老後の生活資金のために!住み慣れた我が家を売るタイミングとその方法

2018/05/10 投稿 2018/08/22更新

「老後破産」という言葉をご存知でしょうか。

定年退職を迎えた65歳以降、自己破産の道を選ぶ高齢者の方たちを指す言葉です。

内閣府が日常生活での悩みや不安を世論調査したところ、悩みや不安を感じていると回答した人の割合は63.1%、その中で最も多い悩みや不安が「老後の生活設計について」で53.5%でした(内閣府|国民生活に関する世論調査より)。

持ち家に住んでいらっしゃる方の中には、住んでいる家を売却することで、老後の十分な生活資金を蓄えようと思っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、長年住み続けたマイホームを売るのには気が引ける、売りたくても方法がわからないという方がほとんどでしょう。

まだまだ現役で働ける年だし、そんなにピンと来ない話だな…。
家島さん、老後のことを老後に考えても遅いですからね。そのときが来る前に、事前の準備と対策をしておかないと。
そ、それは確かにそうだな
今回は、定年退職子供の独立老後のライフスタイルの変化という3つのタイミングの話から、長年住み続けた古い家を売る際の注意点までまとめてお伝えしますね。

老後の暮らしのために家を売るタイミング①定年退職

老後の暮らしを考え出すタイミングとして、まず思い浮かぶのは定年退職です。

“40年近く働き続けたのだから、これからはのんびりとセカンドライフを楽しみたい“と考えても当然だと思います。

しかし、退職後の収入を年金に頼るとすれば、潤沢な生活資金を蓄えておく必要がなります。

そして、その自己資産を得るため、現在住んでいる家を売却しようと考える方が多いのではないでしょうか。

総務省の家計調査|2017年度」によると、無職世帯(平均年齢73.7歳)の月々の平均収入が20万3254円、それに対して平均支出が23万7619円だったため、月々の収支はマイナス3万4365円でした。

つまり年間で約42万円の赤字収支になるということです。

これはあくまでデータ上の話になるので、病気や事故など突発的な支出が合った場合も見越しておく必要があります。

そこで、赤字収支になることを見越して、生活資金を作るために家を売るというワケか。
例えば、住宅ローンの返済が住んだお家を売却して、2000万円の利益があったとき、このうち1000万円を新しい家を買う、もしくは借りる資金として使い、残った1000万を老後の生活費に充てるというのがプランとして考えられますね。
なるほど!それは名案だな!
あくまで例え話ですからね。売りたい家に住宅ローンが残っている場合だと、こんなに上手くはいきません。

 

あなたの住宅ローンは大丈夫?

「老後破産」の原因は様々ですが、住宅ローンの返済もそのひとつ。

住宅購入時の無理な住宅ローンがたたり、定年退職後の支払いが困難になってしまうケースも多いようです。

家を売却するためには、借り入れた金融機関に住宅ローン残債をすべて返済して、抵当権抹消登記手続きをしなければなりません。

抵当権とは住宅ローンを融資した銀行などの金融機関が持つ権利のことです。

万が一、ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権が設定されている家を競売にかけ、ローン残債を回収することができます。

住宅ローンを借りて購入した家の場合、登記簿上に登記されている抵当権を抹消してからでなければ、家を売ることができません。

詳しくはコチラ【ローンが残ってる家は売れるのか!?家を売る唯一の条件は「抵当権抹消」】をご覧ください。

老後の暮らしのために家を売るタイミング②子供たちの独立

子どもたちが我が家を巣立ち部屋を持て余していると感じたときも、老後のために家を売るタイミングです。

1991年以前の日本の平均世帯人数は3人以上でした。

つまり現在定年退職間近、あるいはすでに定年を迎えられ、セカンドライフを意識している人の中には、“使っていない部屋があるのに、いつまでもこの広い家に住み続けるのはもったいない”と考えている人が少なからずいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、子供たちが実家に戻って暮らす予定がなく、家の維持や管理にかかる費用(固定資産税やマンションであれば管理費、修繕積立金など)が多いようであれば、いっそ家を売ってしまう方が得かも知れません。
家族の思い出がいっぱいで、売るのが惜しい人もいそうだけどね…。
そうですね。ただ、建物という資産には国が定めた耐用年数があり、時間の経過とともにどんどん価値が下がっていきます。
なんだってー!?
そして、不動産相続によって、そのしわ寄せが子供たちに降りかかることもあり得ます。
しわ寄せって?

