家を売るとき必ず知っておきたい５つの注意点
家を購入するときは、一生の住まいと思って選んだ家を売るときがくるなんて考えもしなかったでしょう。
なので、いざ家を売るときが来ても、何をどうすればいいのかわからない方が多くいらっしゃいます。
ここにいる家島幸作もその一人。
今日も不動産アドバイザーの三軒茶屋久美の指南を受けている様子です…。
注意すること①事前の準備
家を売る前にはしっかりと準備をしておくことが大切です。
事前の準備が売却の成否を左右すると言っても過言ではありません。
必要書類をそろえる
家を売るためには必要な書類がいくつかあります。
| 必要書類 | 入手方法 | タイミング |
|---|---|---|
| 登記簿謄本 （登記事項証明書） |
法務局の窓口 | 売却前 |
| 家の図面、仕様書、 購入時のパンフレット |
自宅にない場合は施行会社や不動産会社 | 売却前 |
| 住宅ローン償還表、 ローン残高証明書 |
金融機関から送られてくる | 売却前 |
| 購入時の売買契約書、 重要事項説明書 |
自宅にない場合は施行会社や不動産会社 | 売却前 |
| 土地測量図 | 法務局の窓口 | 売却前 |
| 境界確認書 | 隣接する土地の所有者と合意して作成 | 売却前 |
| 地図・公図 | 法務局 | 売却前 |
| 本人確認書類 | 売主所有の免許証など | 売却前 |
| マンションの管理規約、 議事録、 長期修繕計画書 |
マンション管理会社から | 売買契約締結時 |
| 印鑑証明書 | 最寄りの市役所 | 売買契約締結時 |
| 住民票 | 最寄りの市役所 | 売買契約締結時 |
| 登記済権利書、 登記識別情報 （権利書） |
法務局から取得時に交付される | 売買契約締結時 |
| 建築確認済証、 検査済証 |
購入時に売主（不動産会社）から交付される | 売買契約締結時 |
| 抵当権抹消申請書 | 金融機関より | 売買決済時 |
| 登記関連の書類 | 司法書士が作成 | 売買決済時 |
| 固定資産税評価証明書、 固定資産税納税通知書 |
都税事務所、県税事務所、毎年5月に税務署から郵送される | 売買決済時 |
| 預貯金口座情報 | 売主所有 | 売買決済時 |
全てが必ず用意しなければならないわけではありませんが、出来るだけ一式そろえておくと、売却がスムーズです。
家の現況を確認する
自分が売り出す家の現況は、必ず確認しておきましょう。
一戸建ての場合、家の建っている土地が現在の建築基準法でどのような扱いを受けるのか要注意です。
また、室内をできるだけキレイな状態にするため、掃除や整理整頓をしておきましょう。
住宅ローン残債を確認する
住宅ローンを利用して購入した家には、銀行などの金融機関に抵当権があります。
そして、家を売るときには残った住宅ローンをすべて完済して、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞った場合に、該当する不動産を差し押さえて競売にかけ、債務を回収することができる権利です。
相場価格を調べる
家を売りたいと思った方は“我が家はいくらで売れるのだろう・どれくらいの資産価値があるのだろう”と気になっていることでしょう。
いくらで売れるのかは、事前に相場を調べることでおよその見当がつけられます。
相場を知っておくことは、資金計画を立てたり、売り出し価格を決めたり、不動産会社を選んだりするときにも役立ちます。
注意すること②家を売るのにかかる期間
一般的に、家の売却には3ヶ月～6ヶ月の期間が必要だと言われています。
アットホーム株式会社の調査には、売り出してから売却までの期間はマンションで6ヶ月、一戸建てなら11ヶ月、平均して8ヶ月だったというデータもあります（2015年｜中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査より）。
家を売った後のことも考えて、どれくらいの期間で売らなければならないのかも注意しておきましょう。
家を売る流れ
家を売る流れには、
売却活動（不動産会社による広告掲載→購入希望者の内覧→買主との価格交渉）
契約引渡（売買契約締結→決済と移転登記手続き→買主へ引き渡し）
があります。
どうしても早く売りたい時の買取
家を売るために長い期間を確保できない、とにかく早く売らなければならないという方には不動産会社に買取を依頼するという手段があります。
買取であれば、買い手が現れるのを待つ必要もなく、家を売却することができます。
