家を売る時期は家のみぞ知る！？家が売れる適切な売却時期を知ろう

家を高く売りやすい時期が3月って本当？

たしかに、3月は家を高く買ってくれる方と出会えるチャンスが多い時期だと言えます。

不動産売買が最も多く行われているのが3月だからです。

しかし、今の時代、インターネットを使って、いつでもどこでも売りに出されている家を調べることができるため、理想の住まい・理想の家を探している方は、時期を問わず、常に存在しています。

そのため、チャンスが多い時期を待つのではなく、早いうちから売り出す物件の情報を公開しておくことで、結果的に多くの購入希望者との接点ができます。

売り物件成約報告件数の最近の動向｜公共財団法人不動産流通センター調べ より

上記のグラフは、公共財団法人不動産流通促進センターが実施している統計調査の結果です。

平成29年の3月から、平成30年の2月の間に、全国4つのレインズに登録されている中古住宅の売買が成約した数を調査し、グラフで表しています（レインズとは、全国の不動産会社が、取り扱う不動産の情報を共有し合うためのデータベースです）。

このグラフを見ていただければわかる通り、3月の成約件数が突出しています。

その数は1万7703件、2番目に多かった6月（1万5820件）と比較しても、1883件多く売買が成約していたのです。

詳しくはコチラ【2018 不動産業統計集 3不動産流通｜公益財団法人不動産流通促進センター】の16ページをご覧ください。

また、新年度は人が動くだけではなく、法律や税制が切り替わるタイミングでもあります。

例えば、消費税率が3％になったのも、5％や8％に増税されたのも、新年度になった4月でした。

今の時代、スキマの時間でいつでも家探しができます

3月は不動産売買が盛んとは言ったものの、家探しをしている方は、常に情報収集を行っています。

パソコンやスマホから、「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」や「Suumo（スーモ）」といった不動産ポータルサイトを使って、家探しをした経験がある方は多いのではないでしょうか。

まずは理想の家を見つけてから、購入へ踏み出す方が増えており、いち早くネット上に物件情報を掲載することが、家を高く買ってくれる人との接点を増やす方法だと言えます。

家を売るなら築年数が浅いうちに｜家のベストな売却時期は築10年まで

家が持つ売り時は、まず築年数から知ることができます。

基本的には、築年数の浅い、比較的新しい家の方が売却に向いていると言えます。

築年数が古くなってからだと、買い手にとって、購入をためらってしまう要素が多々出てくるからです。

建物自体の老朽化もそうですが、築年数が古い家は、家を購入した際に支払う税金である、不動産取得税や登録免許税の軽減措置が適用されない可能性があります。

不動産取得税の軽減措置とは？

不動産を取得した後に各都道府県に納めるのが、不動産取得税です（例外として、相続で取得した場合を除きます）。

現在の不動産取得税は、土地、建物ともに固定資産税評価額×3％を納めることとなっています（2021年3月31日までに取得した宅地用の土地は評価額の半額×3％）。

ただ、不動産取得税は、買主が自ら居住するために購入した家の場合、軽減措置が適用されるケースがあります。

土地の場合、

上記の金額のうち、高額な方が控除されます。

建物の場合は、床面積が50㎡～240㎡であることが条件となり、新築住宅か中古住宅かで控除額が大きく変わります。

新築住宅の場合、1200万円が控除されますが、中古住宅の場合、新耐震基準に適合していることが条件となり、築年数によって控除額が少なくなります。

東京都の建物にかかる不動産取得税控除額

控除額は、地域によって異なりますが、東京都の場合、平成元年の3月31日を境に控除額が一気に少なくなります。

登録免許税の軽減措置とは？

登録免許税とは、不動産のプロフィールである登記簿に記される情報を新たに書き加える際に納める税金です。

中古物件を購入した場合は、売主から買主へその家の所有権を移転させる登録のために、登録免許税が発生します。

買主は、取得した不動産の固定資産税評価額の2％を納めることとなりますが、自らが居住するための家であれば、軽減措置によって、0.3％にまで税率が下がります。

また、住宅ローンを借りて家を購入する場合は、借り入れた金融機関による抵当権を登録します。

抵当権とは住宅ローンを融資した銀行などの金融機関が持つ権利で、万が一、ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権が設定されているマンションを競売にかけ、ローン残債を回収することができます。