 

誰も住まない相続不動産は危険なお荷物?

相続した不動産に誰も住むことがないのであれば、すぐに売却してしまうべきです。

しかし、相続した不動産を売却売るには、

・法定相続人の調査・確定
・遺産分割協議
・名義人の変更(相続登記)

これらを行う必要があり、被相続人が生きている間に売却するより多くの手間と費用がかかります。

ただし、売却せずに放置してしまうと、余計な固定資産税や維持管理費用を払わなければなりません。

また、放置していたことが原因で、他人の所有物になってしまうことや、隣家に損害を加えた場合に損害賠償請求される可能性もあります。

詳しくはコチラ【家を相続したらすぐ売るべき?「相続不動産売却」で気をつけたいこと】をご覧ください。

なるほど、これが子どもに降りかかるしわ寄せか…。
だれかが住んでくれるのであれば残しておいても問題ありませんが、もし今後誰も住む予定がないのであれば、売却してしまう方が子供たちのためかもしれませんよ。

老後の暮らしのために家を売るタイミング③老後のライフスタイルの変化

年齢を重ねると、理想の我が家の姿は変わっていくものです。

定年退職、子供たちの独立にも共通しますが、老後はそれ以前の生活と活動範囲が変わります。

現在住んでいる家は、通勤時間や子供の通学時間などを考えて決めた家かも知れませんが、老後には通勤の必要も、子供の通学時間を考える必要もありません。

一方で、身体の衰えも考えて、徒歩圏内にスーパーやコンビニ、病院があるかといった新たな悩みが出てきます。

60代の間はまだまだ元気な方が多いかも知れませんが、10年後20年後はそう言ってはいられません。もし、今住んでいる家が老後の生活に適していないのならば、先のことを考えて、定年退職を迎える前の早い段階で家の売却を検討することをおススメします。
でも、老後に新しい環境で暮らすなんて不安だな…。
それはごもっともです。なので、子供が暮らす地域に引っ越す、あるいは子どもと二世帯住宅で同居するというのも検討されてみてはいかがでしょう。

子どもの暮らす地域に近居する

近居とは、同じ家に住む同居とは違い、徒歩で通える程度の同じ地域や同じマンションに住むことを言います。

内閣府が発表した「平成25年度家族と地域における子育てに関する意識調査報告書」によると、「理想の家族の住まい方」という質問に対して「祖父母と近居」を選んだ親世代の回答が31.8%と一番高い数値でした(次点で「親子世帯で祖父母と離れて暮らす」 21.7%、3位が「祖父母と同居」 20・6%、4位が「夫婦二人暮らし」 18.6%)。

