昨日まで新築だった家を売るための5つのチェックポイント
2018/04/20 投稿 2019/02/27更新
マイホームを購入すると、転勤辞令が下される。
そんな噂があるのをご存知でしょうか？
株式会社アットホームの調査では、マイホーム購入後3年以内に転勤を命じられた人の割合が42.7％でした（転勤中の既婚サラリーマンに聞く、「住宅購入と転勤の関係」調査｜2016年）。
家を購入したのなら、よりいっそう仕事に精を出すはずだから、転勤を断りにくいだろうというワケです。
家島幸作はどうやらそのとおりだったようで…。
新築を買ったばかりで転勤辞令だなんて、聞いてないよ…。
それでだ、単刀直入に言うと、購入したばかりの新築の家なら、中古の家よりも高く売れるんじゃないかなって思ったんだけど？
家島さん、重ねて残念なお知らせなのですが、その家に住み始めたその日から、もうその家は新築住宅ではなくて中古住宅ですからね。
もうアナタの家は新築だった中古の家です。新築だった家を売るためには5つのチェックポイントがあります。…気を落とさずに聞いてくださいね。
チェックポイント①我が家はもう新築ではないと知る
そもそも新築物件とは
・新たに建築された住宅で誰も住んでいないもの
・建築工事の完了から1年以内のもの
この2つの条件を満たす物件であることが、品質確保の促進などに関する法律（品確法）で定められています。
つまり、誰も住んでいなければ１年以内は新築の家ですが、１日でもその家に住んでしまうと、もう住んでいる人がどれだけ新築だと思っていても、世間からすればすでに中古住宅なのです。
住み始めたその日から中古住宅、ってそういうことだったんだね。
ただ、築5年以内の物件は築浅物件と呼ばれ、ある種のブランド化がなされています。同じ中古物件でも人気が高いのは事実ですね。
じゃあ、買ったときと同じくらい、もしくはそれ以上の値段で売れるんじゃない？
新築特別価格
新築住宅の価格は、じつはその物件の価値以外の価格も含まれています。
それが新築特別価格と呼ばれる、開発経費、販売経費、広告宣伝費、営業活動費（営業担当の人件費）になります。
住み始めたその日に売りに出したとしても、この新築プレミアム価格分が引かれ、購入価格の80～90％程度が売却の適正価格になるでしょう。
でも、買い手からすれば、ほぼ新築の家が割安で買えるんだから、すぐに売れるのは売れるんでしょ？
チェックポイント②買主にとってのデメリットを理解する
たしかに、築5年以内の物件は、中古物件の中でも比較的キレイな物件が多いため、人気が高いです。
買い手にとっては、新築に近い状態の家を、新築で買うよりは安く購入することができます。
それは間違いありません。ただし、買い手が購入をためらってしまうようなデメリットもあるので理解しておいてください。
固定資産税の減額措置がない
2020年の3月31年までに建てられた新築物件は、固定資産税の減額措置を受けることができます。
この減額措置では、一戸建ては3年間、マンションは5年間、120㎡以下の床面積にかかる税額の半分が免除されます。
固定資産税は、国土交通省の定めた固定資産税評価額×1.4％で算出されます。ただ、築浅の物件を購入しても減額措置は受けられません。例えば評価額3000万円のマンションの場合、5年間で210万円損することになります。
うーん。値段が新築で買うのと変わらないのなら、減額措置がある新築住宅を選ぶよな…。だから、新築と同じようには売れないってことか。
10年間の瑕疵担保責任がない
新築物件を供給する不動産会社は、買主に対して10年間の瑕疵担保責任を負うことになります。
瑕疵担保責任とは、買主が購入時に知りえなかった物件の欠陥（瑕疵）を見つけたとき、売主が負わなければならない責任のことです。
中古物件を売買したときにも、瑕疵担保責任はありますが、瑕疵担保責任期間が長いのは、個人の売主にとって負担が大きすぎるため、売買契約書の中で期限を短く定めることが多いです。
10年もの間、前住んでいた家の面倒は見れないかな…。
そうですね。ただ、買う側からすれば、その保証があるかないかは大きな違いになります。新築と値段がさほど変わらないのにと思われては、築浅物件とはいえ売れ残ってしまうかもしれません。
購入後すぐ設備を修繕しなければいけない可能性がある
築年数が1年に満たない場合などは気にならないかもしれませんが、築浅と言われる物件の中でも、築5年の物件は要注意です。
一般的に、水回りや、空調などの家の設備は10年で修繕や交換の時期がくると言われています。
新築で購入したとすれば、10年は心配が要りませんが、築5年の築浅物件では、5年後も設備が使えるのか考えなければなりません。