もちろん、仲介手数料を不動産会社に支払う必要もありません。
住み替え（買い替え）のときはタイミングに注意
住み替えのときは、家を売るのが先か、買うのが先かで迷われる方が多いです。
結論から言いますと、住み替えでは家を売るのを先にする方がおススメです。
購入から先に進めてしまうと、家の売却に時間がかけられず、売却金を購入資金にすることができなくなる可能性があります。
住み替え先の購入資金を用意することができないのなら、売り先行で住み替えを進めていきましょう。
注意すること③家を売るのにかかるお金
家を売るのにはかなりの費用がかかります。
さらに、売却金額によっては、多くの税金を納めなければいけないこともあります。
家の売却価格がすべて手元に残るわけではないので注意してください。
家を売ってかかる費用
家を売るためにはかなりの費用がかかります。
具体的には、
・印紙税（1000円～6万円）
・住宅ローンの完済と抵当権抹消登記費用（およそ2～3万円）
・その他、引越し代、ハウスクリーニング代など
があります。
家を売ってかかる税金
家を売って売却益があった場合、売却益に見合った譲渡所得税を納めなければなりません。
売却益とは、購入金額より高い金額で売れたことで得られた利益のことを言います。
ただし、譲渡所得税を計算するときは、購入した金額をそのまま当てはめるのではありません。
購入した金額に、購入にかかった諸費用をプラスし、経年によって劣化した価値（減価滅却相当額）を差し引いた価格（取得費）と比較することになりますので、計算方法に注意してください。
また、譲渡所得税は、売却した家の所有期間の年数によって税率が変わります。
5年以内の場合は39％（短期譲渡所得税）、5年と1日以上の場合は20％（長期譲渡所得税）となります。
注意すること④売買契約
家の売買ほど高額なやりとりになれば、口約束でというわけにもいきません。
その際には売買契約書を作成し、売主と買主との間で食い違いがないようにします。
ここまでくれば安心と思うかも知れませんが、最後まで気を抜かずにいましょう。
購入手付金
売買契約を結ぶときには、買主から売主へ手付金が支払われます。
手付金は、売却価格のおよそ10％程度が一般的です。
瑕疵（かし）担保責任
瑕疵担保責任とは、物件に買主が知ることができなかった欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が負う責任のことです。
このトラブルを避けるために、売主は家の隅々までの情報を買主に伝えておかなくてはなりません。
買主は、瑕疵に気づいてから一年以内であれば売主に責任を追及できます。
また、瑕疵担保責任は売買契約書に免責事項や期間を明記しない限り、ほぼ永久的に保証しなければなりません。
売買契約書には瑕疵担保責任について必ず記載をするようにしてください。
注意すること⑤不動産会社選び
家を売る理由は千差万別ですが、どの方にも共通しているのが、できるだけ高く、なるべく早く、なにより納得して家を売りたいということでしょう。
そのために一番重要なのは、家を売りたいアナタにピッタリのパートナー＝不動産会社選びです。
３つの契約方法
不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの契約方法があります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる 不動産会社数 |
複数 | 1社 | 1社 |
| 売主への 報告義務 |
なし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| レインズへの 登録義務 |
なし | 契約後7日以内 | 契約後5日以内 |
| 契約期間 | 規定なし | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 |
| 個人間売買 | できる | できる | 仲介が必要 |
上記は媒介契約の違いを表にしたものです。
不動産会社選びの3大要素
不動産会社を選ぶときには
・売りたい家と同条件、または類似条件の売却実績があるか
・売主と真剣に向き合い、一蓮托生で動いてくれるのか
この３つのポイントに注目して選ぶようにしましょう。
（不動産会社選びについて詳しくはこちら）
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