親世代にとっては、同居ほど気を使うこともなく、近くに住む祖父母に孫の面倒を見てもらえる・相談できるメリットがあるからだと考えられます。

一方で祖父母世代にも、新たな土地で暮らす不安を和らげ、介護が必要になったときには親世代を頼ることができるメリットがあります。

祖父母世代、親世代ともに、お互い頼れる相手が近くにいてくれるので、安心できる暮らし方と言えるでしょう。

子どもと二世帯住宅で同居する

近居には及びませんが、上述の調査・質問において「祖父母と同居」という回答も20.6%と5人に1人が同居を望んでいるという結果でした。

一方で、「親子世帯で祖父母と離れて暮らす」という回答率が21.7%だったことからも、親との近居や同居を嫌がる方もいらっしゃいます。

しっかり親子間で相談をして、親子ともに理想の暮らしができるようにしましょう。

二世帯住宅で同居する際にも、祖父母世代と親世代の双方にメリットがあります。

祖父母世代にとっても、新居を購入する資金を親子で折半することで軽減でき、老後の生活のための資金を多く残すことができる可能性があります。

また、もしもこの先、介護老人ホームに入れなかったときのことを考えると、一つ屋根の下に家族が同居しているのはとても心強いです。

親世代にとっては、近居同様に子供の面倒を見てもらえるだけでなく、将来的に家を相続した場合、相続税の減税措置を受けることができます。

でも、近居にしても同居にしても、もし子どもに嫌がられちゃったらどうしたらいいんだ?
その場合は、いきなり新しい家を購入するのではなく、まずは賃貸物件を借りて住んでみることをおススメします。
それで様子を見てから、購入を検討すればいいのか!でも、高齢者でも家を借りられるのかい?
安心してください。一昔前までは高齢者は賃貸物件を借りにくいと言われてきましたが、2017年の10月25日から新たな「住宅セーフティネット制度」が施行されて、国も高齢者への住宅供給の促進にかじを切りました。
「住宅セーフティネット制度」?

 

住宅セーフティネット制度とは?

住宅セーフティネット制度とは、高齢者や低額所得者、被災者、障がい者、子育て世帯の方といった、住宅の確保に配慮が必要な方のために、

①住宅確保用配慮者向け賃貸住宅の登録制度

②登録住宅の改修や入居者への経済的な支援

③住宅確保用配慮者に対する居住支援

の3つの大きな柱からなる制度です。(「制度について知る|セーフティネット住宅情報提供システム」より)

居住を支援する法人は全国で80ヶ所以上あり、現在900戸近くの、住宅確保用配慮者向けの賃貸住宅が登録されています。詳しくは、登録住宅の検索も可能な、【セーフティネット住宅情報提供システムをご覧ください。
この制度を利用すれば、高齢者でも借りられる家を見つけられそうだね。
GOOD!な制度ですね!
 

売却以外の選択肢を考える

こうしていろいろ話を聞いていると、やっぱり住み慣れた我が家でも、老後の資金計画が不安なら手放してしまうのがいちばん正解なのかもなあ。
売却以外にも方法がないわけではありませんよ。
賃貸に出すってこと?でも立地や条件がよくないと長年住んでいた古い家を借りてくれる人は少ないでしょ?
よくわかっていますね。おっしゃる通り、賃貸経営が可能な家は条件が限られています。賃貸について詳しくはコチラ【アナタの家はどっち?「家を売るor賃貸」おススメの方法とは】をご覧ください。
やっぱり無理して住み続けるより売る方が賢いか…。
実は、家を売ったり貸したりせずに、その家に住み続けてなおかつ老後の資金を確保できる方法が、あるにはあるのです。
なんだってー!?いったいどんな方法なの?

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、自宅を担保に低金利の借り入れができる制度・商品です。

公的機関による制度と民間の金融機関による商品の2つのタイプがあり、どちらも住み慣れた家に暮らしながら、老後の暮らしのための資金確保をすることができます。

借入限度額は、担保にした住宅の土地評価額の50~80%程度になります。

借入金は年金のように分割でもらうこともできますし、初めに一括でもらうこともできます。返済に関しては契約者が無くなられた後、担保にしていた物件を売却することで完済する仕組みです。
へー!そんな便利なものがあるのか!
相変わらず単純ですね…。便利なのは確かですが、リバースモーゲージを利用するには注意が必要です。

リバースモーゲージは、老後の暮らしの資産計画に悩む高齢者にとって、好都合の制度・商品に思えますが、リスクも大きいため、利用するには細心の注意が必要です。

まず、担保に入れた家を売却することで借入金を完済するため、

リバースモーゲージで担保に入れた家は、相続することができません。

しかし、

相続税の支払いは相続人が行う必要があります。

利用する場合には、個人の意思だけでなく、相続人となる配偶者や子どもに相談してからにしましょう。

借入額は物件の土地評価額によって決まるため、高額評価がつかない物件やマンションの場合は利用できないことが多いです。借入額の上限も評価額の満額ではないので、もし売却が可能ならば、売却の方が多くの資金を得ることができます。
どうしても住み慣れた家に住み続けたい人の最終手段と思ったほうがよさそうだね…。
そうですね。繰り返しになりますが、住んでいる家を借り入れ先に売却することを条件に借金をしているという意識を忘れず、老後の資金計画をしっかり立てて利用するようにしましょう。
そうなると、老後の生活資金のためには、我が家を売却する方法が一番いい気がするな…。でも、じゃあ家を売りましょう!ってなったとして、長年住んでいた古い家って売れるのかなあ?
たとえ築年数の古い家であっても売却は可能です。ただし、築年数の古い家を売るときにはいくつか注意点があります。

築年数の古い家を売るための注意点とは?