そう思うと、住んでいる側には愛着もあるし、まだまだ使えると思っていた家の設備が、実は経年劣化していたなんてことがありえそうだね。
そうなのです。その点は気をつけておかなければなりません。
チェックポイント③家を売る理由を明確にする
例えば、新築物件の中に混じって、一軒だけ値段が安い物件があるとします。
最初はお得な物件だと思いますが、どうやらそれは新築一年で売りに出された中古物件でした。
”この家は何故、こんなにすぐ売りに出されているんだろう？ひょっとして何か事故でもあったの”って思われたりしてね。
たしかに、購入してすぐに売りに出された物件には“何か危ない事情があったんじゃないか？”と疑われてしまうこともあるかも知れません。これは、家を売るすべての人に言えますが、下手に疑われてしまうことのないように、
家を売る理由は明確にしておきましょう。
急な転勤で家を売るだけなのに、事件や事故を疑われても嫌だもんな！
事故物件ではないにしろ、シロアリや雨漏り被害、周辺環境など、買主が知っていたら家を購入しないような情報は、家を売る理由と一緒に伝えるようにしてくださいね。
後からバレたら、さっきの瑕疵担保責任で、修繕費を払わなきゃいけないのか！
チェックポイント④住宅ローンが完済できるかシミュレーションする
家を売るための唯一の条件は、住宅ローン残債をすべて払い終えて、家にかかった抵当権を抹消することです。
頭金をほとんど用意せずに借りていた場合、売却金額が住宅ローンを下回り、全額返済ができない可能性もあります。
まずは、家がいくらくらいで売れるのか知るために、同じエリアで売りに出されている物件の相場情報を調べましょう。
不動産一括査定サイトを使って、複数の不動産会社に査定を依頼するのもおススメです。
それから、家が売れた金額＝手に入るお金ではありません。
家を売るためにはそれなりにお金もかかります。不動産仲介手数料、印紙税、引越し代やハウスクリーニング代などの諸費用をしっかり把握して、本当に家を売ることができるのか、シミュレーションしておきましょう。
仲介手数料は
売却価格×3％+6万円+消費税
だったっけ？
GOOD！印紙税も売却金額によって1万円～2万円程度、その他の費用もしっかり把握しておきましょう。ローンが返済できるとしても、繰り上げ返済手数料や、抵当権抹消登記費用として司法書士さんへの報酬が必要になりますからね。
チェックポイント⑤本当に売るべきか考える
住んで間もない家って、思っていたより売りにくい事情もあるんだな。てっきりすぐ売れるかと…。
もちろん、資産価値の下がりにくい都心や、駅から近い人気エリアは、新築に近い物件価格だとしても瞬く間に売れてしまうこともあります。要は、新築同様の家が新築同様の価格にならないように売りに出せばいいのです。
でも、それだとローンが残ってしまって売ること自体が出来ないしなあ。
だろ？そうだ、いっそ賃貸に出して、家賃でローンを返していけばいいんじゃないか？
たしかに、賃貸を検討してもいいですが、気をつけなければならないことがあります。
家を売らずに、賃貸に出すという選択をする方は少なくありません。
家賃収入が月々のローン返済と同等以上になれば、そうすることも可能です。
ただ、すぐに借り手が見つかればよいですが、借り手が見つかるまで新しい家とのダブルローンになってしまうこともあります。
そもそも、借り入れている住宅ローンの約款（決まり事）の中に、賃貸が許可されていないケースもあるので、必ず銀行などの金融機関に相談してから検討するようにしましょう。
いいアイデアだと思ったんだけど、一筋縄じゃないかないよね。
もちろん、昨日まで新築だった家が売れないというわけではありません。５つのチェックポイントをしっかり押さえて、あとは一緒に家を売ってくれるパートナーになってくれる不動産会社を見つければいいのです！
昨日まで新築だった家を売るために、まずは不動産一括査定を
売主が新築同様と思っている物件も、買主にとっては中古物件です。
とはいっても、築年数の浅い物件が人気であるというのは事実です。
昨日まで新築だった家を売るときには、
①我が家は新築でないと知る
②買主にとってのデメリットを理解する
③家を売る理由を明確にする
④住宅ローンが完済できるかシミュレーションする
⑤本当に売るべきか考える
のチェックポイントをおさえてのぞみましょう。
そして、あなたの家を売るのにピッタリのパートナーを見つけるために、不動産一括査定を利用しましょう。
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不動産会社を選んでください。