抵当権の設定にかかる登録免許税も、通常であれば、借り入れた金額の0.4％を納めることになるのですが、自宅として購入した家の場合は0.1％にまで軽減されます。

ただし、この軽減税率が適用されるのは、床面積50㎡以上、マンション（鉄筋コンクリート造）の場合は築25年以内、一戸建て（木造）の場合は築20年以内の家に限られています。

（固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の通知書に記載されているので、確認してみてください）

築10年が売却時期の分かれ目

公益財団法人不動産流通センターが発表している「既存住宅価格査定マニュアル」によれば、築年数による建物の評価は、新築時でプラス13.5ポイント、そこから毎年1.5ポイントずつ下がっていき、築10年で0ポイント、築15年から2ポイントずつ減少し、築20年ではマイナス17.5ポイントの評価になってしまいます。

この査定マニュアルは、多くの不動産会社が、物件の査定を行う際に利用しており、家の価格を表す一つに指標となっています。

「既存住宅査定マニュアル」｜築年数による建物の評価

焦り過ぎは禁物｜今家を売って、住宅ローンが返せますか？

築年数が古くなると、家を売却することが難しいとお伝えしましたが、売却予定の家が、住宅ローンの返済中だったなら、話は別です。

住宅ローンを完済し、家に設定された抵当権を抹消しなければ、家の売却はできないからです。

この場合、家の売却代金と手持ちのお金を合わせて、残りの住宅ローンを返しきることができるのであれば問題ありません。

しかし、売却代金と手持ちのお金を合わせても、住宅ローン残債に届かないようであれば、今すぐの家の売却は見送った方が賢明でしょう。

詳しくはコチラ【ローンが残ってる家は売れるのか！？家を売る唯一の条件は「抵当権抹消」】をご覧ください。

ローンを残して家を売る方法①住み替えローン

住み替えローンは、文字通り、今の家から新しい家に住み替える（買い替える）方に向けた住宅ローンの一種です。

住み替えローンを利用すれば、旧居を売却した後で残ってしまった住宅ローンを、新居を購入する際の住宅ローンに上乗せすることが可能です。

ただし、“旧居の売却と新居の購入を同時に行わなければならない”など、利用のための条件がいくつかありますので詳しくはコチラ【「住み替え（買い替え）ローン」を利用時に絶対必要な２つの計画】をご覧ください。

ローンを残して家を売る方法②任意売却

住宅ローンを完済できなくても、金融機関から抵当権を外してもらえる売却方法が任意売却です。

ただし、任意売却は、ローンが残っていても家が売れる安心の売却方法ではなく、競売にかけられることを防ぐための最終手段だと覚えておいてください。

自宅が競売にかけられてしまうと、近所の人にも知れ渡ってしまいますし、相場価格の50～60％程度でしか売却が見込めません。

信用機関に登録され、ブラックリストに載ってしまうというデメリットはありますが、売却後に残った住宅ローンを無理のない返済計画でリスケジュールしてもらえるメリットもあります。

ただ、任意売却は誰でも利用できるというわけではなく、金融機関や不動産会社との協力が不可欠ですので、検討されている方は、借り入れている金融機関に相談してみてください。

詳しくはコチラ【ローンが残った家を売るなら｜任意売却の方法とメリット・デメリット】をご覧ください。

売却時期を誤ると、家を売るときの税金が増える？

家を売ると、売却によって得られた利益に応じて、譲渡所得税を納めなければなりません。

この譲渡所得税の税率は、家を売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なるので、税金を納める可能性があるのなら、売却時期には要注意です。

売却する家の所有期間による税率の違い

所有期間による譲渡所得税率の違い

譲渡所得税は、国に納める所得税と、地方に納める住民税とに分かれます。

また、2037年までは復興特別所得税2.1％が加算されます。

所有期間によって税率が異なり、“売却した年の1月1日”に対して、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税、5年と1日以上の場合は長期譲渡所得税となります。