築年数の古い家の売却はリフォームを前提とする買い手を狙おう

建物には耐用年数があり、建物自体の価値は年々減り続けていくため、築年数の古い家は、一般的には売りにくい物件とされます。

特に1981年以前に作られた建物は、現在の耐震基準法に満たない物件がほとんどなので、事前に耐震基準を満たしているか確認しておきましょう。

また、購入時に利用できる住宅ローン控除や、不動産所得税の軽減措置は、築20年(マンションの場合25年)超えの住宅だと、要件から外れてしまう可能性があります。

買主にとっては少し手を出しにくい物件と言えるでしょう。

それだとかなり売却のハードルが高そうだね…。
それは否定しません。ですが、リフォーム前提として築年数の古い物件を購入している人は、決して少なくないのですよ。

国土交通省が発表した「平成29年度 住宅市場動向調査」によれば、中古住宅にした理由において、「リフォームで快適に住める」からという回答率が戸建住宅は30.1%、マンションは32.5%でした。

これは、1位「予算的にみて中古住宅が手頃だったから(戸建69.9%、マンション76.6%)」、2位「新築住宅にこだわらなかったから(戸建て39.1%、41.2%)」に次ぐ3番目に高い数字です。

じゃあ、中古の家を購入した人の10人中3人は、リフォーム前提で購入しているって考えてよさそうだな!じゃあ、こっちが先にリフォームしておいた方が、買い手にも喜ばれるし、高い値段で売れるんじゃない?
それはどうでしょう?購入希望者によって、快適に住める環境は異なりますし、リフォーム費用分を値上げしてしまうと、周辺の中古住宅相場より高額な物件と見られてしまう可能性があります。事前に売主の都合でリフォームするより、リフォーム費用分を値引きしてあげる方が、買い手が付きやすいですよ。
なるほど…。たしかに、買い手のことを考えると、買い手が思い描くようにリフォームができる方が喜びそうだな!
GOOD!その通りです!

 

築年数の古い家を売るときには瑕疵担保責任に注意!

また、築年数の古い家には住んでいた人でも気づかないような欠陥が発生しているかもしれません。

売却した家に、そういった隠れた欠陥が見つかったときには、売主は瑕疵(かし)担保責任を負わなくてはいけません。

買主は、購入した物件の隠れた瑕疵を発見してから1年以内であれば、売り手に対して損害賠償請求をすることができます。

また、その瑕疵によって居住や物件の活用が困難な場合は、契約解除を要求することもできます。

つまり、売主は自分が売る物件の欠陥について、売った後まで責任を持たなきゃいけないってこと?
そういうことです。ですが、すでに買主へ告知していた欠陥に関しては責任を負う必要はありません。

売主は、物件の瑕疵を知っていた場合に必ず購入希望者に伝えておく必要があります。

初めから知っていた瑕疵を伝えないのは契約違反であり、場合によっては詐欺にあたる可能性もあります。

一方で、発見された瑕疵がそもそもあった瑕疵なのか、経年によって発生した瑕疵なのかは判断が難しく、個人間の売買は2~3ヶ月間を瑕疵担保責任の有効期限として売買契約書に記載しておくことが一般的となっています。

売主が瑕疵について知っていたのにもかかわらず伝えていなかった場合には、有効期限を超えてからも瑕疵担保責任を負うことになるので注意してください。これは、買主との間で瑕疵担保責任を負わない特約を結んでいた場合でも同様です。
瑕疵担保責任を負わない特約を結んでもいいんだな。じゃあ、購入希望者が値引き交渉をしてきたときに、瑕疵担保責任を結ばない特約を交換条件にするのもアリかな?
実際、瑕疵担保責任免除特約を条件に物件価格を引き下げているケースもありますからね。ただ、買主が発見した隠れた瑕疵が買主の予想を明らかに超えていた場合には責任を負うこともあります。
じゃあ、売主は自分が売る家の隅から隅までチェックしておく必要があるな…。大変そう…。
物件に売主さえ気づいていない欠陥がないか心配なら、ホームインスペクションを利用してください。
ほーむいんすぺくしょん?

