分、もちろん住み替えローンは審査が厳しくなっています。

「借入時満20歳以上満70歳の誕生日まで」、さらに「完済時満80歳の誕生日まで」の条件を掲げている金融機関がほとんどのため、返済時の年齢は79歳以下でなければいけません。

となると、仮に住み替えローンが組めたとしても、返済期間を短く設定する必要があり、毎月の返済額が大きな負担になる可能性があります。

そのことを忘れずに、計画的に利用するようにしてください。

家を売っても買っても税金がかかる

税金についても忘れてはいけません。

家を売却したときに、購入額よりも高額で売却し、儲けが発生した場合には、不動産譲渡所得税を納めなければならない可能性があります。

ただ、居住していた家の売却後に納める譲渡所得税は3000万円が控除されるなど、いくつか控除の特例があります。

特例を利用するためには確定申告が必要ですので、売却した年の翌年の確定申告は、必ず行ってください。

住み替え先を購入した場合は、不動産取得税や住所移転に伴う登録免許税などが発生します。

資金計画のなかには、税金のことも忘れず盛り込むようにしてください。

まとめ：老後にマンションへ住み替えるなら早めに資金計画を