例えば、2015年の12月1日に購入した家を、2020年の12月2日に売却した場合、実際には5年と1日が経過しているのですが、所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断するため、2020年の1月1日では5年が経過していないことになり、短期譲渡所得税となります。

家を売却するタイミングが1ヶ月違うだけで、納める税金が2倍近くになる可能性もあるので、売却する時期には十分注意してください。

税譲渡所得金額の計算方法とは？

不動産譲渡所得税が課税される金額、つまり家を売って儲けた金額のことですが、これを課税譲渡所得金額と言います。

課税譲渡所得金額は、

によって算出されます。

取得費とは、売却する家の取得にかかった費用のことですが、建物が使用によってや経年によって目減りしていく価値を差し引いて計算します。

建物が経年によって目減りしていく価値のことを減価償却費相当額と呼びます。

家が売れる時期とは、家が持つ売り時で決まる

結局のところ、家を高く売るためには、家を高く買ってくれる買い手との出会いが絶対条件であり、その出会いの機会を増やすためには、時期を待つのではなく、すぐに行動を起こす方が賢明です。

繰り返しますが、もし家が高く売れる時期があるとするならば、それは季節的な時期ではなく、売却する家自体の売り時のことです。

満足のいく売却を目指すのであれば、

これらを意識して、売却時期を計画しましょう。

家を高く売るために！ベストな売却時期を知る不動産会社とタッグを組む！

いざ家を売るとなると、方法としては

の3つの選択肢があります。

このうち、最も家を高く売るための方法が、不動産会社に仲介を依頼する方法です。

買取の場合は、家の価格が市場相場の7割程度になってしまい、個人間売買だと、売却に伴うリスクが多く潜んでいるからです。

買取について詳しくはコチラ【仲介で家を売るより「買取」の方が向いているのは誰でしょう？】

個人間売買について詳しくはコチラ【業者ぬきで家を売るなら｜知っておきたい個人間売買のリスク回避方法】

不動産一括査定サイトを使って不動産会社を選ぶ

仲介で売却することが決まれば、仲介を依頼する不動産会社を選ばなければなりません。

不動産会社を選ぶためには、まずは複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格を比較してみましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは面倒だと思われるかもしれませんが、インターネットを使って、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる方法もあります。

詳しくはコチラ【家を売るなら必見！不動産一括査定サイトを賢く利用する方法とは？】をご覧ください。

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家を売るターゲット別の適切な売却時期を知っている担当者を見極める

不動産会社を選ぶうえで大事なのは、大手不動産会社だから、地元の不動産屋だからという理由で不動産会社を決めず、担当者を見極めるということです。

担当者を見極めるコツとしては、

この3点があげられます。

中でも、売買実績は、担当者を見極める大きな要素となります。

特に、家を売る時期について気になっているのであれば、多くの実績をもつ担当者からのアドバイスをもらう方がいいでしょう。

多くの実績を積んだ担当者なら、家そのものが持つ特徴から、売却するターゲットを洗い出すことができます。

例えば、

・夫婦二人で住んでいた家ならば、定年後や老後の生活を考えている夫婦をターゲットにしよう

・家族3人で住んでいた家なら、新婚夫婦をターゲットにしよう

といった具合です。

売却相手となるターゲットがわかれば、ターゲットが家の購入に動く時期に焦点を当てて売却活動をすることができます。

ただし、経験豊富な担当者でなければ難しいので、売却時期が気になるのであれば、担当者の実績には要注目です。

査定価格については、不動産会社がその価格を示す根拠を聞き出すとともに、自身でも市場の相場価格の情報を事前に調べておくことをおススメします。

レインズマーケットインフォメーションというサイトや、国土交通省の運営する土地情報総合システムを使って、周辺の成約価格相場を調べることができますので、査定を受ける前にぜひ活用してください。

また、担当者も人ですから、相性というものはあります。

売却期間は3ヶ月から6ヶ月、あるいはそれ以上の期間を有する可能性もあるので、長い売却期間をともに戦っていけるパートナーを選ぶ気持ちで、担当者を見極めるようにしましょう。

まとめ：家を売る時期は家から読み解くべし