ホームインスペクションとは?

ホームインスペクションとは住宅診断のことです。

不動産会社は、売主との契約時にホームインスペクションを実施する業者をあっせんするかどうかを示して、売主の意向に応じてインスペクション会社を紹介しなければなりません。

ホームインスペクションの内容は、売買契約時に、不動産会社が買主に渡す重要事項説明書に記載し、インスペクションの結果を売主と買主が双方確認したことを、売買契約書にも記します。

ホームインスペクションを受けておけば、家の隅々までチェックした結果を不動産会社が買い手に伝えてくれるので安心です。
なるほど!どれくらいの費用がかかるんだ?
日本ホームインスペクターズ協会によれば、会社によって異なるものの、目視だけの場合5~6万円、機材を使用する場合は10万円以上になることもあるそうです。詳しくはコチラ【日本ホームインスペクターズ協会(ホームインスペクション・住宅診断)】をご覧ください。

築年数の古い一戸建ては「古家付き土地」として売る

築年数の古い一戸建てを売る場合には、建物の価値がゼロに等しい場合があります。

この際、建物を解体し更地にしてから売るのか、建物を残して古家付き土地として売るのか悩まれる方は多いと思います。

私のおススメは、古家付き土地として売り出す方法です。
つまり、買った人が更地にするかそのまま住むか選べるってこと?
GOOD!そういうことです!それに、売主にもメリットがあるんですよ。
売主のメリット 売却期間中の固定資産税が安くなる
建物の瑕疵担保責任を面積に出来る可能性が高い
買主のメリット 住宅を建てたときのイメージがしやすい
古家を気に入れば、そのまま居住できる
住宅ローンを利用しやすい

古家付き土地で売買するメリット

上記の表のように、古家付き土地として売買することには、売主と買主どちらにもメリットがあります。

また、買主にメリットがあるということは、すなわち売却のしやすさにも繋がり、売主にとってもメリットになると言えます。

詳しくはコチラ【「相続した家と土地」はセット売り!まずは土地を売る方法を知ろう!】をご覧ください。

固定資産税が安くなるってどういうこと?
正確には、人が住むための建物が建っている土地の固定資産税評価額が安いのです。200平方メートル以下の面積の固定資産税評価額は6分の1に、それを超える部分は3分の1になります。
なるほど!じゃあ、売れない期間が長いと、更地にしたかどうかで収める税金が全然違ってくるんだな。
GOOD!その通りです!
瑕疵担保責任を負わなくていいのもありがたいな~。
免責になる瑕疵担保責任は建物だけですからね。土地として売るわけですから、売却する土地に対する瑕疵担保責任があることを忘れないでくださいね。
でも、土地の瑕疵って何があるんだろ?土壌が汚染されているとか、地中に不発弾が埋まっていたとか!?
それも正解ですよ。気をつけておきたいのは、今の法律と照らし合わせて建物が建てられるかどうかですね。古家が建てられたころと法律が変わっていて、買主が思い描いていた家が建てられないとなると、瑕疵担保責任を追及される可能性が高いです。
そんなことがあるんだな…。

老後の生活資金のために家を売るなら、不動産会社選びが重要です

老後の暮らしを考えて家を売るのも一苦労だな…。
そうですね。ただ、考えるのを後回しにした結果「老後破産」なんてことになったら取り返しがつきません。無理して住み続けたとき、さらに築年数を重ねて売却が困難になった家を家族に相続するのもいかがなものでしょう。
そう言われると、ほっとくわけにはいかないな。
GOOD!まずは我が家を売るのにぴったりの不動産会社を見つけるために、不動産一括査定サイトを利用しましょう!

不動産一括査定サイトを賢く使って家を売る方法

不動産一括査定サイトを利用すれば、査定を依頼するために不動産会社まで出向く必要はありません。

売りたいマンションの情報と、売主の個人情報さえ入力すれば、1度の入力で複数の不動産会社へ査定見積りを依頼することができます。

インターネットを使って、自宅でカンタンに、しかも無料で利用できるので、老後の生活資金のために家を売る方には非常におススメのサービスです。

まずは、できるだけ多くの不動産屋さんに査定を依頼して、査定価格を比較してみましょう。
そして、その中から、いちばん高い金額で査定してくれた不動産会社を選べばいいんだろ?
査定価格だけで不動産会社を選ぶのは、不動産一括査定サイトの賢い使い方とは言えません。事前に周辺の取引事例から相場価格を知り、不動産会社を選ぶコツを知ってから利用してください。
そうなのか…。じゃあその相場価格を知る方法と、不動産会社を選ぶコツを教えてくれよ!

相場価格を知る方法とは?

相場価格には、売り出し価格相場、成約価格相場、査定価格相場の3つがあります。

そして、査定を依頼する前には、成約価格相場を必ず調べておきましょう。

成約価格の情報はインターネットを使って収集が可能です。

レインズマーケットインフォメーションでは、エリア情報を入力すると、過去の成約情報を閲覧することができます。

また、国土交通省が運営する、土地総合情報システムでも、同じく成約価格をエリアや条件を絞って検索することができます。

その他にも、相場価格を知ることができるサービスはたくさんありますので、詳しくはコチラ【家を売る前に相場を知ろう!「成約相場」がわかるおススメサイト!】をご覧ください。

不動産会社を選ぶコツとは?

不動産会社を選ぶうえで、大事なのは、大手不動産会社だから、地元の不動産屋だからという理由で不動産会社を決めないことです。

不動産会社を選ぶときには、

・査定価格に明確な根拠はあるか
・売りたい家と同条件、または類似条件の売却実績があるか
・売主と真剣に向き合い、一蓮托生で動いてくれるのか

これら3つのポイントに注目して選ぶようにしましょう。

大手や地元の業者を選んじゃいけないのか?
そうではありません。不動産会社は、会社で選ぶのではなく担当者で選ぶということです。まずは、査定価格に根拠を持っているか、担当者がどんな売却方法を提案してくれるかを厳しくチェックして、頼れるパートナーを見つけましょう。

また、不動産会社の担当者との人間的相性も、不動産会社を選ぶ上で重要なポイントになります。

家を売るためには、約3ヶ月~6ヶ月の期間がかかります。

長い売却期間を共に戦うパートナーになるわけですから、じっくり時間をかけて選ぶようにしましょう。

詳しくはコチラ【家を売るための重大ミッション!「不動産会社選び」の3大要素】をご覧ください。

老後の生活資金を蓄えるために、満足のいく売却を目指そう

相場価格の調べ方と不動産会社選びのコツ、お分かりいただけたでしょうか。

この2つを知っておけば、不動産一括査定サイトを使って、アナタの家の売却をサポートしてくれるパートナーを見つけることができます。

老後の生活資金を蓄えるためにも、まずは、複数の不動産会社に査定を依頼することから、満足のいく売却を目指してください。

提携不動産会社数1600社以上!累計利用者数1000万人以上!『イエウール』

イエウール トップ LINE風

『イエウール』は2014年から運用を開始した、新興の不動産一括査定サイトです。

その成長スピードはすさまじく、わずか3年あまりで累計利用者数は1000万人を突破、掲載不動産会社数も1600社以上に達するなど一括査定サイトの急先鋒です。

提携不動産会社数が圧倒的に多く、アナタにあった不動産会社を早く見つけることができるでしょう。

その他不動産一括査定サイトについては、コチラ【家を売るなら必見!不動産一括査定サイトを賢く利用する方法とは?】をご覧ください。

家を高く売るための不動産一括査定サイトの賢い使い方

老後を見据えて家を売るなら(まとめ)

老後を見据えて、家を売るのも悪くないでしょう?
たしかに、いざ定年を迎えたり、家がやけに広く感じるようになったり、自分の生活スタイルが変わったりしてから動くより、その時を見据えて、家を売る準備をしておかなきゃなって思えてきたよ!
GOOD!そう思っていただけて良かったです!
いつまでも、若い頃みたいにバリバリ活躍できるわけじゃないからな…。老後の資金計画のためにも、家の売却は視野に入れておくことにするよ。まずは、不動産一括査定サイトで家の査定をしてもらうとするかな!
まずはそこから始めてみましょうか!